Non sono molti a conoscere le opportunità che un rudere abbandonato nel bel mezzo della natura può offrire, ma seguendo alcune regole e trovando l’occasione giusta, è possibile realizzare il sogno di vivere immersi nella pace e nella serenità, con cifre davvero contenute.

In questo articolo scopriremo insieme come trovare una buona occasione, ma sopratutto quando legalmente sia possibile rimettere tutto a nuovo per vivere stabilmente.

Comprare e sistemare un rudere abbandonato

L’idea è quella di riuscire a realizzare il sogno di abbandonare la città per trasferirsi e vivere in campagna, magari nel bel mezzo di un bosco. Questa scelta solitamente richiede un discreto quantitativo di denaro per l'acquisto di un immobile, che potrebbe anche obbligarci a contrarre un prestito o vendere il nostro appartamento in città, qualora ne fossimo proprietari. Vien da sè che serve avere parecchio denaro o quantomeno (vendendo casa) optare per un cambio di vita definitivo e rischioso, perché tornare sui nostri passi sarebbe complicato e spesso impossibile.

Se però si potesse trovare un vecchio rudere abbandonato da rimettere a nuovo, magari di modeste dimensioni, si potrebbe spendere davvero poco e quindi eseguire un cambiamento meno drastico, perchè graduale, che potrebbe permetterci di tenere (per un certo tempo) il piede in due scarpe. Potremmo, ad esempio, sfruttare i weekend e le ferie per sistemare il rudere e assaporare lentamente le sensazioni di realizzare un progetto tutto nostro.

Il problema è che per spendere poco abbiamo bisogno di trovare uno stabile abbandonao, magari anche solo quattro mura in sassi con il tetto crollato, qualcosa cioè che si trovi su un terreno agricolo o nel bel mezzo della foresta, perché il terreno di fabbrica ha prezzi spesso proibitivi. In queste aree però è generalmente vietato urbanizzare, cioè sia costruire che ristrutturare, tranne in alcune condizioni particolari. Queste situazioni sono proprio quelle che ci interessano, perché permettono di ottenere il massimo risultato con la minimo spesa. 

Capiremo poi come si trovano queste occasioni, ma ora ci interessi sapere che, per poter sistemare un rudere dove vivere, vi sono delle regole ben precise. La più importante obbliga sempre a dimostrare “l’originaria consistenza” del fabbricato, cosa significa? Significa che un rudere in mezzo alla natura può essere demolito e ricostruito, oppure ristrutturato in maniera legale, se si riescono a portare delle prove che permettono di ricostruire con ragionevole certezza le sue fattezze originali. Lo dice  l’art. 30 del dl n. 69/2013 (decreto del Fare convertito nella legge n. 98/2013) e lo conferma pure una sentenza, la n. 517/2020 del Tar Brescia.

Come prova delle fattezze originali dell'edificio si possono portare: documentazione fotografica, aerofotogrammetrie, mappe catastali e, più in generale, altri elementi che però siano certi e verificabili, come ad esempio la testimonianza per iscritto dei precedenti proprietari. Le prove devono permettere di comprendere le fattezze originarie delle mura perimetrali, delle strutture orizzontali e della copertura (cioè il tetto). Inoltre, grazie ad alcune novità introdotte dal decreto Semplificazioni (dl 76/2020) in alcuni casi è anche possibile aumentare la volumetria dell'edificio.

Questo è il quadro generale che serve per aiutarci a capire quando possiamo ricostruire un rudere e quando no, pertanto ora siamo in grado di scegliere con maggior consapevolezza terreni e fabbricati interessanti, anche se in ultima istanza è sempre necessario affidarsi ad un tecnico per le dovute verifiche, soprattutto prima dell'acquisto.

Detto questo, come si trovano ottimi ruderi da ristrutturare? Beh un metodo interessante è quello di seguire le aste fallimentari delle diverse regioni, ad esempio questa è quella che riguarda la provincia di Trento, questa quella di Udine e questa quella della zona di Firenze. Ne ho elencate tre a caso, ma è sufficiente cercare su Google “aste immobiliari” seguito dal nome della provincia di interesse e si trova tutto. 

Il secondo metodo è semplicemente quello di recarsi nei luoghi di nostro interesse e cercare case e terreni abbandonati che fanno al caso nostro. Una volta individuato qualcosa di potenzialmente valido, è necessario risalire al proprietario per chiedere se è interessato a vendere, e per farlo abbiamo bisogno di recarci al catasto provinciale e ricercare quell’appezzamento sulle mappe. Può essere utile prima ricercare il tutto su Google maps evidenziare l’area e poi farsi aiutare da un addetto del catasto per risalire alla particella fondiaria. Una volta individuata, sempre al catasto, è possibile ottenere il nominativo del proprietario. Per conferma, ottenuta la visura catastale, possiamo anche recarci dell'Agenzia delle Entrate e chiedere una visura ipotecaria. Spesso infatti il catasto non è aggiornato, mentre i notai, certificando vendite e acquisti, sono obbligati a trasmettere i dati all’Agenzia delle Entrate, che per questo è certamente più attendibile.

Insomma, con poche migliaia di euro potremmo trovare un terreno con un rudere da sistemare, magari provvisto di bosco, prato, pozzo per l’acqua o nelle vicinanze di un ruscello, che possiamo sistemare e trasformare nel nostro piano B per fuggire dalla città e cambiare vita. 

Da tenere in considerazione che il Governo sta pensando di agevolare gli acquisti di ruderi facendo pagare solo 200 euro invece che le attuali costose imposte sul valore catastale, ma per ora è solo un’ipotesi normativa.