Il tema delle tolleranze costruttive ed esecutive assume rilevanza nel mondo dell’edilizia con le modifiche introdotte dalla legge salva casa nel 2024. Questi margini di differenza, spesso minimi nelle dimensioni di un immobile o nelle opere eseguite in cantiere, sono regolati per evitare che difformità di lieve entità vengano considerate abusi edilizi. Le novità introdotte hanno ampliato le percentuali di tolleranza in base alla superficie degli immobili e chiarito anche il rapporto con vincoli sismici e igienico-sanitari. In questo articolo approfondiamo i dettagli normativi, le differenze tra tolleranze costruttive e esecutive, le specifiche prescrizioni per zone a rischio, e il vademecum fornito dal notariato.
Differenze tra tolleranze costruttive ed esecutive
Le tolleranze costruttive indicano variazioni lievi rispetto alle misure autorizzate nel titolo abilitativo edilizio. Rientrano scostamenti fino al 2% in altezza, cubatura, superficie coperta e altre dimensioni che non configurano una violazione della normativa. Queste tolleranze riguardano difformità così piccole da non impattare sulla conformità complessiva dell’immobile.
Le tolleranze esecutive, invece, si riferiscono a irregolarità geometriche o a modifiche delle opere durante i lavori in cantiere, senza alterare la funzione o la sicurezza dell’edificio. Includono variazioni nella disposizione di impianti interni, omissioni di elementi non strutturali, lievi errori nella realizzazione di muri e aperture interne e correzioni fatte in corso d’opera per adeguare la costruzione al progetto abilitato. La condizione base è che tali modifiche non violino le norme urbanistiche o edilizie né compromettano l’agibilità.
Esempi di tolleranza esecutiva
Per esempio, se in cantiere si sposta un’apertura interna o si cambia il rivestimento scegliendo materiali leggermente diversi dal progetto, ciò rientra nella tolleranza esecutiva, sempre che non infranga le regole. Le tolleranze costruttive si misurano in percentuale rispetto agli elementi principali, mentre quelle esecutive riguardano interventi puntuali e di piccola entità, realizzati in corso d’opera. Questa distinzione è fondamentale per valutare se difformità possono essere sanate o meno senza incorrere in sanzioni.
Cosa prevede il decreto salva casa per le tolleranze dopo maggio 2024
Il decreto salva casa, trasformato nella legge 105/2024, ha aggiornato le regole sulle tolleranze intervenendo sull’articolo 34-bis del testo unico edilizia . L’obiettivo dichiarato è supportare le esigenze abitative e il recupero del patrimonio edilizio, riducendo il consumo di suolo e semplificando la gestione di piccole difformità.
Una delle principali novità riguarda il calcolo delle tolleranze, ora basato sulle misure riportate nel titolo abilitativo e non più sul progetto. Questo dettaglio consente una maggiore flessibilità, dato che il progetto potrebbe subire variazioni in fase autorizzativa.
Le percentuali di tolleranza sono state aumentate in base alla dimensione dell’unità immobiliare interessata:
- 2% per immobili sopra i 500 metri quadrati
- 3% per unità tra 300 e 500 metri quadrati
- 4% tra 100 e 300 metri quadrati
- 5% per quelle inferiori a 100 metri quadrati
- 6% per gli immobili minori di 60 metri quadrati
Queste soglie riguardano le difformità esistenti alla data del 24 maggio 2024 e valgono per parametri come altezza, distacchi, cubatura e superficie coperta. La legge conferma che gli interventi rientranti in questi margini non necessitano di autorizzazioni paesaggistiche, anche in zone sottoposte a vincoli.
Inoltre, la tolleranza si applica anche alle misure minime fissate dalle norme igienico-sanitarie e alle distanze legali, come quella di 10 metri dagli edifici vicini o 5 metri dal confine.
Ampliamento delle tolleranze e conseguenze
L’incremento delle soglie rappresenta un cambiamento significativo per il settore edile, che può così evitare lunghe e costose procedure di regolarizzazione per difformità di lieve entità.
Tolleranze nelle zone sismiche e la documentazione tecnica richiesta
Per gli immobili collocati in zone a rischio sismico elevato, la legge salva casa impone una verifica stringente delle tolleranze. Prima di attestare lo stato legittimo di un immobile, un tecnico deve dichiarare che le tolleranze rientrano nelle norme tecniche per le costruzioni vigenti al momento degli interventi. Questa condizione riguarda sia la sicurezza strutturale, sia aspetti di igiene e salubrità.
La documentazione redatta dal tecnico incaricato andrà consegnata allo Sportello Unico competente, che acquisisce l’autorizzazione dall’ufficio tecnico regionale. Così, si assicura che eventuali difformità non provochino rischi per la pubblica incolumità.
Obblighi per interventi migliorativi
Nel caso in cui servano interventi migliorativi sulle strutture, come rinforzi o modifiche per adeguarsi alle prescrizioni vigenti, dovranno essere attuati prima del rilascio dell’agibilità. Questo certifica che l’immobile è sicuro e conforme anche in ambienti vulnerabili ai terremoti.
L’applicazione di questi obblighi non impedisce, però, l’uso delle percentuali di tolleranza per valutare le difformità di lieve entità, purché siano garantite le condizioni di sicurezza.
Come si calcolano le tolleranze e cosa richiede la procedura
Il calcolo delle tolleranze costruttive si basa sul confronto tra le dimensioni approvate nel titolo abilitativo e le misure dell’immobile effettivamente realizzato. La procedura richiede alcuni passaggi fondamentali.
Innanzitutto, si accerta lo stato legittimo della costruzione esaminando i documenti tecnici e amministrativi disponibili. Questo include le pratiche edilizie depositate presso gli uffici comunali o regionali.
Successivamente si esegue un rilievo dettagliato, con la raccolta di planimetrie, sezioni e altri elaborati grafici che descrivono lo stato attuale dell’unità immobiliare.
Rilevazione e confronto
Infine, si sovrappongono le planimetrie dello stato legittimo con quelle rilevate in sito per individuare le eventuali difformità. Le discrepanze vengono misurate e confrontate con le percentuali di tolleranza previste dalla legge, variabili in base alla superficie dell’unità.
È importante ricordare che la tolleranza va calcolata su singole unità immobiliari – come appartamenti o locali – e non sull’intero edificio. Questo evita irregolarità accumulate che potrebbero altrimenti superare i limiti anche se distribuite tra diverse unità.
Questa procedura è indispensabile per dimostrare che le difformità non costituiscono violazioni, così da non incorrere in sanzioni o richieste di regolarizzazione più onerose.
Le indicazioni del notariato sulle tolleranze dopo il salva casa
Il consiglio nazionale del notariato ha pubblicato un vademecum dedicato alle tolleranze costruttive ed esecutive aggiornate dopo il salva casa. Lo studio, realizzato nel 2025 da Giuseppe Trapani, ricostruisce i punti essenziali per orientarsi nel nuovo quadro normativo.
Tra i temi trattati vi sono la definizione di tolleranze edilizie nelle autorizzazioni paesaggistiche, la verifica delle difformità in relazione ai vincoli sismici e i requisiti igienico-sanitari. Il documento spiega anche il ruolo della relazione tecnica asseverata obbligatoria per certificare lo stato legittimo dell’immobile e la correttezza delle tolleranze.
La guida chiarisce che la legge salva casa si applica in modo diverso a seconda della data di redazione del progetto: ai progetti successivi al 28 luglio 2024 si applicano le nuove soglie di tolleranza mentre a quelli antecedenti restano validi i parametri vigenti al tempo dell’intervento.
Questo dettaglio è cruciale per la corretta valutazione delle difformità idonee alla regolarizzazione senza incorrere in contestazioni future.
In sostanza, il vademecum supporta i professionisti e i proprietari nella gestione delle procedure pratiche e amministrative, evitando errori o omissioni nel riconoscimento legale delle difformità di modesta entità.
