La legge regionale 9 del 2025 segna un importante aggiornamento nel quadro normativo dell’edilizia in Friuli Venezia Giulia, introducendo novità significative su edilizia libera, tolleranze costruttive, permessi in sanatoria e recupero dei sottotetti. Questi interventi recepiscono il cosiddetto Salva Casa Friuli e toccano aspetti pratici della gestione urbanistica, dalla sicurezza al recupero edilizio e agli impianti fotovoltaici in contesti storici.
Ampliamento delle tolleranze costruttive e semplificazione delle procedure edilizie
La modifica più rilevante riguarda l’aumento delle tolleranze costruttive, che raggiungono ora il 6% per unità immobiliari sotto i 60 metri quadrati. In precedenza la soglia era più bassa, rispettando prescrizioni nazionali al 2%. Questo ampliamento riguarda parametri come sagoma, superfici, volumi e altezze. Per interventi già realizzati prima del 24 maggio 2024 restano valide tolleranze intermedie, da un 4% per unità tra 100 e 300 mq fino al 6% per quelle più piccole. La norma permette una più agevole gestione di piccole difformità senza dover ricorrere a complicate revisioni.
Silenzio-assenso e gestione burocratica
A questa novità si aggiunge l’introduzione del silenzio-assenso nei procedimenti comunali: gli uffici immobiliari devono rispondere nei tempi stabiliti, oppure la pratica si intende accettata automaticamente. Questo snellisce l’iter burocratico per molte procedure edilizie e gli interventi di manutenzione ordinaria. Anche la facilità nel dimostrare lo stato legittimo degli immobili migliora, con l’accettazione del principio di prova del titolo anche senza copia documentale precisa. Le difformità sulle parti comuni non comprometteranno il riconoscimento dello stato legittimo.
Regole differenziate per vePa, pergotende e SCIA agibilità
Le modifiche introdotte dall’articolo 4 del Salva Casa Friuli riguardano la classificazione e la gestione di strutture come le VePa e le pergotende bioclimatiche. Le VePa con una superficie inferiore a 40 mq rientrano nell’edilizia libera, mentre quelle superiori sono soggette a edilizia libera asseverata attraverso CILA . Le pergotende seguono un regime che ricorda quello delle vetrate panoramiche, ma con superficie coperta massima fino a 25 metri quadrati.
Novità sulla SCIA agibilità
Altra novità riguarda la SCIA agibilità: il Salva Casa Friuli introduce deroghe ai requisiti minimi di altezza e superficie in casi di efficientamento energetico o acustico. Viene ammessa una riduzione fino al 10% della superficie e al 5% dell’altezza, con condizioni precise per mantenere standard igienici e di salubrità. Ad esempio, per l’altezza minima interna si scende a 2,10 metri e per locali monostanza la superficie minima si riduce fino a 20 mq per una persona e 28 mq per due.
Criteri e limiti per il recupero dei sottotetti esistenti
La legge regola in modo dettagliato anche il recupero abitativo dei sottotetti, imponendo criteri stringenti per garantire la vivibilità. Il volume del vano abitabile deve essere calcolato moltiplicando la superficie minima per l’altezza media consentita, quindi non è permesso ridurlo arbitrariamente. Le superfici finestrate apribili, come le finestre da tetto, devono coprire almeno un ventesimo della superficie del pavimento, per assicurare aerazione e luce naturale.
Permane la possibilità di aumentare il numero di unità immobiliari in zone ad alta tutela urbanistica, quali le zone A e B0 che corrispondono a centri storici e aree di completamento. Questo intervento vale solo sugli edifici e sottotetti esistenti prima dell’adozione della legge 9 del 2025, evitando nuove edificazioni fuori contesto. La norma riduce così vincoli ma con limiti precisi per tutelare qualità e coerenza urbana.
Aggiornamenti sulle sanatorie: permesso di costruire e scia in sanatoria
Il regime delle sanatorie per interventi edilizi senza titolo si modifica con novità di rilievo. Restano ferme le condizioni di doppia conformità urbanistica e edilizia, che richiedono che l’intervento sia conforme sia al momento della realizzazione che al momento della domanda per ottenere la sanatoria con permesso di costruire. È estesa però la possibilità di sanare opere con difformità parziali e variazioni essenziali, anche in mancanza di piena doppia conformità se l’intervento rispetta parametri urbanistici attuali e edilizi originari.
Per la SCIA in sanatoria, relativa ad interventi minori realizzati senza la corretta comunicazione, resta la conformità normativa sia all’epoca dei lavori che alla presentazione della SCIA. Viene stabilita un’oblazione fissa di 516 euro, che cresce del 20% in caso di deroghe urbanistiche, e uno sconto fino all’80% sulle sanzioni per opere antecedenti al 1967. L’obiettivo è regolarizzare numerosi piccoli abusi senza appesantire l’iter.
Nuove disposizioni per l’installazione di impianti fotovoltaici in contesti sensibili
La legge introduce un articolo specifico, il 37-bis della lr 19/2009, per regolare l’installazione di impianti fotovoltaici nelle zone di pregio storico e ambientale, come le zone A e B0 individuate dal decreto ministeriale 1444/1968. I comuni possono definire modalità costruttive specifiche per gli impianti visibili da spazi pubblici o aperti, determinando dimensioni, colori e modalità di integrazione del fotovoltaico sul tetto degli edifici.
Nelle aree protette, è consentito l’utilizzo di tegole fotovoltaiche integrate, ma i pannelli non devono coprire per intero la falda. Devono dare l’aspetto di lucernai, avere un basso coefficiente di riflettanza per limitare riflessi, essere cromaticamente omogenei e posizionati a filo della copertura. Questi dettagli sono volti a preservare il valore paesaggistico e ambientale senza impedire l’adozione di tecnologie green.
Incentivi regionali per la rigenerazione urbana
Parallelamente alle norme sulla semplificazione e sanatoria, la Regione ha messo a disposizione fondi per sostenere interventi di riqualificazione e manutenzione straordinaria. Il pacchetto supera i 50 milioni di euro e riguarda opere come l’installazione di caldaie più efficienti, cappotti termici, lavori di restauro o interventi di demolizione e ricostruzione.
Questi finanziamenti mirano a favorire il recupero di edifici esistenti migliorandone la qualità abitativa e l’efficienza energetica, riducendo così il consumo e l’impatto ambientale. Il sistema amplia così gli strumenti a disposizione degli amministratori locali e dei privati per intervenire senza dover ricorrere a procedure eccessivamente complesse o costose.
