Come aprire una casa vacanze in Italia nel 2025: guida completa con costi e obblighi aggiornati

Casa vacanze in regola nel 2025: cosa serve davvero per aprirla e quanto può costare davvero

Aprire una casa vacanze può sembrare semplice, ma per essere in regola bisogna rispettare una serie di obblighi che cambiano da Regione a Regione. Che si tratti di un’attività imprenditoriale vera e propria o della gestione saltuaria di un immobile, ogni passo deve essere documentato. Il primo elemento da chiarire è la differenza con un B&B o un albergo: nel caso della casa vacanze, non è richiesto offrire servizi come colazione o reception. Ciò che conta è mettere a disposizione un immobile arredato, conforme agli standard minimi, per periodi brevi.

I requisiti riguardano sia l’immobile che il gestore. La casa deve essere agibile, senza abusi edilizi, a norma con gli impianti e provvista di cucina, bagno, riscaldamento (in alcune regioni), biancheria e in certi casi anche kit di pronto soccorso ed estintore. Il gestore deve essere maggiorenne, incensurato, con permesso di soggiorno valido se non cittadino UE.
Serve anche la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), da presentare al Comune, oltre alla registrazione al portale Alloggiati Web della Polizia e – dove previsto – il Codice Identificativo Regionale (CIR). Questi ultimi due sono obbligatori anche in caso di gestione non imprenditoriale.

Licenze, SCIA e CIR: gli obblighi burocratici per aprire nel 2025

In Italia, aprire una casa vacanze non richiede una licenza vera e propria, ma una serie di adempimenti da rispettare con precisione. La SCIA è il documento fondamentale: va presentata al Comune dove si trova l’immobile, allegando planimetria, certificato di agibilità e una relazione tecnica con le dotazioni della casa.
Per chi decide di gestire in forma imprenditoriale, sono obbligatori partita IVA e iscrizione al Registro delle Imprese, mentre chi gestisce meno di tre immobili può restare nel regime non imprenditoriale, sempre che la Regione lo consenta.

Anche in questo caso, però, va fatta la SCIA.Una volta aperta l’attività, è necessario iscriversi al portale Alloggiati Web per comunicare alla Questura i dati degli ospiti. La comunicazione va fatta entro 24 ore dall’arrivo, obbligo che riguarda ogni tipo di gestione, anche saltuaria.
Quasi tutte le Regioni italiane, poi, assegnano un Codice Identificativo (CIR), che va inserito obbligatoriamente negli annunci su Airbnb, Booking e altri portali. Il mancato rispetto può portare a sanzioni amministrative.
Infine, in alcune zone è richiesta la comunicazione del listino prezzi e l’adesione a registri regionali delle strutture ricettive.

Costi e strategie per partire con il piede giusto (e non perdere soldi)

La spesa per aprire una casa vacanze in Italia varia molto. Chi parte da zero può arrivare a spendere tra 1.500 e 10.000 euro per la messa a norma, arredi, pratiche e promozione. Il costo dipende dalla condizione dell’immobile, dal numero di camere e dal livello di servizio offerto.
La gestione annuale può costare tra i 2.000 e gli 8.000 euro, a cui vanno aggiunte le commissioni dei portali (dal 10 al 20% a seconda del sito) e le eventuali spese per pulizie, check-in, manutenzione e aggiornamenti stagionali.
Una posizione centrale o turistica, la presenza di parcheggi o ristoranti nei dintorni e un buon panorama possono aumentare il valore percepito. L’arredamento dev’essere funzionale, coerente e curato, mentre le foto online devono mostrare al meglio gli spazi.
Per avere successo, è fondamentale gestire dinamicamente i prezzi in base alla stagione, rispondere rapidamente alle richieste e curare l’esperienza dell’ospite. Il check-in deve essere puntuale e professionale: anche un semplice sistema automatico può fare la differenza.
Non meno importante è la visibilità online: inserire il CIR, scrivere descrizioni accurate e utilizzare foto reali e aggiornate. Un’ottima recensione può valere più di una promozione a pagamento.