Il ritorno dell'affitto con riscatto

Da qualche tempo a questa parte è tornato di moda l'affitto con riscatto, un metodo che viene pubblicizzato come alternativa al classico mutuo e che prevede di usare parte dell'affitto per comprarsi gradualmente la casa dove si sta vivendo.

Come funziona e se conviene veramente saranno i temi trattati in questo articolo. Come sempre cercherò di scovare quegli aspetti che tutti (volutamente o meno) trascurano, provando a ragionare in modo lucido, considerando ogni fattore e arrivando ad una valutazione più o meno definitiva sull'argomento, permettendo una scelta consapevole e ragionata.

Brevemente, di cosa si tratta

Senza andare troppo nello specifico vediamo di capire come funziona questo meccanismo: una persona realizza di non avere i soldi per comprare casa e la banca non gli fornisce un prestito perché non ha garanzie da dare. Cosa può fare questa persona per comprare casa? Una delle possibilità oggi esistenti è l'Affitto con riscatto, cioè pagare normalmente l'affitto, ma sottoscrivere un accordo con il proprietario dell'immobile, secondo il quale parte dell'affitto diventa un acconto per il futuro acquisto della casa.

A questo punto si potrebbe pensare: "Sì, ma se i soldi per comprare adesso non li ho, certamente non li avrò nemmeno tra 5 anni (art. 1501 del Codice Civile), tuttalpiù se pago pure un affitto". Infatti! Inutile girarci intorno, se una persona si trova nella situazione di non avere il becco di un quattrino, l'affitto con riscatto non può certo fare miracoli, ma ci sono alcuni vantaggi che possono essere interessanti, a patto di essere ben informati e valutare anche tutti gli svantaggi.

Allora iniziamo con il chiarire subito pro e contro della forma di affitto con riscatto più diffusa, poi approfondiremo le diverse tipologie e per ognuna vedremo quali differenze ci sono con questa, così da poter tirare le somme.

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Quali sono i vantaggi

1. Invece di dover attendere i tempi di erogazione del mutuo e di sottoscrizione di tutti i documenti necessari alla compravendita, si può entrare subito nell'immobile.
2. Si può "testare" l'immobile prima di comprarlo, perché una delle forme d'affitto con riscatto prevede di essere liberi (alla scadenza del contratto) di acquistarlo o meno. Non compriamo quindi qualcosa a scatola chiusa, ma possiamo viverci per un po', anche solo un anno, e valutare se è effettivamente l'appartamento che fa per noi, nella zona giusta e con i vantaggi che credevamo.
3. Si blocca il prezzo d'acquisto che viene fissato al momento della sottoscrizione del contratto, quindi si ha la certezza di poter comprare tra qualche anno un immobile al prezzo attuale anche se ora non si hanno i soldi, soluzione interessante se si vuole sfruttare un momento di ribasso dei prezzi degli immobili.
4. Durante tutta la durata del contratto d'affitto con riscatto non siamo realmente proprietari dell'immobile, quindi tutte le tasse di proprietà (IMU, TASI e chissà che altre in futuro) rimangono a carico del venditore.
5. Dopo alcuni anni d'affitto, siccome parte di questo viene accantonato come "caparra" per l'acquisto futuro, si finisce per poter chiedere alla banca un mutuo più basso, quindi con meno spese. Questo vantaggio però deve essere confrontato con lo svantaggio relativo al dover pagare un affitto più alto del normale perché, come vedremo nei "contro", l'affitto con riscatto è tipicamente maggiorato di una certa percentuale.
6. Il versamento di una quota che si accumula per un certo numero di anni (il contratto dura al massimo 5 anni) può essere usato come garanzia della nostra stabilità economica presso le banche, al momento della sottoscrizione di un mutuo.

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Quali sono gli svantaggi

1. Va subito chiarito che in un affitto con riscatto si paga una quota mensile per l'affitto più alta del normale. Solitamente questa maggiorazione è del 14%, ma può variare da contratto a contratto e più arrivare anche al 50% in più di ciò che si pagherebbe per un normale affitto. Attenzione quindi a quanto viene scritto sul contratto di locazione!
2. Alla scadenza del contratto, cioè quando effettivamente acquisteremo la casa, dovremo pagare le tasse sul valore catastale dell'immobile. 
3. Se non viene stipulato e registrato un "patto di futura vendita", non siamo al riparo da eventuali ipoteche o pignoramenti inflitti al proprietario (ricordiamo che non siamo proprietari fino allo scadere del contratto di affitto con riscatto).
4. Non si può avere indietro la percentuale dell'affitto versata per il futuro acquisto, qualora si decida di non comprare.

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Quali tipologie di contratto esistono

I vantaggi e gli svantaggi appena elencati si riferiscono alla forma più comune di affitto con riscatto (detta "con opzione"), esistono però diverse forme e varianti; prima di decidere quando e a chi conviene sottoscrivere un contratto di questa natura, è bene conoscere tutte le forme contrattuali esistenti, perché la scelta è sì influenzata dai pro e dai contro, ma anche da tutte le opzioni disponibili.

Nel seguente schema riassumo rapidamente tutte le possibilità oggi esistenti:

Affitto con riscatto (detto anche rent to buy)

Come spiegato qui si va in affitto ma si "promette" che si acquisterà la casa allo scadere del contratto d'affitto (dai 2 ai 5 anni).

Con opzione (lease option): è la formula appena descritta (quella dei pro e dei contro sopra elencati), in due parole si paga un affitto maggiorato bloccando ora l'immobile per acquistarlo tra qualche anno. Se alla fine si acquista, una percentuale degli affitti versati viene scalata dal prezzo dell'immobile, se non si acquista non si hanno indietro i soldi, ma si può continuare a pagare l'affitto normale e restare nella casa.

Con preliminare (lease purchase): quasi identico a quello con opzione, solo che si fa subito il preliminare d'acquisto della casa. In questo caso, se si fa trascrivere il preliminare nei registri immobiliari, per 3 anni si è protetti da eventuali ipoteche o pignoramenti che pendono sul venditore (art. 2465- bis, comma 3, del Codice Civile). Solitamente si da anche una caparra tra l'8 e il 10% del valore dell'immobile.

Con riscatto automatico: Alla fine del contratto d'affitto è previsto l'automatico passaggio di proprietà della casa.

Con riserva di proprietà: Il passaggio di proprietà avviene solamente al pagamento dell'ultimo canone d'affitto previsto per il periodo di contratto (art. 1523 e seguenti Codice Civile).

Acquisto con affitto (detto anche buy to rent)

In questo caso l'immobile diventa subito nostro, cioè noi siamo da subito i proprietari, continuiamo a pagare l'affitto per un tot di anni, poi allo scadere del contratto d'affitto saldiamo il conto.

Vendita con patto di riscatto: Se, alla fine del contratto d'affitto il venditore decide che non vuole più vendere, ci ridà i soldi e la caparra, ci rimborsa le spese ordinarie sostenute, e amici come prima. Se il venditore è un'impresa e fallisce, non ci possono pignorare la casa perché per tutto il periodo di affitto è considerata nostra proprietà (e non del venditore che è fallito). Il venditore deve esercitare il diritto di riscatto entro 5 anni dalla stipula del contratto. Anche qui solitamente è previsto il versamento anticipato di una percentuale sul prezzo dell'immobile.

Condizione risolutiva in caso di inadempimento: Quasi uguale alla vendita con patto di riscatto, solo che qui l'immobile torna nelle mani del venditore se non riusciamo a pagare l'affitto. In questo caso il venditore ha anche diritto a trattenere una parte dell'affitto versato e non vi è limite di tempo, per esercitare il suo diritto di riscatto.

Nuda proprietà

Significa comprare l'immobile da una persona che continuerà a viverci dentro finché campa. La casa diventa nostra quando il proprietario passa a miglior vita. Solitamente il vantaggio è quello di avere l'immobile ad un prezzo agevolato, che dipende naturalmente dell'età del venditore. Il prezzo di mercato viene ridotto in base ad un valore (pubblicato periodicamente dal Ministero delle Finanze e sulla Gazzetta ufficiale) che dipende appunto dall'età del venditore e dalle statistiche sulla vita media degli italiani.

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Quindi quando conviene l'affitto con riscatto?

Se guardiamo la faccenda dal punto di vista del compratore, tra quelle elencate la formula migliore è probabilmente la "vendita con patto di riscatto", facendo attenzione che il preliminare venga trascritto nei registri immobiliari, perché questo ci mette al riparo da eventuali problemi legali in cui può incorrere il venditore. Alla fine del contratto, se lui (e solo lui) decide di non vendere più, allora ci deve restituire i soldi che abbiamo versato. Difficilmente il venditore vorrà restituirci tutti gli anni d'affitto e la caparra versata, sono un mucchio di soldi e nel frattempo la casa è stata "usata", quindi è nel suo interesse vendercela. Però noi abbiamo firmato il preliminare, quindi la casa poi la dobbiamo acquistare, altrimenti non solo abbiamo pagato un affitto più alto per anni, ma perdiamo pure la caparra.

Molti venditori spiegano come l'affitto con riscatto possa essere conveniente rispetto ad un classico mutuo, ma i due modi di comprare casa sono, a mio avviso, incomparabili. Se si ha la possibilità di accendere un mutuo non vi è motivo di andare in affitto, perché, per quanto possa essere alto il tasso d'interesse sul mutuo, la maggior parte del denaro va sempre nell'immobile, mentre nell'affitto con riscatto la maggior parte del denaro va "perso" nell'affitto, e solo una percentuale si accumula per il futuro acquisto.

La scelta si pone solo qualora la banca non ci dia il mutuo, ma siamo così sicuri che tra 5 anni avremo i soldi per acquistare o che la banca ci concederà il mutuo? E se poi i soldi non li abbiamo e la banca non ci da il mutuo, siamo nelle peste! Per non essere obbligati, a fine contratto, a comprare, potremmo pensare di cambiare strada e sottoscrivere un contratto "con opzione", ma in questo caso, se poi non possiamo o non vogliamo comprare, i soldi che abbiamo versato (affitto più caro del normale) se li tiene tutti il venditore. Avremmo quindi pagato un affitto maggiorato per niente e, per tutta la durata del contratto, siamo stati pure esposti al rischio di perdere tutto: se il venditore (che spesso sono costruttori o agenzie immobiliari) va in fallimento, non possiamo riavere i soldi versati.

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Conclusioni

L'affitto con riscatto è una formula oggi non molto conveniente, negli anni 70, quando aveva una durata di decine di anni, aveva un senso, perché il prezzo degli immobili era destinato a salire, l'inflazione era altissima e si finiva per bloccare il prezzo di una casa, pagarla in modo molto dilazionato e non pagare la mitica ICI.

Oggi ho molta difficoltà ad immaginare uno scenario concreto in cui convenga, perché l'inflazione è bassissima, i prezzi degli immobili resteranno bassi o scenderanno ancora per 5 o 10 anni e, vista la crisi economica, non vi sono molte garanzie su quanti soldi avremo in futuro o sul fatto che le banche elargiranno mutui in maniera più elastica.

Per chi non può accendere un mutuo il consiglio è quindi quello di non sottoscrivere un contratto di affitto con riscatto, ma di andare normalmente in affitto cercando di trovare quello più conveniente e, al contempo, risparmiare in autonomia la stessa cifra che si accumulerebbe con un affitto con riscatto. Questi soldi, dopo il primo anno di accumulo possiamo pensare di bloccarli in un conto deposito o di acquistare obbligazioni che, per quanto poco ora rendano, qualcosina ci fanno guadagnare. Nell'affitto con riscatto i soldi restano lì fermi, e ogni anno l'inflazione se ne mangia un pezzettino.

Potremmo poi usarli per sottoscrivere un mutuo più basso senza essere stati vincolati in nessun modo, ed esposti al possibile fallimento di terzi.