L’andamento dei prezzi delle abitazioni in Italia punta verso un aumento significativo nel 2025, soprattutto nei grandi centri come Milano e i loro dintorni. L’offerta di nuovi immobili non riesce a soddisfare la domanda abitando, mentre anche il mercato delle seconde mani si contrae per via di alternative come gli affitti brevi. Questo quadro spinge le quotazioni verso nuovi rialzi, con impatti su chi cerca casa e su chi investe nel settore residenziale in modo pubblico e privato.
Aumento dei prezzi legato alla scarsità di nuove costruzioni e domanda focalizzata sull’abitare
La dinamica dei prezzi continua a mostrare segnali di crescita robusta. Tra il 2023 e il 2024 si è registrato un incremento del 2,2%, che secondo le previsioni potrà salire fino al 5% nel 2025. La principale causa è la ridotta disponibilità di abitazioni nuove, fondamentale soprattutto nei capoluoghi più richiesti e nelle aree limitrofe. Questo problema è dovuto a una carenza strutturale nella costruzione di nuovi immobili, che genera un aumento ancora più marcato nel comparto delle nuove costruzioni, con incrementi previsti dal 5,8% nel 2024 al 6,5% nel 2025.
Un mercato che punta all’abitare molto più che al semplice immobile
Più che riflettere un semplice aumento di prezzo, questo fenomeno mostra come il mercato si muova verso un concetto ampio di abitare, dove non è solo l’immobile a fare la differenza, ma anche il contesto. Quartieri con verde pubblico, sicurezza, scuole e servizi accessibili sono oggi essenziali, al punto che la scelta del luogo incide molto più del costo iniziale. Questa esigenza ha un peso decisivo in città come Milano, che attraggono domanda sia privata sia istituzionale ma non riescono a offrire a sufficienza spazi adeguati.
Le situazioni di mercato parzialmente bloccate e la rivalutazione delle locazioni a breve termine limitano l’offerta degli immobili usati. La conseguenza è una tensione crescente sui prezzi, che si muovono su livelli superiori rispetto alla crescita del reddito medio delle famiglie.
Le sfide del mercato milanese e le prospettive dell’area metropolitana
Nel capoluogo lombardo emerge una situazione in cui la città singola fatica a rispondere alle richieste abitative. Secondo Giuseppe Crupi, ceo di Abitare Co., serve un cambio di prospettiva e un’attenzione estesa a tutta l’area metropolitana di Milano. I comuni intorno, collegati da linee metropolitane e ferroviarie, diventano parte essenziale del mercato residenziale.
Distribuire la pressione abitativa oltre il centro città
Questo approccio non è solo una necessita logistica, ma un modo per distribuire la pressione nella zona e alleggerire il centro città. La domanda si sposta infatti anche fuori dalle mura urbane tradizionali, cercando soluzioni abitative più accessibili e con migliori condizioni di vivibilità.
La situazione è complicata dalla lentezza burocratica, che rallenta concessioni e permessi. Questo frena interventi di rigenerazione urbana e rallenta l’arrivo di soluzioni abitative nuove, creando così un circolo vizioso. Il rallentamento nei processi produce effetti tangibili anche sui piani di investimento pubblici e privati, limitando le dimensioni e la qualità degli interventi edilizi.
Investimenti immobiliari tra limiti normativi e dinamiche europee
Il settore residenziale rappresenta un’opportunità interessante per investitori che non si limitano agli asset core, ma le difficoltà normative pesano negli investimenti diretti nel nostro paese. Corrado Trabacchi, di Orion Capital Managers, mette l’accento sulla complessità normativa italiana, che rallenta l’iter per permessi e riqualificazioni, allontanando capitali verso mercati più fluidi come quello spagnolo.
La prevalenza di piccoli operatori nel nostro mercato immobiliare rende difficile realizzare progetti di larga scala. Non mancano costrizioni per la vendita e l’acquisizione di piattaforme e società quotate, condizioni che scoraggiano soprattutto i grandi investitori internazionali.
Complicazioni nel ritorno degli investimenti
Questi ostacoli comportano cicli di progetto più lunghi e una precipitazione dei tempi di ritorno economico. Il risultato è uno scarso appeal verso investimenti più strutturati rispetto ad altri paesi europei, limitando la capacità del settore di rispondere alle necessità abitative espresse dalla domanda.
Il ruolo del piano casa e le risorse pubbliche a supporto della domanda
Nonostante il quadro complesso, il governo italiano ha avviato un piano casa con una dotazione iniziale di 660 milioni di euro destinati a progetti pilota e successive implementazioni tra il 2027 e il 2030. A questa cifra si aggiungono risorse del Pnrr, per circa 300-400 milioni, non ancora impiegate nei programmi Pinqua per la rigenerazione urbana.
Il Comune di Milano, all’interno di questa cornice, prevede la realizzazione di circa 10mila nuove abitazioni. L’assessore all’Urbanistica Giancarlo Tancredi ha sottolineato come “l’interesse da parte di privati si stia manifestando con grande rapidità, arrivando a 24 manifestazioni di interesse sul progetto.”
Il successo del piano dipenderà da una normativa nazionale più aggiornata e agevole, che possa superare i ritardi burocratici e permettere di tradurre le risorse in cantieri attivi. Per ora resta il nodo di un sistema legislativo frammentato che rallenta la capacità di risposta alle richieste di abitare in città sempre più popolose e complesse.
