Da dove iniziare
- Nella prima parleremo subito di cosa va verificato quanso si compra casa.
- Nella seconda vediamo sei o sette dritte per fare un buon affare immobiliare.
- Nella terta invece conteggiamo tutti i costi nascosti, a cui spesso non si pensa quando si compra casa.
Cosa verificare quando si compra casa
Ora che abbiamo visto quali sono le buone pratiche da adottare per comprare casa e fare un affare, ansiamo a vedere tutte le scartoffie che serviranno, dove si reperisono e cosa è meglio verificare.
In linea del tutto generale la situazione degli immobili in Italia è spesso disastrosa. Le persone non regolarizzano gli interventi di modifica, molto spesso non hanno nemmeno l’abitabilità, per non parlare della certificazione energetica. Capire come comprare casa al meglio significa conoscere tutto ciò che c’è da controllare, ed è quello che andremo ora a riassumere in questa tabellina:
Attestato
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Dove si
ottiene
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Cosa
verificare
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Planimetrie (cioè le cartine)
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In Comune (ufficio edilizia privata) se la
pratica è stata digitalizzata, presso l’archivio storico se l’immobile è
molto datato (diciamo prima del 1970). Occorre comunicare la P.E. (particella
edificale) per farsi dare queste carte.
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Va controllato che la disposizione reale delle
stanze, delle porte e delle finestre corrisponda a quello che vediamo sulla cartina
(planimetria) e quindi che la cucina, i bagni, le camere da letto e tutto il
resto sia esattamente dove dichiarato. Le planimetrie si trovano anche al
Catasto, ma quelle che fanno fede sono quelle depositate in Comune. Attenzione
perché serve controllare anche quelle dei parcheggi, delle cantine/soffitte e
di eventuali parti comuni del condominio.
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Abitabilità
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In Comune (ufficio edilizia privata) se la
pratica è stata digitalizzata, presso l’archivio storico se l’immobile è
molto datato (diciamo prima del 1970). Occorre comunicare la P.E. (particella
edificale) per farsi dare queste carte.
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Va verificato che l’abitabilità sia stata
concessa ad ogni intervento, quindi sia alla prima costruzione che ad
eventuali varianti di progetto. Ci deve essere un foglio di abitabilità per
ogni variante depositata, e ognuna di queste ha un numero preciso. In Comune
comunque sanno tutto.
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Concessione edilizia
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Come sopra
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Va verificato semplicemente che sia presente il
documento.
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Certificazione energetica (APE)
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La deve fornire il proprietario
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Ci deve essere o deve essere richiesta dal
venditore prima del rogito.
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Visura catastale (catastino)
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Si richiede al Catasto, è sufficiente comunicare
il nome del proprietario.
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Va verificato che chi vende sia il reale
proprietario, che detenga l’immobile al 100% oppure che abbia una procura
valida (redatta da un notaio) che lo autorizza a vendere per conto di altri o
anche le parti degli altri. Sulla visura catastale è indicata la P.A.
(Particella Abitativa) che è il numeretto che identifica la casa o l’appartamento
e deve corrispondere al numero scritto sulle planimetrie.
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Foglio “C” del Catasto
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Si ottiene al Catasto
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Contiene i dati di eventuali pignoramenti e
ipoteche, ovviamente non ce ne devono essere o devono essere risolte prima
del rogito dal venditore.
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Atti notarili di acquisto, donazione o eredità
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Li deve fornire il proprietario
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Contiene la spiegazione di come il venditore ha
ottenuto l’immobile (acquisto, eredità, donazione ecc.). Viene anche indicato
se è stato pagato completamente o se è stato acceso un mutuo, e quindi
possiamo poi sapere se ci sono morosità di pagamento. Attenzione perché se
l’immobile è stato donato da meno di vent’anni, eventuali fratelli si possono
rivalere sull’acquirente qualora non ci sia sufficiente eredità per tutti (la
legittima per intenderci).
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Conformità degli impianti
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Le deve fornire il veditore
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Sono dichiarazioni rilasciate da chi ha fatto gli
impianti elettrici, idraulici ecc. e attesta che sono a norma. Se l’immobile
è molto vecchio ovviamente gli impianti non saranno a norma, e quindi è
sufficiente dichiararlo in fase di rogito dal notaio.
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Per concludere questo capitolo è importante sottolineare che troveremo certamente notai che chiuderanno un occhio sulle irregolarità e ci lasceranno “rogitare” anche se non è tutto perfetto. Ci diranno che possiamo mettere tutto a posto dopo, con calma, ma la questione è che un rogito non perfetto può essere impugnato e annullato dallo stesso venditore o, se si parla di eredità, da fratelli e sorelle, annullando di fatto l’acquisto. Inoltre ogni magagna che non sistemiamo è un problema in più che lasceremo ai nostri figli quando erediteranno la roba, i quali, magari, non troveranno notai altrettanto larghi di manica.
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Dritte per fare un buon acquisto
1. Acquistare qualcosa di rivendibile
2. C’è sempre un’occasione
Non c’è mai l’affare imperdibile, soprattutto se andiamo tramite agenzia (che sa a che prezzo vendere) per cui non facciamoci prendere dalla fretta e dalla paura di perdere un’occasione, perché un appartamento che fa al caso nostro c’è sempre, mentre l’ansia ci porta facilmente a compiere errori e acquistare una porcheria per la paura di perdere qualcosa che ci viene propinato com affare imperdibile.
3. Evitiamo le agenzie
Leggi anche: Report di Altroconsumo sulla Agenzie Immobiliari
4. Il prezzo è sempre maggiorato
- Un venditore vuole ottenere 250.000€ dalla vendita.
- L’agenzia consiglia di mettere in vendita a 260.000€ perché qualche pollo che non prova a contrattare c’è sempre.
- A questo punto noi dovremmo offrire 230.000€ e stare a vedere cosa accade.
- Il venditore potrebbe offendersi e dire no subito, ok, poco male, ricordiamoci la regola che “c’è sempre un’occasione per noi”, aspettiamo, magari cambierà idea e vorrà contrattare, altrimenti continuiamo a cercare, troveremo certamente qualcos’altro di valido
- Il venditore potrebbe rilanciare, e in questo caso è costretto a dire 250.000€: non spara troppo alto per paura di perdere l’acquirente, e pensa che 250K (che è il suo obiettivo reale) ci vada bene.
- A questo punto noi offriamo 240.000€ dicendo che oltre non possiamo andare.
In questa configurazione lui è in svantaggio perché noi abbiamo messo il primo paletto, che tutto sommato non è molto lontano dal prezzo a cui intende vendere e quindi deve decidere. Per 10.000€ si lascia scappare l’affare? Probabilmente no, a meno che non sia veramente un osso duro e sappia il fatto suo, ma di solito le persone, di fronte alla possibilità di avere subito il denaro (ma anche le cose), cedono facile.
5. Attenzione al preliminare
6. Attenzione alle ristrutturazioni
Quante altre cose dovremmo sapere per poter valutare una buona ristruttuazione immobiliare? Molte, e non le sappiamo! Per questo informiamoci sempre su chi vende e perché, e in generale preferiamo appartamenti vecchi da ristrutturare, tenendo presente che una ristrutturazione completa costa circa 1000€ al metro quadro.
Scarica: Guida PDF per Comprare Casa (a cura della Camera di Commercio di Perugia)
7. Contattare l'amministratore di condomioni
Quali sono i costi complessivi
L’ultimo capitolo di questo lunghissimo articolo su come comprare casa e non avere sorprese lo dedico al riassunto di tutti i costi, perché un conto è pensare di spendere la cifra richiesta dal venditore, un conto è ritrovarsi poi a dover pagare 10 o 15mila euro di più! Ecco tutto il denaro che dobbiamo sborsare per comprare casa:
Voce
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Costo
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Note
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Prezzo d’acquisto dell’immobile
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Il prezzo indicato in fase di offerta scritta, se
questa viene accettata dal venditore.
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Se non viene accettata si può concordare una
nuova cifra “verbalmente”, che poi si mette per iscritto in fase di rogito.
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Percentuale dell’agenzia
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Le agenzie solitamente partono chiedendo il 3% ma
su questa percentuale si può contrattare. Diciamo che un compenso giusto è il
2%, ma si può scendere all’1% se il venditore fa una controfferta troppo alta
e noi vogliamo comunque l’immobile. In pratica si paga di più l’immobile ma
si paga di meno l’agenzia.
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Compensi notarili
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Solitamente tra l’1 e l’1,5% del valore di
acquisto dichiarato. Dipende da quanto è caro e “famoso” il notaio. Di solito
i più cari sono anche i più competenti, affidabili e pignoli.
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Una volta vi erano dei massimi di percentuale
imposti per legge, che sono stati tolti dal decreto legge 223/2006 –
cosiddetto Decreto Bersani – convertito con la Legge 248/2006.
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Spese di studio, istruttoria e colloqui
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Solitamente tra i 400 e i 500€
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/
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Oneri Cassa e Consiglio Nazionale
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Circa 170€
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Tassa Archivio
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37,24€
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Imposta di Registro
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È il 2% del valore catastale se stiamo
acquistando prima casa, altrimenti è il 9%!
Per esempio, per un immobile che ha una rendita
catastale di 600€, la cifra è di 1300€ se è prima casa o di 6500€ (sempre
circa eh…) se non è prima casa.
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Il valore catastale viene determinato
moltiplicando la rendita catastale (che è indicata sulla Visura Catastale) a
cui si deve aggiungere un 5% e quindi moltiplicando questo risultato per:
110 se prima casa,
120 non prima casa.
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Imposta Ipotecaria
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50€
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Imposta Catastale
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50€
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Marche da bollo, diritti, istanza tavolare,domanda catastale e rilievi ipocatastali.
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50€
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Semplificando di molto i calcoli vediamo un esempio per un immobile che vale 250.000€:
Se prima casa, di notaio e tasse spenderemo circa 4300 euro, mentre se non è prima casa dobbiamo mettere in conto circa 9500 euro.
La percentuale dell’agenzia può andare dal 3% all’1% (più iva!) in base a quanto siamo bravi a contrattare, quindi lì si spende da 3000€ ai 9000€.
Nella peggiore delle condizioni quindi l’ammontare degli extra sarebbe di quasi 20.000€ nella migliore circa 7500€.
Alcune risorse in inglese su come comprare casa
Conclusioni
Se stiamo comprando casa per andare a viverci, per i figli o per investimento, è importante non fare errori e rimanere fregati. Purtroppo il mondo è pieno di furbi, disonesti e truffatori, e quando si tratta di cifre di questa portata, un piccolo passo falso può rovinare il nostro sogno.
Spero tanto, con questo articolo, di aver aiutato chiunque stia seguendo questa strada. Può essere utile che ognuno racconti la propria esperienza, magari per spiegare aspetti che potrei aver tralasciato o dettagliando le truffe che potrebbe aver subito.
Grazie per la pazienza di aver letto fin qui, e vi auguro un buon acquisto!
Aggiungo, se posso permettermi: nel caso ci andiate ad abitare, comprate o una casa nuova, oppure una casa da ristrutturare. le case "tenute bene" ma di 20 o più anni, vanno comunque ristrutturate da cima a fondo (perché gli impioanti sono datati), però le si paga come nuove!
RispondiEliminaE poi informatevi bene sui vicini di casa: è un attimo accorgersi che di fianco a voi abita un matto (dopo aver comprato)!
... E una casa antisismica. Meglio spendere qualcosa in più e dormire tranquilli la notte.
RispondiEliminaAlla larga dalle Cooperative Edilizie...
RispondiEliminaCiao, lavoro per un'agenzia immobiliare, volevo solo specificare che i moduli Fiaip (associazione di categoria degli agenti immobiliari) utilizzati per le proposte di acquisto specificano che l'assegno lasciato come caparra nel momento della proposta è intestato al proprietario, non all'agenzia immobiliare.
RispondiEliminaNon capisco, perché la agenzia la dovrebbe pagare l'acquirente e non il venditore, che tutto sommato è il soggetto più interessato e soprattutto che ha fatto la scelta della stessa agenzia? Oltretutto ho letto che spesso agli stessi venditori viene consigliato di inserire già nel prezzo di vendita, oltre al famoso 10/15% da trattare, anche i costi dell'agenzia.
RispondiEliminaUna domanda Francesco, se puoi rispondermi, per "prima casa" si considerano solo immobili posseduti in Italia o anche all'estero, magari nell'UE? Cioé se l'aquirente possiede già un immobile, ma all'estero non in Italia, può comprare con l'aliquota per la prima casa?
Buongiorno, io vorrei comprare una casa con un'agenzia e sinceramente sono davvero ignorante in questo, vorrei chiederti se secondo te è sufficente il controllo fatto di tutti i documenti che hai citato dal perito della banca e poi dal notaio (al rogito) o dovrei far visionare tutto al notaio prima del preliminare di acquisto? ovviamente con spese ulteriori.
RispondiEliminaGrazie davvero se vorrai rispondermi e grazie per tutto quello che condividi con noi.