Mutuo o Affitto? Ecco Cosa Conviene Veramente

mutuo o affitto cosa conviene?
Mutuo oppure affitto

Da sempre sul web si discute sulla questione affitto/acquisto, ovvero se è più conveniente andare in affitto o comprare casa accendendo un mutuo. Anche se di primo acchito la risposta può sembrare scontata, di fatto non lo è per niente, soprattutto se si analizzano con attenzione i numeri.

Nel nostro percorso di cambiamento però è molto importante fare le scelte finanziarie giuste, altrimenti rischiamo di buttare al vento tutti i nostri buoni propositi e, per questo, è ora di dare un risposta chiara attraverso un'analisi realistica.



Mutuo o Affitto? Cosa Conviene Veramente?


Molti guru della finanza personale, soprattutto quelli che ci promettono di diventare ricchi, sostengono che acquistare casa non è mai conveniente dal punto di vista finanziario, ma questa risposta non è corretta. In campo finanziario non sono quasi mai corrette le risposte assolutistiche, tutto infatti dipende da svariati fattori che possono anche cambiare nel tempo.

Iniziamo ricordando che se non abbiamo un centesimo da parte, il mutuo ci è precluso, visto che nessuna banca da prestiti a chi non ha nulla, soprattutto se si parla di cifre così elevate da permettere l'acquisto di un appartamento. Per questo i casi reali che possiamo considerare sono quelli in cui un soggetto ha già tutto il capitale a disposizione, oppure possiede almeno una somma di partenza alla quale eventualmente aggiungere un mutuo.

Immaginiamo di avere già 150.000€ e che la banca ce ne conceda altri 100.000€ per acquistare e rendere vivibile un immobile che vale 250.000€. Il risultato di questa operazione è che ci troviamo a dover pagare per 30 anni una rata mensile che (ai tassi fissi attuali) è verosimilmente di 350€ al mese. Cosa succede passati 30 anni? Beh, l'immobile è nostro e abbiamo restituito alla banca circa 125.000€, cioè abbiamo pagato 25.000€ di interessi. In tutto questo tempo abbiamo anche dovuto immettere soldi nell'immobile per la sua manutenzione; stando ai dati dell'O.N.F. – Osservatorio Nazionale della Federconsumatori – , manutenere un immobile costa poco più di 600 euro l'anno, cioè più o meno 20.000€ per 30 anni. Abbiamo quindi avuto un'uscita complessiva di 55.000€ e ora, è il caso di ripeterlo, siamo proprietari dell'immobile.

Immaginiamo invece di non aver chiesto il mutuo e di essere andati in affitto per 30 anni e ipotizziamo un affitto anche piuttosto basso, cioè 500€ al mese. In 30 anni di affitto avremmo sborsato 180.000€. Abbiamo però conservato i 150.000€ iniziali che, se siamo stati bravi, abbiamo messo a rendita, investendo. Ora ci sono due questioni, la prima è: quanto avrebbe dovuto rendere annualmente un capitale investito di 150.000€ per coprire i 180.000€ di affitto spesi?

Beh, la risposta è che avrebbe dovuto rendere circa il 4% netto annuo. Questa percentuale è un po' "altina", nel senso che attualmente gli strumenti finanziari sicuri, e per sicuri intendo “che garantiscano una rendita in maniera costante e preservino il capitale”, hanno rendite appena sotto il 3%. I BTP a 30 anni, che sono ragionevolmente sicuri, rendono (oggi) netto qualcosa intorno al 2.8%. 

Solo questo questo conteggio è sufficiente a mostrare come, dal punto di vista meramente economico, sia attualmente  più conveniente acquistare casa accendendo un mutuo, ma se i tassi di interesse cambiassero questa affermazione non sarebbe più vera.

C'è poi un ulteriore particolare: quei 150.000€ che investiremmo per 30 anni nel tentativo di coprire l'affitto, alla fine dei 30 anni si sarebbero svalutati per via dell'inflazione, che da qualche anno sembra attestarsi attorno all'1,2%. Passati 30 anni quindi, non avremo più i nostri 150.000€, ma circa 100.000€. Se l'inflazione salisse (tipicamente si cerca di mantenerla sul 2% annuo) dei nostri 150.000€ resterebbero solo 85.000€ (circa). Anche qui si comprende che le cose possono cambiare drasticamente anche per qualche punto percentuale in più o in meno. Va sottolineato però che questo problema non si avrebbe se scegliessimo di investire (ad esempio) in BTP indicizzati all'inflazione, ma in quel caso i rendimenti sono ancora più bassi. Si potrebbe allora investire quei 150.000€ in un immobile, così trasformeremmo il denaro in qualcosa di materiale, non soggetto ad inflazione, e saremmo salvi. Il problema, in questo caso, è che 150.000€ non sono sufficienti per acquistare una tipologia di appartamento che renda il 4% netto annuo.

accendere un mutuo o andare in affitto?


A questo aggiungiamo che invece, nel caso dell'acquisto con mutuo, passati 30 anni non avremmo più il problema di un'uscita mensile continua, perché l'immobile sarebbe nostro, problema che rimarrebbe invece nel caso scegliessimo l'affitto. Per non parlare del fatto che donando l'appartamento ai figli, semplificheremmo enormemente la loro situazione economica futura.

Se invece avessimo tutto il capitale e non dovessimo contrarre un mutuo, allora le cose sarebbero ancora differenti. Un capitale di 250.000€ potrebbe garantire una cedolare che copre tranquillamente un affitto da 500€, anche investendo in strumenti indicizzati all'inflazione, visto che si tratterebbe di  avere un tasso netto del 2,4%. Si potrebbe anche pensare di investirli in un immobile da mettere a rendita e con la rendita pagarsi l'affitto dell'appartamento in cui vivere, tenendosi per sé anche qualche euro extra mensile.

Ecco quindi che dall'analisi dei numeri si comprende che alla domanda “conviene andare in affitto o contrarre un mutuo” non vi è una risposta unica e definitiva, anche perché abbiamo parlato solo di investimenti sicuri, ma per chi ha più propensione al rischio le cose sarebbero ancora diverse e le percentuali di investimento più alte. Chi ci vuole far credere che acquistare casa, anche con un mutuo, sia sempre sconveniente, beh si sbaglia di grosso, e quando qualcuno si sbaglia o lo fa per ignoranza oppure perché ha un secondo fine. Questo fine solitamente è quello di impressionare, di colpire le persone con affermazioni inattese, opposte al senso comune, adducendo spiegazioni convincenti ma sommarie, che i numeri smentiscono facilmente. Peccato che le persone spesso non abbiano la voglia di comprendere i numeri, ed ecco spiegato perché molti credono ciecamente a vere e proprie fesserie.

La verità è che in questo campo non vi sono regole precise, esistono quasi solo casi particolari, persone che hanno capitali più o meno importanti e capacità di gestione del proprio denaro più o meno sviluppate... per questo è essenziale basarsi sui numeri e lasciare le regolette a chi crede di aver capito tutto e ritiene di non avere nulla da imparare.

8 commenti:

  1. Bella Francesco! Aggiungerei che l'acquisto della prima casa è in realtà nella stragrande maggioranza dei casi la cosa migliore da fare, soprattutto se la scelta di vita fatta è definitiva al netto di clamorosi imprevisti. I titoli di stato infatti non servono a creare ulteriore ricchezza, ma a difendere il capitale, perché spesso il tasso è in linea con l'inflazione storica attesa. Se quindi investi in un appartamento in una zona dove quest'ultimo non tende a svalutarsi ferocemente durante le crisi, ti ritroverai la "cedola" da mancato pagamento affitto + la rivalutazione. In tutti questi discorsi poi, non è presa in considerazione la parte emotiva, importantissima: tra stare in affitto o in casa di proprietà la sensazione è totalmente differente.

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  2. Ciao ti seguo da un po' io sto comprando casa da un po' ma al posto del classico mutuo ho fatto il leasing abitativo e un po come un mutuo a tasso variabile solo che dai una parte al inizio tipo il 20% e dopo 30 anni dovrò pagare un un riscatto del 15% e comodo perché ti abbassa la rata complessiva nel mio caso sono passato da una rata da mutuo di 450 a una di 320.

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  3. Ciao Francesco. Scusami ma non riesco a capire da dove hai ricavato i 55.000 € come uscita complessiva nell'ipotesi di mutuo...

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  4. Bel post, però aggiungerei il caso di un mmobile acquistato come seconda casa, per il quale ci si devono pagare anche le tasse

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  5. Francesco ma un po' di consigli per chi vive al di sotto della soglia di povertà pur essendo laureato e lavorando come un somaro non riesce ad arrivare non dico alla quarta settimana ma nemmeno alla terza? Quando vedo che scrivi come niente fosse, supponiamo di avere da parte 150mila euro... ma non ne ho mai visti tutti insieme nemmeno 5 mila!!!

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  6. Ciao Francesco, il ragionamento sull'affitto non è concettualmente corretto. Così come nel caso del mutuo stai ipotizzando l'esistenza di un reddito per il pagamento delle rate, allo stesso modo devi ipotizzare lo stesso anche per l'affitto, altrimenti stai paragonando due contesti completamente diversi, penalizzando l'affitto. Ipotizzando il pagamento dell'affitto mediante il reddito aggiuntivo, puoi quindi reinvestire annualmente i proventi dei 150K iniziali investiti, ottenendo un rendimento non più lineare ma esponenziale (interesse composto). In 30 anni, al 2% (conservativo) i 150K diventano oltre 270K.
    Siamo davvero sicuri che in 30 anni la casa di proprietà invece sarà raddoppiata di prezzo ? E che le spese di manutenzione (in 30 anni sarebbe meglio parlare di ristrutturazione) siano di soli 20K in 30 anni ?

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  7. Io comprai un miniappartamento nel 2003 (65.000€) e feci un mutuo per 41.000€ da pagare in 10 anni (la differenza l'avevo da parte).
    Poi scoprii che, essendomi accollato il mutuo preso dal costruttore, non dovevo pagare penali nel caso avessi anticipato le rate.
    Così, stringendo la cinghia, il mutuo lo estinsi in 6 anni e mezzo, invece che in 10.
    Dalla fine del 2009 non ho pagato più niente (tranne l'ICI e l'IMU aquando c'erano) e mi ritrovo con casa di proprietà.
    Piccola, ma per me più che sufficiente.
    Precedentemente ero stato in affito per sei mesi. Pagavo un affitto di circa 150€ in meno rispetto alla rata del mutuo.
    Per me sono stati i soldi spesi peggio in tutta la mia vita.

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  8. Partendo dal presupposto che quella del possedere qualunque cosa è pura illusione ma ben radicata nell'umanità, dopo che sono uscita da casa dei miei per girare il mondo e lavorare ho scelto di pagare l'affitto perché non volevo vivere stabilmente in nessun luogo del mondo, ma "vagabondare" fino a 40 anni, cosa che ho puntualmente fatto.
    Me ne pento? Neanche per sogno.
    Dei soldi non me ne frega niente per cui sono stata coerente con le mie idee.
    A 40 anni mi sono fermata stabilmente in un luogo con una persona e tanti animali e stiamo ampliando una casa già esistente costruita dalla sua famiglia, nessun mutuo o prestito per fare lavori, li facciamo noi facendoci aiutare da amici e familiari alla bisogna.

    Per me poteva solo andare così perché intenzione di pagare mutui non ne ho mai avuta, non avessi incontrato la mia nuova famiglia sarei andata a vivere su una palafitta o su un albero, sapevo già anche dove.

    Ognuno ottiene ciò che vuole davvero nel profondo, anche quando pensa consciamente di no.

    Anna

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