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| investimento immobiliare |
In moltissimi mi chiedete quando è il reale ritorno che ci si deve aspettare quando si intende investire alle Canarie, cioè comprare un appartamento da mettere a rendita e accumulare denaro in modo passivo. Si perché questo tipo di investimento è certamente il più comune sul territorio canariota. Oggi le isole Canarie rimangono un mercato ancora molto interessante, assolutamente da sfruttare, ma solo se ci sono determinate condizioni e se si è consci di ciò a cui si va incontro.
In questo articolo scopriremo insieme come acquistare un appartamento da mettere a rendita su una delle isole dell'arcipelago, come affittarlo e quanto aspettarsi di guadagnare al netto delle spese e delle tasse.
Come per qualsiasi luogo turistico del mondo, la rendita dipende da alcuni fattori che sono ben quantificabili e riguardano principalmente:
- La dimensione dell'appartamento
- Il numero di settimane che si riesce ad affittare ogni anno
- La tipologia di affitto
- Le spese vive da sostenere
- Le tasse (estere e in italia)
In questo conteggio faremo due distinte valutazioni, la prima riguarda l'affitto di un piccolo appartamento da una stanza + divano letto, di modeste dimensioni, da affittare a coppie o famiglie poco numerose, mentre la seconda quello di una grande villa con piscina privata da due a tre stanze, da affittare ad una fascia di persone più facoltose.
Piccolo appartamento (1 stanza)
Investire denaro in un piccolo appartamento alle Canarie è una spesa che oscilla tra i 60.000 e gli 80.000 euro, dipende dalla posizione e dal fatto che l'immobile sia o meno da sistemare e arredare. Un appartamento di questo tipo si affitta a 250 euro la settimana (1000 euro in un mese), oppure 600 euro al mese se affittiamo sul lungo periodo, cioè a pensionati o ragazzi che si recano alle Canarie per lavorare e hanno bisogno di un posto dove stare.
A questa cifra dobbiamo togliere tutte le spese e le tasse, che per comodità ho riassunto e arrotondato in questa breve tabella:
| Internet | 50 euro | mese |
| Acqua | 25 euro | mese |
| Spese condominiali (RCBO) | 45 euro | mese |
| Luce | 40 euro | mese |
| Totale | 160 euro | mese |
Per questo motivo il reale guadagno in un mese sarà di 440 euro se affittiamo mensilmente (lungo periodo) mentre se affittiamo a settimana (cioè tipicamente a turisti) dobbiamo togliere anche 50 euro alla volta per le pulizie di fine vacanza, ovvero 200 euro al mese, perché in un mese ci sono 4 settimane. In questo caso quindi il guadagno mensile sarà di 1000 – 160(spese) – 200(pulizie) = 640 euro.
In un anno quindi, investendo in un appartamento alle Canarie, e considerando un affitto realistico di 9 mesi su 12, con l'affitto diretto si accumulano dai 3960 ai 5760 euro. A queste cifre dobbiamo togliere circa 200 euro l'anno di tassa sull'immobile spagnola e il 7% di tasse sull'affitto (quello che paga un residente)
Questo guadagno da investimento, che netto oscilla quindi tra i 300 e i 450 euro al mese è quello che si otterrebbe se fossimo residenti alle Canarie e gestissimo da noi l'immobile, ma se siamo residenti in Italia e dobbiamo dare in gestione l'appartamento ad un'agenzia, allora dobbiamo togliere:
- Tasse sull'immobile all'estero (IVIE) - circa 100 euro l'anno per una piccola casa da una camera da letto, ma dipende dal valore catastale perché si paga lo 0,76% del valore catastale dell'immobile.
- Tassa sul guadagno da affitto spagnola - se non siamo residenti alle Canarie va sottratto circa un 25% di tassa sull'immobile spagnola.
- Percentuale per l'agenzia che gestisce l'appartamento - solitamente sta intorno all'11%.
Senza annoiarvi in complicati calcoli vi dico che in questo caso il guadagno reale oscilla tra i 2500 e i 3500 euro all'anno, rispettivamente nel caso in cui affittassimo a settimana o a botte di un mese alla volta. Questo, anche se calcolato in modo non estremamente preciso, è comunque una stima di massima su quello che ci si può aspettare di guadagnare annualmente da un investimento alle Canarie, attraverso l'acquisto di un appartamento del valore di circa 70.000 euro. L'investimento per un italiano che mantiene la residenza in Italia e paga diligentemente le tasse, si recupera in circa 20 anni, per chi invece prende la residenza alle Canarie e si trasferisce, smettendo di farsi succhiare l'anima dal Governo italiano, guadagna ben di più e recupera l'investimento in circa 15 anni. A fare bene bisognerebbe sottrarre anche le spese di mantenimento di un conto corrente all'estero (circa 50 euro l'anno) e poi gli eventuali costi per sostituire ciò che in casa si rompe, ridipingere ecc… ma qui il conteggio si fa complicato e dipende da troppi fattori, per cui meglio lasciar perdere.
Ciò che conta è essersi fatti un idea abbastanza veritiera sul rientro in denaro che può portare un tale investimento
Villa 3 stanze con piscina privata
Molto diverso sarebbe se avessimo una disponibilità economica di circa 250.000 euro e acquistassimo, a scopo di investimento, una villa con tre stanze, due bagni e piscina privata riscaldata. Con un acquisto di questo tipo ci si rivolge ad un pubblico completamente diverso e l'affitto sale notevolmente, inoltre, anche se sembra paradossale, è molto più facile affittare una grande villa che un piccolo appartamento, sia perché i ricchi in vacanza spendono senza problemi, sia perché spesso due o tre coppie che viaggiano insieme si dividono la spesa.
Investendo alle Canarie in una villa di lusso si può percepire un affitto che vai dai 900 euro a settimana fino ai 1100 in alta stagione, quindi valutiamo una media di 1000 euro a settimana. Queste ville non si affittano sul lungo periodo perché sono troppo costose, per cui non ha senso fare un calcolo parallelo come per le piccole proprietà. Le spese che ci dobbiamo aspettare sono:
| Internet | 50 euro | mese |
| Acqua | 150 euro | mese |
| Spese condominiali (RCBO) | 120 euro | mese |
| Luce | 80 euro | mese |
| Pulizia piscina | 200 euro | mese |
| Pulizia settimanale | 320 euro | mese |
| Totale | 920 euro | mese |
Con questo tipo di investimento quindi si guadagnano 3080 euro al mese, che annualmente (su 9 mesi utili) possono arrivare fino a 27.770 euro annui. Questo investimento rende molto bene e permette di recuperare il denaro speso in 10 anni scarsi, generando poi una rendita davvero notevole. Se consideriamo di dare l'11% ad un agenzia e di sottrarre le tasse che pagheremmo se fossimo ancora residenti in Italia, allora la resa annua scenderebbe a circa 17.500 euro.
In conclusione quindi un investimento più elevato fa guadagnare naturalmente di più, ma non in modo proporzionale, cioè con una spesa tripla (70.000 per il piccolo appartamento contro i 250.000 euro della villa) il rendimento non è quadruplicato, ma almeno 6 volte maggiore.
Come comprare un appartamento
Ora che abbiamo capito quale tipologia di ritorno economico si può ottenere da un investimento alle Canarie, vediamo di capire brevemente cosa occorre fare per acquistare un appartamento. Di questo argomento però ho già parlato approfonditamente nell'articolo Comprare Casa e Trasferirsi alle Canarie per cui per tutto l'iter preciso possiamo fare riferimento direttamente a quelle informazioni.
Ad ogni modo in linea del tutto generale l'iter da seguire è il seguente:
- Ottenere il NIE (è sufficiente quello temporaneo, ricordarsi che spesso viene richiesto di dimostrare di avere almeno 6000 euro in un contro corrente Italiano).
- Aprire un conto corrente bancario in una banca del luogo.
- Contattare un'asesorìa locale che ci segua nella pratica (mi raccomando di chiedere che venga prodotta la Nota Simple aggiornata, perché questa garantisce la proprietà e la locazione dell'immobile e ha un costo di circa 200 euro)
- Con le carte prodotte dall'asesorìa, un assegno nominale per pagare l'immobile emesso dalla banca locale nella quale abbiamo depositato il denaro, e naturalmente il venditore in carne ed ossa, prendere appuntamento presso un notaio per redigere l'atto di compravendita. Accertarsi che il notaio sia iscritto al Collegio Notarile delle Isole Canarie.
Una volta firmato e consegnato l'assegno (di fronte agli occhi del notaio) al venditore, l'immobile è nostro e l'investimento eseguito.
Attenzione alle truffe
Il mercato immobiliare delle Canarie fa gola a molti, per questo motivo vi è un continuo fiorire di agenzie immobiliari e intermediari più o meno improvvisati che si spacciano per esperti, chiedono somme anche importanti per aiutarci nell'acquisto di una casa, e poi o compiono errori madornali, oppure si intascano il nostro denaro e spariscono. Queste non sono chiacchiere o avvertimenti che mi va di scrivere tanto per mettere le mani avanti; alle Canarie le truffe si consumano quotidianamente, per cui dobbiamo stare molto attenti. Non ci possiamo fidare ciecamente delle agenzie immobiliare e nemmeno di alcuni notai che in passato hanno dimostrato di essere complici di truffe ai danni di molte persone, per cui la cosa migliore da fare è muoversi solamente se conosciamo qualcuno di cui ci fidiamo ciecamente, che ci può aiutare e che ha già aiutato altri con successo.
Ricordiamoci inoltre che qui le leggi cambiano rapidamente e spesso vengono applicate "alla giornata", in base a fattori assolutamente imprevedibili, per cui abbiamo bisogno di qualcuno che si sappia muovere nella giusta maniera. Quando ho acquistato casa l'ho fatto solo perché alcuni amici lo avevano fatto prima di me con successo e sono stato seguito da persone oneste e da anni radicate sul territorio; se non ci sono queste condizioni allora è meglio rinunciare, perché la truffa è dietro l'angolo.
Come si affitta
Per mettere a rendita il nostro investimento dobbiamo naturalmente affittare l'appartamento il più elevato numero di settimane possibile. Come dicevo esistono numerose agenzie locali che trattano questo business, il problema è che delle agenzie non ci possiamo fidare, per cui dobbiamo essere certi di dare in mano il nostro immobile a qualcuno di fiducia. In più di una volta è capitato che le agenzie dicessero ai proprietari che l'immobile non era affittato, quando in realtà lo era e si intascavano l'intero affitto! Detto questo, non solo per la questione affitti, ma anche per manutenzione, è necessario che qualcuno sul luogo segua il nostro investimento. Solitamente queste persone chiedono l'11% sul prezzo d'affitto, ma rimane comunque il problema di far conoscere al mondo che abbiamo un appartamento e lo vogliamo affittare.
Con gli anni il passaparola sarà sufficiente per coprire numerosi mesi d'affitto, perché moltissime persone tendono a ritornare affascinate dalla bellezza delle Isole Canarie, ma all'inizio come facciamo? Per incominciare conviene appoggiarsi ad appositi siti internet come Tripadvisor o Homeaway, sui quali inserire un annuncio d'affitto di casa vacanze, ma non sono da disdegnare anche i giornali locali di annunci (che solitamente sono gratuiti) e i foglietti appesi sulle bacheche universitarie, nei bar o nelle mense. Anche attraverso il nostro profilo Facebook possiamo far sapere alle persone che affittiamo un immobile a scopo di investimento, oppure iscrivendoci a gruppi di Facebook di persone che amano viaggiare, e facendoci (in modo discreto) pubblicità.
Va detto a questo punto che, anche se in verità tutti lo fanno sbattendosene delle leggi, alle Canarie, affittare "a settimana" non è consentito, a meno che non lo si faccia attraverso l'agenzia turistica, che tuttavia predilige prima gli hotel e solo in un secondo momento il nostro appartamento. Legalmente invece l'affitto sul lungo periodo è consentito anche a privati, per cui se vogliamo rimanere nella legalità, dobbiamo operare solo in questa maniera. Periodicamente, soprattutto nei periodi di alta stagione, vengono eseguiti dei controlli a campione sui conti correnti delle persone per verificare se vi siano entrate riconducibili ad affitti costanti; inutile dire che a fronte di alcune multe anche ingenti, la stragrande maggioranza di chi affitta si fa pagare in nero e non deposita denaro in banca, per cui non viene sanzionato. Io sconsiglio e condanno questa pratica, ma questo è esattamente ciò che accade un po' in tutte le Isole delle Canarie, quindi tanto vale parlarne apertamente.
Di buono c'è che in questo periodo stanno rivedendo questo sistema, per cui (con i tempi della lentissima burocrazia spagnola) prima o poi si arriverà ad una legge che regolamenti questa attività che ormai è diffusissima.
Conclusioni
Investire alle Canarie è sicuramente un'idea molto interessante; ci sono tante opportunità sia per persone che possiedono cifre contenute, sia per chi vuole investire cifre importanti. Il vantaggio più grande sta nel fatto che, a differenza dell'Italia, si può guadagnare spendendo relativamente poco e che con cifre che in Italia ci permetterebbero di comprare un piccolo appartamento, qui si acquistano ville con piscine private vista oceano.
Le difficoltà e le truffe non mancano e comunque ci vuole coraggio ad investire lontani da casa e lasciare tutto nelle mani altrui, per cui il mio consiglio è quello di investire alle Canarie solo cifre che siamo disposti a perdere. Con questo articolo spero di aver dato informazioni importanti e utili per farsi un'idea delle spese e dei rendimenti; come sempre vanno lette come indicazioni di massima e non nel al centesimo, perché le cose cambiano di zona in zona e anche col passare del tempo.
Impiego giorni per scrivere articoli come questo. Se ti è stato utile o pensi possa aiutare qualcuno, per favore condividilo, basta un click!
per investire e comprare bisogna partire per le canarie e comprare direttamente sul posto e quanto ci vuole
RispondiEliminaE' una domanda?
EliminaCiao Francesco. vorrei sapere che cos'é una "asesoria locale" e perché ritieni necessario rivolgersi a questa per essere aiutati nella fase di acquisto. Un po' di conoscenza della lingua spagnola e dell'iter da compiere non è sufficiente?
RispondiEliminaCiao Loulu, l'asesoria è una specie di intermediario professionista, trovi la definizione esatta qui http://www.definicionabc.com/general/asesoria.php
EliminaCiao Francesco, non mi trovo solo su un punto:
RispondiEliminaPerchè la rendita da affitto di un immobile detenuto all'estero da un residente italiano è tassato al 26%?
Se non erro, in Italia la rendita da affitto viene tassata al 23% del reddito lordo da rendita.
In secondo luogo, suppongo che la tassa sulla rendita c'è con elevata probabilità anche in Spagna.
Pertanto in Italia si dovrebbe pagare la differenza tra quello che si è già pagato in Spagna e ciò che si dovrebbe pagare in Italia (il 23%).
P.S I miei complimenti al tuo collaboratore Borsole, in macroeconomia è molto preparato.
Saluti a tutti
Hai ragione, ho corretto perché mi ero dimenticato completamente quella parte, grazie per la precisazione. Per risponderti alle Canarie si paga circa l 25% di tasse sugli affitti se non sei residente, mentre il 7% se sei residente.
EliminaPerfetto Francesco, ma potrebbe esserci un'ulteriore peculiarità:
Eliminaqualora in Spagna fosse possibile scaricare dei costi dal reddito lordo da rendita, il reddito imponibile si abbasserebbe.
Questa è una domanda che dovresti porre al tuo commercialista spagnolo.
Infine anche il costo del commercialista spagnolo dovrebbe essere aggiunto a tutti i costi che hai elencato.
Perdona la mia eccessiva pignoleria ;)
Ciao Francesco, non sono spese deducibili quelle di acqua, corrente, telefono e pulizie? Perché mi sembra di aver capito proprio questo leggendo alcuni articoli in rete!
RispondiEliminaGrazie
Ciao Francesco, sono diversi anni che vado alle Canarie (ho visitato quasi tutte le isole), questi calcoli purtroppo andavano bene quando hai scritto l'articolo, ora sono cambiate un po' di cose a partire dai prezzi che sono saliti molto per gli immobili e anche per quanto riguarda il costo della vita.
RispondiEliminaNon so a Fuerte, ma a Tenerife dove vorrei vivere in futuro i prezzi non permettono più di fare acquisti furbi... la villa con tre camere e piscina dipendentemente dalla zona ha ormai prezzi dai 600mila euro in su!
Hai qualche consiglio rispetto a questo periodo in particolare?
Grazie!
Ciao Francesco,intanto ti ringrazio per tutte le informazioni utili che con grande disponibilità ci fornisci gratuitamente,ti seguo e sono iscritto anche al canale youtube.Volevo chiedere,oltre alle Canarie,quale altro posto consiglieresti per avviare un'attività affittuaria ?
RispondiEliminaScusa ma il reddito prodotto all'estero va sommato per un italiano al reddito italiano e quindi tassato in base alla fascia Irpef alla quale si appartiene quindi fino al 43% se non mi sbaglio
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