Milano, 17 gennaio 2026 – A Porta Romana, nel cuore pulsante di Milano, i lavori per rifare l’ex scalo ferroviario e costruire il Villaggio Olimpico stanno già cambiando il quartiere, mesi prima che inizino le Olimpiadi invernali. Questo cambiamento si sente non solo nelle strade, ma anche nel mercato immobiliare, dove prezzi e richieste stanno mutando velocemente. Secondo i dati del Gruppo Tempocasa, l’impatto delle nuove infrastrutture si vede in modo diverso a seconda delle zone coinvolte, con Porta Romana, Rogoredo e Santa Giulia in prima linea.
Porta Romana, i prezzi volano: nuove opportunità in vista
Negli ultimi mesi, Porta Romana ha registrato un deciso aumento dei prezzi degli immobili. “Oggi si comprano case tra i 4.800 e i 5.500 euro al metro quadro”, spiega Fabian Mamaj, titolare dell’agenzia Tempocasa della zona. “Nelle vie più centrali o per immobili ristrutturati si arriva anche a 7.000–8.000 euro al metro quadro. E per le abitazioni di pregio si può salire ancora”. Un tempo considerata solo una zona di passaggio, oggi il quartiere si sta affermando come meta interessante per chi vuole investire o vivere, grazie alla sua posizione semicentrale e alle nuove infrastrutture in arrivo.
Un punto cruciale è la trasformazione del Villaggio Olimpico: una volta finiti i Giochi, ospiterà circa 1.700 posti letto per studenti, diventando una delle più grandi residenze universitarie della città. Questo fa crescere la domanda di affitti a medio e lungo termine, soprattutto in un momento in cui la Legge di Bilancio 2026 ha stretto le regole sugli affitti brevi, spingendo così verso una maggiore stabilità nel mercato e un ritorno agli affitti tradizionali e per studenti.
Le previsioni dicono che nei prossimi anni Porta Romana potrebbe vedere un ulteriore balzo dei prezzi, tra il 20% e il 30%, quando le nuove infrastrutture e il parco urbano saranno completamente pronti.
Rogoredo cresce piano ma con forza
A Rogoredo la situazione è diversa: l’effetto Olimpiadi si sente in modo più graduale, ma solido. “I prezzi qui sono ancora abbordabili”, racconta Daniela De Angelis, titolare dell’agenzia Tempoagency Rogoredo/Santa Giulia. “Si va dai 2.500 ai 3.500 euro al metro quadro, a seconda della zona e delle condizioni dell’immobile”. La domanda arriva da chi vive da tempo nel quartiere, da giovani coppie in cerca della prima casa e da investitori attenti al rendimento.
Il mercato degli affitti è vivace: un bilocale si affitta tra 950 e 1.100 euro al mese. Le occasioni legate a ristrutturazioni e frazionamenti tengono alto l’interesse degli investitori, mentre il tessuto sociale del quartiere resta solido. “Qui l’effetto Olimpiadi aiuta a rendere la zona più attraente senza cambiarne l’anima”, sottolinea De Angelis.
Santa Giulia, la Milano che guarda al futuro
A pochi chilometri, Santa Giulia è la Milano più nuova. Nato nel 2008, il quartiere offre servizi moderni e case di ultima generazione. “I prezzi partono da circa 4.400 euro al metro quadro e arrivano fino a 5.000”, spiega De Angelis. “Un bilocale difficilmente costa meno di 300mila euro”. Anche gli affitti sono sostenuti: per un bilocale si spendono tra 1.000 e 1.200 euro al mese, una cifra che limita il bacino di inquilini.
La domanda è trainata da famiglie e professionisti con una certa disponibilità, attratti dalla qualità urbana e dalla vicinanza alle nuove strutture legate alle Olimpiadi.
Olimpiadi, il mercato immobiliare cambia faccia
Secondo il Gruppo Tempocasa, le Olimpiadi funzionano da vero e proprio volano selettivo: premiano i quartieri che offrono qualità, accessibilità e servizi concreti, accelerando cambiamenti già in corso. Porta Romana, Rogoredo e Santa Giulia – ognuno con la sua identità – stanno vivendo trasformazioni che vanno ben oltre i cantieri che si vedono oggi.
Il risultato è una mappa immobiliare in movimento, dove le differenze tra zone si fanno più nette, ma crescono anche le opportunità. E mentre Milano si prepara ad accogliere atleti e visitatori da tutto il mondo, i segni delle Olimpiadi si leggono già nei numeri – e nelle scelte – di chi cerca casa in città.
