Come Comprare Casa (Istruzioni e Costi Nascosti)

acquistare un immobile
Istruzioni per comprare casa

Il mercato immobiliare non sta ripartendo, ci dicono di sì ma la ripresa è finta. Tuttavia le banche, da diversi mesi, largiscono mutui a tassi molto appetibili tanto che questo sarebbe un buon momento per comprare casa, ma come fare per non restare fregati e quanti soldi andremo a spendere alla fine, considerata la tariffa dell’agenzia, il notaio e le tasse?
Chiunque abbia comprato casa sa quante insidie ci possono essere; In questo lungo articolo vorrei spiegare tutto quello che c’è da sapere su come comprare casa in Italia senza avere brutte sorprese, con parole semplici e conti facili, comprensibili da tutti.


Da dove iniziare


La prima cosa da stabilire è “perché compriamo casa”. La motivazione incide solo sulla scelta di acquistare subito o rimandare, perché se stiamo acquistando per andare a vivere, allora possiamo procedere e non curarci del momento storico, ma se stiamo acquistando per mettere a rendita, allora è il caso di chiedersi in che momento del ciclo del mercato immobiliare siamo.

Nell’articolo Quando è il Momento di Investire nel Mattone ho spiegato il funzionamento delle 4 fasi del mercato e come prevedere se il prezzo salirà o scenderà. Comprendere questo meccanismo è importante perché acquistare in un momento di massimo dei prezzi equivale a fare un cattivo investimento.

Tanto per intenderci adesso siamo ancora nella terza fase; anche se il prezzo tenderà leggermente a salire per i prossimi due o tre anni, di fatto poi tornerà a scendere perché Il Miglioramento Economico Previsto dall’ISTAT per i Prossimi due Anni continuerà qualora, cito testualmente, “il processo di accumulazione del capitale prosegua ad un ritmo più elevato”. Questo conferma ciò che tutti già sanno, e cioè che il PIL cresce solo perché la Banca Centrale Europea continua a comprare Titoli di Stato Italiani (quello che si chiama Quantitative Easing), ma questa politica, non rende più ricche le persone, fa solo salire il PIL, cioè il prezzo delle cose. Di fatto dovrebbe alleggerire il debito pubblico e permettere allo Stato di investire sui servizi e sul lavoro, migliorando l’economia, ma perché questo accada serve unione politica, cosa che in Italia non esiste perché non c’è un partito forte che, con una grossa maggioranza, può fare vere riforme!

La ripresa è quindi finta e la gente, tra due o tre anni, si ritroverà ancora povera. Il prezzo delle case crescerà leggermente, poi scenderà nuovamente e via dicendo, rimanendo a lungo in questo canale.

Detto questo dividiamo l’articolo in tre parti:

  1. Nella prima parleremo subito di cosa va verificato quanso si compra casa.
  2. Nella seconda vediamo sei o sette dritte per fare un buon affare immobiliare.
  3. Nella terta invece conteggiamo tutti i costi nascosti, a cui spesso non si pensa quando si compra casa.

Cosa verificare quando si compra casa

carte necessarie

Ora che abbiamo visto quali sono le buone pratiche da adottare per comprare casa e fare un affare, ansiamo a vedere tutte le scartoffie che serviranno, dove si reperisono e cosa è meglio verificare.

In linea del tutto generale la situazione degli immobili in Italia è spesso disastrosa. Le persone non regolarizzano gli interventi di modifica, molto spesso non hanno nemmeno l’abitabilità, per non parlare della certificazione energetica. Capire come comprare casa al meglio significa conoscere tutto ciò che c’è da controllare, ed è quello che andremo ora a riassumere in questa tabellina:


Attestato
Dove si ottiene
Cosa verificare



Planimetrie (cioè le cartine)
In Comune (ufficio edilizia privata) se la pratica è stata digitalizzata, presso l’archivio storico se l’immobile è molto datato (diciamo prima del 1970). Occorre comunicare la P.E. (particella edificale) per farsi dare queste carte.
Va controllato che la disposizione reale delle stanze, delle porte e delle finestre corrisponda a quello che vediamo sulla cartina (planimetria) e quindi che la cucina, i bagni, le camere da letto e tutto il resto sia esattamente dove dichiarato. Le planimetrie si trovano anche al Catasto, ma quelle che fanno fede sono quelle depositate in Comune. Attenzione perché serve controllare anche quelle dei parcheggi, delle cantine/soffitte e di eventuali parti comuni del condominio.
Abitabilità
In Comune (ufficio edilizia privata) se la pratica è stata digitalizzata, presso l’archivio storico se l’immobile è molto datato (diciamo prima del 1970). Occorre comunicare la P.E. (particella edificale) per farsi dare queste carte.
Va verificato che l’abitabilità sia stata concessa ad ogni intervento, quindi sia alla prima costruzione che ad eventuali varianti di progetto. Ci deve essere un foglio di abitabilità per ogni variante depositata, e ognuna di queste ha un numero preciso. In Comune comunque sanno tutto.
Concessione edilizia
Come sopra
Va verificato semplicemente che sia presente il documento.
Certificazione energetica (APE)
La deve fornire il proprietario
Ci deve essere o deve essere richiesta dal venditore prima del rogito.
Visura catastale (catastino)
Si richiede al Catasto, è sufficiente comunicare il nome del proprietario.
Va verificato che chi vende sia il reale proprietario, che detenga l’immobile al 100% oppure che abbia una procura valida (redatta da un notaio) che lo autorizza a vendere per conto di altri o anche le parti degli altri. Sulla visura catastale è indicata la P.A. (Particella Abitativa) che è il numeretto che identifica la casa o l’appartamento e deve corrispondere al numero scritto sulle planimetrie.
Foglio “C” del Catasto
Si ottiene al Catasto
Contiene i dati di eventuali pignoramenti e ipoteche, ovviamente non ce ne devono essere o devono essere risolte prima del rogito dal venditore.
Atti notarili di acquisto, donazione o eredità
Li deve fornire il proprietario
Contiene la spiegazione di come il venditore ha ottenuto l’immobile (acquisto, eredità, donazione ecc.). Viene anche indicato se è stato pagato completamente o se è stato acceso un mutuo, e quindi possiamo poi sapere se ci sono morosità di pagamento. Attenzione perché se l’immobile è stato donato da meno di vent’anni, eventuali fratelli si possono rivalere sull’acquirente qualora non ci sia sufficiente eredità per tutti (la legittima per intenderci).
Conformità degli impianti
Le deve fornire il veditore
Sono dichiarazioni rilasciate da chi ha fatto gli impianti elettrici, idraulici ecc. e attesta che sono a norma. Se l’immobile è molto vecchio ovviamente gli impianti non saranno a norma, e quindi è sufficiente dichiararlo in fase di rogito dal notaio.

Per agevolarvi ho redatto Questo Documento Online Gratuito che contiene la lista di tutte le carte che devono essere presentate al notaio in fase di rogito, sia dalla parte del venditore che dell’acquirente.

Per concludere questo capitolo è importante sottolineare che troveremo certamente notai che chiuderanno un occhio sulle irregolarità e ci lasceranno “rogitare” anche se non è tutto perfetto. Ci diranno che possiamo mettere tutto a posto dopo, con calma, ma la questione è che un rogito non perfetto può essere impugnato e annullato dallo stesso venditore o, se si parla di eredità, da fratelli e sorelle, annullando di fatto l’acquisto. Inoltre ogni magagna che non sistemiamo è un problema in più che lasceremo ai nostri figli quando erediteranno la roba, i quali, magari, non troveranno notai altrettanto larghi di manica.

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Dritte per fare un buon acquisto

istruzioni acquisto casa


1. Acquistare qualcosa di rivendibile


Visto che “del doman non v'è certezza” non possiamo sapere cosa faremo dell’immobile che stiamo acquistando oggi. Non è detto che ci vivremo sempre, potremmo divorziare, espatriare e perfino morire lasciando tutto ad altri. Per questo motivo, per non avere problemi, dobbiamo acquistare qualcosa che sia facilmente rivendibile, faccio un esempio: se acquisto una casa per affittare a studenti me ne posso fregare del fatto che si trovi tra la ferrovia e l’autostrada e che sia in una zona sempre in ombra, perché si sa, gli studenti alloggiano ovunque, basta che costi poco. L’investimento funzionerebbe, ma se domani ci andassimo a vivere noi, o i nostri figli, sarebbe stato un buon acquisto? E siamo certi di rivendere facilmente un appartamento posizionato così male? Forse lo rivenderemmo ad altri sprovveduti come noi che pensano solo ad affittare a studenti, ma intanto ci siamo già giocati tutta la fetta di acquirenti che comprando per andare a vivere, visto che nessuno vuole vivere in luoghi rumorosi e inquinati.

Altri parametri da tenere in considerazione sono l’esposizione: il top è l’esposizione verso sud perché in inverno (quando ci serve il sole) questo sorge a Sud-Est e tramonta Sud-Ovest. Da notare che i venditori o le agenzie preferiscono portarci a visitare gli immobili ad ora di pranzo, perché il sole, a quell’ora, arriva dappertutto! Evitiamo i bagni ciechi e le costruzioni che hanno appendici realizzate in vetro o plexiglass, perché questi materiali hanno una scarsa tenuta energetica e ci arriverebbero bollette molto salate, oltre ad essere caldissime d’estate. Altro parametro essenziale è che abbia almeno un piccolo poggiolo, altrimenti non avremo un luogo dove stendere i panni.

Impariamo a guardare oltre il nostro obiettivo presente e acquistiamo un immobile che abbia un valore universale.


2. C’è sempre un’occasione


Non è strano che proprio adesso che ci siamo svegliati e vogliamo comprare casa ci sia quell’immobile lì che sembra veramente un grande affare e non vogliamo farcelo scappare? La verità è che il mercato immobiliare è piuttosto vivace, basti pensare alle decine di agenzie che ci sono in ogni città. Le case vanno e vengono, c’è sempre qualcuno che compra e qualcuno che vende, per questo motivo nell’arco di qualche mese c’è ricambio degli immobili più appetitosi, mentre le zavorre restano lì.

Non c’è mai l’affare imperdibile, soprattutto se andiamo tramite agenzia (che sa a che prezzo vendere) per cui non facciamoci prendere dalla fretta e dalla paura di perdere un’occasione, perché un appartamento che fa al caso nostro c’è sempre, mentre l’ansia ci porta facilmente a compiere errori e acquistare una porcheria per la paura di perdere qualcosa che ci viene propinato com affare imperdibile.


3. Evitiamo le agenzie


La maggior parte delle agenzie immobiliari svolge bene il proprio lavoro ed è certamente più semplice e comodo affidarsi a loro, ma sono molto costose e il servizio che offrono lo possiamo svolgere in autonomia. È chiaro che certi appartamenti o case sono di loro esclusiva e se li desideriamo dobbiamo contattarle, ma se ci arrangiamo possiamo risparmiare belle cifre (poi vedremo quanto). Inoltre tutte le info e i controlli che esse eseguono, vengono poi ripetuti anche dai notai prima di fare il rogito (cioè la vendita), almeno dai notai seri, per cui non dobbiamo temere troppo le truffe. Ripeto, spiegherò come si controlla in autonomia che tutto sia in regola quando compriamo casa, per cui potremmo tranquillamente essere indipendenti e risparmiare.

Molte agenzie raccontano balle, perché sono venditori e il loro scopo è vendere. Quando scrivono rendita del 7% o altre cifre astronomiche, semplicemente non è vero. Un immobile, se va bene, rende il 2.5% netto.
Le persone disoneste (che vendono l’immobile) applicano un trucchetto per non pagare l’agenzia. Dopo che l’acquirente ha firmato una proposta (che solitamente è inferiore al totale richiesto dal venditore) il venditore viene convocato in agenzia e gli viene comunicata l’offerta. Il venditore quindi comunica all’agenzia che accetta l’offerta solo se l’agenzia rinuncia alla sua percentuale. A questo punto l’agenzia, messa alle corde, o lo manda a quel paese, oppure si accontenta della percentuale dell’acquirente, pur di piazzare la vendita. In tempi di crisi le agenzie cedono ai ricatti pur di concludere, ma questo comportamento è vergognoso. Attenzione perché se questo capita, per chi compra è più difficile spuntare una buona percentuale dall’agenzia!

Leggi anche: Report di Altroconsumo sulla Agenzie Immobiliari


4. Il prezzo è sempre maggiorato


La maggior parte delle persone mette in vendita un immobile ad un prezzo più elevato di quello a cui è disposto a vendere. Diciamo che calare di un buon 10% è la prima mossa da fare in fase di offerta, ma se siamo furbi tentiamo di abbassare di molto, in modo che l’altro rilanci e quindi noi abbassare ancora qualcosina. Vediamo con un esempio:

  1. Un venditore vuole ottenere 250.000€ dalla vendita.
  2. L’agenzia consiglia di mettere in vendita a 260.000€ perché qualche pollo che non prova a contrattare c’è sempre.
  3. A questo punto noi dovremmo offrire 230.000€ e stare a vedere cosa accade.
  4. Il venditore potrebbe offendersi e dire no subito, ok, poco male, ricordiamoci la regola che “c’è sempre un’occasione per noi”, aspettiamo, magari cambierà idea e vorrà contrattare, altrimenti continuiamo a cercare, troveremo certamente qualcos’altro di valido
  5. Il venditore potrebbe rilanciare, e in questo caso è costretto a dire 250.000€: non spara troppo alto per paura di perdere l’acquirente, e pensa che 250K (che è il suo obiettivo reale) ci vada bene.
  6. A questo punto noi offriamo 240.000€ dicendo che oltre non possiamo andare. 

In questa configurazione lui è in svantaggio perché noi abbiamo messo il primo paletto, che tutto sommato non è molto lontano dal prezzo a cui intende vendere e quindi deve decidere. Per 10.000€ si lascia scappare l’affare? Probabilmente no, a meno che non sia veramente un osso duro e sappia il fatto suo, ma di solito le persone, di fronte alla possibilità di avere subito il denaro (ma anche le cose), cedono facile.


5. Attenzione al preliminare


Ricordiamoci sempre che l’offerta scritta che facciamo e vincolante. Se si tratta di una vendita tra privati si va direttamente dal notaio e non c’è un accordo preliminare, ma le agenzie lavorano in modo differente. Queste, infatti, vogliono che l’offerta che facciamo sia scritta (si usa un modulo nazionale che forniscono loro) e chiedono che venga dato loro un assegno circolare a mo’ di caparra. Questa caparra non ci viene restituita nel caso in cui volessimo ritirare l’offerta. Se il venditore accetta, invece, l’assegno o viene stracciato o sottratto all’importo finale da versare al venditore. Se rifiuta viene stracciato e amici come prima.

Le agenzie oneste solitamente chiedono una caparra bassa, di solito 5.000€, quelle un po’ più furbette chiedono una percentuale sul prezzo finale, questo perché qualunque cosa succeda i soldi restano a loro, e la vita, si sa, è piuttosto imprevedibile.


6. Attenzione alle ristrutturazioni


Esistono moltissime persone che comprano appartamenti da ristrutturare, li sistemano e poi li rivendono. Peccato che questa operazione sia volta a guadagnare il più possibile, per cui le ristrutturazioni vengono fatte in economia, giocando sul fatto che le persone non si intendono né di edilizia né di materiali. Ad esempio comprereste mai un appartamento nel quale le stanze sono divise solo da pareti in cartongesso? Sì? No? La risposta è: dipende. Se viene messo un solo pannello di cartongesso allora siamo di fronte ad una vera porcheria, perché non puoi nemmeno piantare un chiodo e con un calcio si sfonda. Se il pannello è doppio già meglio, ma il top è avere i pannelli con dietro un altro pannello di legno, perché l’accoppiamento di materiali li rende resistenti e migliora anche l’isolamento acustico e termico.

Quante altre cose dovremmo sapere per poter valutare una buona ristruttuazione immobiliare? Molte, e non le sappiamo! Per questo informiamoci sempre su chi vende e perché, e in generale preferiamo appartamenti vecchi da ristrutturare, tenendo presente che una ristrutturazione completa costa circa 1000€ al metro quadro.

Scarica: Guida PDF per Comprare Casa (a cura della Camera di Commercio di Perugia)


7. Contattare l'amministratore di condomioni


Se c'è contattare l'amministratore e farsi dare la lista delle spese condominiali degli ultimi anni. Alcuni palazzi che, ad esempio, condividono parti con uffici pubblici, hanno spese di riscaldamento folli, perchè negli uffici ci sono enormi sprechi. Chiedere se tutto è stata pagato o se il venditore deve ancora saldare e far saldare tutto prima del rogito. Al venditore chidere copia dell'ultima bolletta elettrica e dei rifiuti, per capire quanto ci costerà mantenere questo immobile.




Quali sono i costi complessivi

come comprare casa

L’ultimo capitolo di questo lunghissimo articolo su come comprare casa e non avere sorprese lo dedico al riassunto di tutti i costi, perché un conto è pensare di spendere la cifra richiesta dal venditore, un conto è ritrovarsi poi a dover pagare 10 o 15mila euro di più! Ecco tutto il denaro che dobbiamo sborsare per comprare casa:


Voce
Costo
Note



Prezzo d’acquisto dell’immobile
Il prezzo indicato in fase di offerta scritta, se questa viene accettata dal venditore.
Se non viene accettata si può concordare una nuova cifra “verbalmente”, che poi si mette per iscritto in fase di rogito.
Percentuale dell’agenzia
Le agenzie solitamente partono chiedendo il 3% ma su questa percentuale si può contrattare. Diciamo che un compenso giusto è il 2%, ma si può scendere all’1% se il venditore fa una controfferta troppo alta e noi vogliamo comunque l’immobile. In pratica si paga di più l’immobile ma si paga di meno l’agenzia.

Compensi notarili
Solitamente tra l’1 e l’1,5% del valore di acquisto dichiarato. Dipende da quanto è caro e “famoso” il notaio. Di solito i più cari sono anche i più competenti, affidabili e pignoli.
Una volta vi erano dei massimi di percentuale imposti per legge, che sono stati tolti dal decreto legge 223/2006 – cosiddetto Decreto Bersani – convertito con la Legge 248/2006.
Spese di studio, istruttoria e colloqui
Solitamente tra i 400 e i 500€
/
Oneri Cassa e Consiglio Nazionale
Circa 170€

Tassa Archivio
37,24€

Imposta di Registro
È il 2% del valore catastale se stiamo acquistando prima casa, altrimenti è il 9%!

Per esempio, per un immobile che ha una rendita catastale di 600€, la cifra è di 1300€ se è prima casa o di 6500€ (sempre circa eh…) se non è prima casa.
Il valore catastale viene determinato moltiplicando la rendita catastale (che è indicata sulla Visura Catastale) a cui si deve aggiungere un 5% e quindi moltiplicando questo risultato per:
110 se prima casa,
120 non prima casa.
Imposta Ipotecaria
50€

Imposta Catastale
50€

Marche da bollo, diritti, istanza tavolare,domanda catastale e rilievi ipocatastali.
50€


La somma di questi importi si pagano tutti al notaio, che solitamente anticipa l’ammontare totale quando gli chiediamo un preventivo. Ce lo dice prima perché il prezzo va saldato in fase di rogito, per cui possiamo pagare con assegno oppure fare prima un bonifico, comunicarlo e portare la ricevuta della corretta esecuzione di questo.

Semplificando di molto i calcoli vediamo un esempio per un immobile che vale 250.000€:

Se prima casa, di notaio e tasse spenderemo circa 4300 euro, mentre se non è prima casa dobbiamo mettere in conto circa 9500 euro.

La percentuale dell’agenzia può andare dal 3% all’1% (più iva!) in base a quanto siamo bravi a contrattare, quindi lì si spende da 3000€ ai 9000€.

Nella peggiore delle condizioni quindi l’ammontare degli extra sarebbe di quasi 20.000€ nella migliore circa 7500€.

Alcune risorse in inglese su come comprare casa



Conclusioni


Se stiamo comprando casa per andare a viverci, per i figli o per investimento, è importante non fare errori e rimanere fregati. Purtroppo il mondo è pieno di furbi, disonesti e truffatori, e quando si tratta di cifre di questa portata, un piccolo passo falso può rovinare il nostro sogno.

Spero tanto, con questo articolo, di aver aiutato chiunque stia seguendo questa strada. Può essere utile che ognuno racconti la propria esperienza, magari per spiegare aspetti che potrei aver tralasciato o dettagliando le truffe che potrebbe aver subito.

Grazie per la pazienza di aver letto fin qui, e vi auguro un buon acquisto!

5 commenti:

  1. Aggiungo, se posso permettermi: nel caso ci andiate ad abitare, comprate o una casa nuova, oppure una casa da ristrutturare. le case "tenute bene" ma di 20 o più anni, vanno comunque ristrutturate da cima a fondo (perché gli impioanti sono datati), però le si paga come nuove!

    E poi informatevi bene sui vicini di casa: è un attimo accorgersi che di fianco a voi abita un matto (dopo aver comprato)!

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  2. ... E una casa antisismica. Meglio spendere qualcosa in più e dormire tranquilli la notte.

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  3. Alla larga dalle Cooperative Edilizie...

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  4. Ciao, lavoro per un'agenzia immobiliare, volevo solo specificare che i moduli Fiaip (associazione di categoria degli agenti immobiliari) utilizzati per le proposte di acquisto specificano che l'assegno lasciato come caparra nel momento della proposta è intestato al proprietario, non all'agenzia immobiliare.

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  5. Non capisco, perché la agenzia la dovrebbe pagare l'acquirente e non il venditore, che tutto sommato è il soggetto più interessato e soprattutto che ha fatto la scelta della stessa agenzia? Oltretutto ho letto che spesso agli stessi venditori viene consigliato di inserire già nel prezzo di vendita, oltre al famoso 10/15% da trattare, anche i costi dell'agenzia.
    Una domanda Francesco, se puoi rispondermi, per "prima casa" si considerano solo immobili posseduti in Italia o anche all'estero, magari nell'UE? Cioé se l'aquirente possiede già un immobile, ma all'estero non in Italia, può comprare con l'aliquota per la prima casa?

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