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| Conoscere il Prezzo Giusto di un Immobile |
Se siamo intenzionati a comprare la nostra prima casa dove andare a vivere, un appartamento da mettere a rendita o qualsiasi altro immobile a scopo commerciale, entreremo nella fittissima giungla dei venditori e delle agenzie immobiliari.
Ecco che la probabilità di rimanere fregati diventa immediatamente molto elevata perché quasi nessuno, nell'arco della sua vita, matura sufficiente esperienza in questo campo, esperienza necessaria per condurre una trattativa per noi vantaggiosa. Dunque come possiamo comprendere se il prezzo giusto di un immobile è quello stabilito da chi vende?
La maggior parte delle persone, nella vita, se va bene acquista un unica abitazione, ovvero quella in cui sceglie di vivere, per questo prima sottolineavo il fattore inesperienza. In quel preciso momento ognuno di noi è particolarmente fragile perché non stiamo ricercando un buon affare, ma sopratutto un luogo che sia adatto alle nostre esigenze. Per questo rischiamo di ragionare con il cuore e non con il cervello.
Crediamo che sia difficile trovare qualcosa che abbia tutte le caratteristiche da noi ricercate, soprattutto perché stiamo parlando di cifre importanti, ma non è così. Vogliamo uscirne completamente soddisfatti e per questo, quando individuiamo l'immobile giusto, crediamo di avere per le mani l'affare della vita. Questa situazione è la peggiore possibile: da una parte ci siamo noi che desideriamo fortemente qualcosa che abbiamo "tanto" ricercato e che riteniamo unico, e dall'altra qualcuno che lo detiene in via esclusiva.
Capirete che, il venditore, in questo contesto ha il coltello dalla parte del manico e può permettersi di stracciare le nostre offerte, forte del fatto che noi desideriamo con tutte le forze proprio quell'immobile. La maggior parte delle compravendite immobiliari si risolve con un affare per chi vende esattamente per questo motivo, anche perché le agenzie hanno tutto l'interesse a farvi spendere la cifra più elevata, visto che poi ricevono una percentuale. Inoltre, mantenere il mercato “gonfiato” significa guadagnare sempre qualcosina di più da ogni mediazione che riescono a portare a termine.
Ecco allora come dobbiamo agire: il primo aspetto da tenere ben presente è che quella casa dei sogni, così perfetta per noi, non è un pezzo unico e non è un affare imperdibile. Se ci riflettiamo bene è un po' strano che proprio ora che ci siamo svegliati compare sul mercato l'immobile giusto. Il fatto è che c'è sempre un immobile interessante in vendita, visto che questo mercato è piuttosto vivace, basti pensare a quante diavolo di agenzie immobiliari ci sono nella nostra città. Tante agenzie, tanti immobili, tanta compravendita. C'è sempre qualcuno che vende e qualcuno che compra, per cui di case perfette per noi ne salteranno fuori in continuazione, basta avere pazienza. Quanta pazienza? Dai 3 ai 6 mesi, tant'è il tempo medio di vendita di un immobile. Questo significa che verosimilmente ogni 3 mesi escono nuove opportunità.
Il secondo passo è capire se il prezzo di vendita è corretto. Per farlo basta andare sulla Banca dati delle quotazioni immobiliari dell'Agenzia delle Entrate e ricercara, nella zona di nostro interesse, il valore medio degli immobili (nuovi, usati, in che condizioni ecc…). Quello è il valore di riferimento e, noterete, è sempre di almeno un 10% (almeno) minore del prezzo richiesto dal venditore.
In una compravendita immobiliare, quindi, se vogliamo fare un buon affare, moltiplichiamo i metri quadri commerciali per i valori trovati e poi cerchiamo di spuntare un prezzo più basso. Non accettano l'offerta? Pazienza, uscirà un altro immobile e proveremo nuovamente. Infine (se mai ci fosse) l'agenzia vorrà la sua parte, vi spareranno il 3% sul prezzo dell'immobile. Non è la legge a stabilirlo, è una regola che si inventano loro. Voi fissate una cifra onesta (solitamente intorno all'1% netto) e quello dategli.
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Caro Francesco ti stimo e ti seguo, ma da agente immobiliare posso garantirti che acquisire un immobile, controllarne l'effettiva Vendibilità, pubblicizzarlo, passare ore e ore a fare visite e possibili trattative, seguire i clienti fino al rogito, costa tempo e denaro. Quindi ritengo non appropriato il tuo consiglio, bensì esorterei a cercare professionisti seri, competenti, e non agenti improvvisati e magari anche abusivi che son ben disposti ad accettare l 1% (in nero ovviamente)
RispondiEliminaL'1% su 250k è 2500 euro. Lo stipendio, di tutto rispetto, di un lavoratore dipendente che lavora 8 ore al giorno per 5 giorni a settimana. Non credo che il tempo dedicato ad un singolo immobile sia così tanto. Considerando anche che, di fatto, le agenzie non si assumono mai particolari responsabilità, lo ritengo assolutamente un prezzo equo.
EliminaOltre alle quotazioni OMI suggerisco di usare i vari borsini immobiliari promossi dalla Fimaa. Nella mia zona (Lecco) questo listino funziona parecchio bene, e mi ha già tenuto alla larga da cattivi affari.
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