Se avete intenzione di vivere senza lavorare, una delle strade più interessanti che potete intraprendere, e che è anche quella che ho intrapreso io, è di investire in immobili. La strategia è semplice, ma attenzione, non di facile attuazione: risparmiate, chiedete un mutuo, acquistate l’immobile giusto e lo mettete a rendita nel modo giusto. 

Molti acquistano (o ereditano) l’immobile sbagliato e lo affittano nel modo sbagliato, per poi lamentarsi che non rende come si aspettavano, che le tasse sono troppo alte o che l’inquilino non paga e non riescono a sfrattarlo.

Chiedere un mutuo per vivere senza lavorare

Bene, oggi vi spiego in via definitiva come si acquista e si mette a rendita un immobile nel modo corretto per vivere senza lavorare, sfatando anche qualche leggenda metropolitana a cui le persone credono, tipicamente ascoltando le esperienze personali fallimentari di conoscenti.

La prima cosa da sapere è che molti analisti concordano sul fatto che in questo particolare momento ci troviamo ad un minimo del mercato immobiliare. Non un minimo assoluto, quello lo abbiamo toccato nel 2013, ma al minimo post pandemia, per cui generalmente si ritiene che i prezzi delle case aumenteranno. Vi mostro, uno su tutti, il grafico elaborato da Nomisma basato sui dati dell’Agenzia delle Entrate.

Come potete osservare le previsioni sono di un’interessante crescita delle compravendite e quando questo accade generalmente aumentano anche i prezzi. Compreso che questo, probabilmente, è un ottimo momento per comprare un’immobile, magari accendendo un mutuo, quale tipologia di appartamento conviene acquistare? 

Da sempre non è mai una buona idea acquistare al fine di affittare a commercianti o famiglie. Sì, ci possono essere singoli casi particolari di successo, ma mediamente questa tipologia di affitti sono i peggiori. Perchè? Ma perchè acquistare un negozio da affittare ad un commerciante significa esporsi ad un rischio di insolvenza molto elevato: la prima cosa che un commerciante smette di pagare quando è in crisi, infatti, è proprio l’affitto. Ogni commerciante sa che l’eventuale causa di sfratto dura mediamente un anno al termine della quale gli è sufficiente saldare il debito per rendere vano lo sfratto. Nel frattempo però può continuare a non pagare perchè lo sfratto riguarda le cifre dovute fino al momento delle causa. Per recuperare il nuovo debito dovrà fare una nuova causa e via dicendo.

Anche affittare ad una famiglia comporta lo stesso livello di rischio, perché gli avvocati conoscono il giochetto che vi ho appena spiegato. Se poi in casa ci sono minori o disabili, al momento dello sfratto esecutivo l’ufficiale giudiziario dovrà consultare gli assistenti sociali per trovare un’idonea sistemazione a questi. La situazione potrebbe necessitare dell’intervento di un giudice tutelare e talvolta, la scarsità di soluzioni disponibili, può bloccare lo sfratto per tempi piuttosto lunghi. 

Anche Affittare in "nero" rientra tra i modi migliori per mettersi nei guai, non solo perchè se cerchi di mandare via l’inquilino questo può denunciarti, ma anche perchè se non hai in  mano un contratto, non puoi agire legalmente.

Compreso questo quindi è evidente che i meglio informati investono solo in immobili dove vi sono elevate garanzie di pagamento. Affittare a studenti universitari è una delle migliori strategie perchè solitamente paga la famiglia, che mette in conto preventivamente tale spesa. Allo stesso modo è un'ottima idea affittare a turisti, magari in quelle zone dove c'è afflusso sia estivo che invernale, perché questi devono pagare in anticipo, quindi il rischio di insolvenza non esiste. 

L’affitto garantisce un’entrata mensile sostanzialmente costante, che può tranquillamente sostituire uno stipendio, ma richiede un investimento iniziale piuttosto elevato. Questo ostacolo non è facile da superare, per questo spiegavo che tecnicamente la strategia è semplice, ma dal punto di vista pratico non attuabile da tutti. Rimane il fatto che si può sempre chiedere un prestito, magari ad una banca; ecco un esempio pratico. 

Un ragazzo che ha sufficienti garanzie, come un lavoro a tempo indeterminato o i genitori che possono ipotecare l’immobile dove vivono, può chiedere un mutuo prima casa a tasso agevolato e mettere lì la sua residenza. Oggi i tassi sono bassissimi, date un'occhiata su MutuiOnline o Facile.it, ma nei mesi a venire cresceranno, ecco perchè questo è un momento d'oro. Il ragazzo vivrà in una stanza e le altre le potrà affittare a studenti o turisti. In questo modo non solo si ripagherà il mutuo, ma potrebbe anche guadagnare qualcosina. Pagarà le tasse sui guadagni (tipicamente al 21%), ma niente IMU perchè per lui è prima casa. Inoltre dividerà spese e bollette con gli altri inquilini.

Dopo qualche anno, saldato il debito, si ritroverà con un'entrata extra mensile di tutto rispetto, che potrebbe anche permettergli di vivere così, senza lavorare. E allora siamo ancora convinti che indebitarsi sia un errore? Talvolta basta fare un passo più in là dei soliti luoghi comuni per scoprire che le cose sono un po' diverse da come abbiamo sempre creduto.