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| Risparmiare sul mutuo capendo bene come funziona |
Le banche sono squali che a colazione mangiano pane e sprovveduti, tanto che, oltre a concedere mutui con grande difficoltà, cercano costantemente di ingannare le persone con giochetti poco puliti sull'andamento delle rate. Saper calcolare con precisione il piano di ammortamento mutuo ci evita di ritrovarci a pagare cifre insostenibili, percentuali nascoste o spese extra non esplicitate in modo chiaro.
In questo articolo capiremo come risparmiare scegliendo il mutuo migliore, valutato da un punto di vista efficace, ovvero il piano di ammortamento, che ci spiega quanto pagheremo di rata, per quanto tempo e come questa può variare.
Come funzionano i mutui
Abbiamo già capito come le banche siano in grado di Creare Soldi dal Nulla, semplicemente prendendo il denaro di un cittadino investitore ed imprestandolo ad un altro e, a tutti gli effetti, è questo che accade quando chiediamo un mutuo con un certo piano di ammortamento; ci vengono dati i soldi di un'altra persona.
Nel nostro progetto volto a cambiare vita avremo certamente bisogno di una certa quantità di denaro, sia essa per andare all'estero, acquistare la prima casa o un appartamento da mettere a rendita. Nella guida su come Smettere di Lavorare e Cambiare Vita a 40 Anni, ho spiegato l'importanza di evitare di andare in affitto e prediligere l'acquisto di un immobile, come forma di investimento sicura e (nel lungo periodo) redditizia. Per farlo, dicevo, servono soldi e, l'accensione di un mutuo, è oggi la via più praticata.
Ogni mutuo non è altro che un contratto stipulato con l'istituto bancario, che prevede un prestito di soldi in cambio di una restituzione con interessi. Questa "restituzione" è proprio il piano di ammortamento mutuo, cioè quanti soldi in più e in quanti anni dobbiamo ridare alla banca.
Quando si sottoscrive tale contratto, si deve semplicemente scegliere quello che ci obbliga a dare meno interessi possibili alla banca, per farlo occorre comprendere le differenze tra i vari mutui.
I mutui possono essere a tasso fisso o variabile, anche se ne esistono alcuni sottotipi come quello ad opzione fissa o quello variabile con CAP. C'è (volutamente) molta confusione in merito, ma il concetto di base è piuttosto semplice: Tutti i mutui hanno un tasso calcolato come somma tra l'indice Euribor o quello IRS (detto anche Eurirs) e lo spread, solo che nei mutui a tasso fisso quest'indice non cambia, mentre in quelli variabili cambia ogni tot mesi o anni. Lo spread è invece la percentuale che si intasca la banca, ovvero il loro guadagno.
I mutui possono essere a tasso fisso o variabile, anche se ne esistono alcuni sottotipi come quello ad opzione fissa o quello variabile con CAP. C'è (volutamente) molta confusione in merito, ma il concetto di base è piuttosto semplice: Tutti i mutui hanno un tasso calcolato come somma tra l'indice Euribor o quello IRS (detto anche Eurirs) e lo spread, solo che nei mutui a tasso fisso quest'indice non cambia, mentre in quelli variabili cambia ogni tot mesi o anni. Lo spread è invece la percentuale che si intasca la banca, ovvero il loro guadagno.
Diciamo che, in linea di massima, l'indice IRS è usato nei mutui a tasso fisso, perché deriva da accordi di swap con società che si prendono il rischio di dare un tasso costante anche su lassi di tempo molto estesi, come 30 anni. L'Euribor invece è tipicamente usato nei mutui a tasso variabile, perché viene ricalcolato anche su base giornaliera, quindi permette di rivalutare le rate del mutuo, secondo il suo andamento. C'è quindi da aspettarsi che l'indice IRS abbia valori più elevati rispetto all'Euribor, proprio perché il primo è fisso solo perché ci sono società che si accollano i rischi mantenerlo tale.
Semplificando si ha quindi che:
- Rata del mutuo a tasso fisso = IRS + Spread
- Rata del mutuo a tasso variabile = Euribor + Spread
E' pertanto chiaro che un mutuo a tasso fisso prevede interessi sempre uguali nel tempo, ma tassi più elevati, mentre un mutuo a tasso variabile, per il quale siamo noi ad accollarci il rischio sull'andamento dell'Euribor, avrà rate che possono crescere o diminuire, ma tassi (almeno iniziali) più bassi. Detta in parole povere, con un mutuo a tasso fisso sappiamo esattamente quello che spendiamo ogni mese, con quello variabile può andarci bene o può andarci male.
Ci sono mutui a tasso fisso che in realtà sono variabili, mutui a tasso variabile sconvenienti fin dal principio, mutui che iniziano con rate convenienti e poi diventano sconvenienti e chi più ne ha più ne metta; in seguito spiegherò nel dettaglio a cosa fare attenzione, ma ora accontentiamoci di questa piccola infarinatura e vediamo come si determina quanto ci costa un mutuo, facendo due semplici esempi sul piano di ammortamento.
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Determinare il Piano di Ammortamento Mutuo
Tra una banca e l'altra, su un mutuo abbastanza consistente e di lunga durata, ci possono essere differenze che vanno dai 20.000 ai 30.000 euro, una cifra considerevole, che possiamo risparmiare valutando il piano di ammortamento più conveniente. Solitamente, per confrontare due mutui si utilizza il TAEG, che è un indicatore sintetico di costo (ISC) e riassume, in un'unica percentuale, tutti i costi principali legati alla sottoscrizione di un mutuo, compresi quelli di apertura e mantenimento del mutuo stesso.
Iniziamo quindi con i mutui a tasso fisso, il cui ammortamento è calcolabile in modo semplice, visto che si tratta di sommare l'indice IRS con lo spread. L'indice IRS applicato è quello rilevato al momento della stipula del contratto, quindi per esempio, troveremo scritto:
Indice: IRS per durata = 2,666% ("per durata" vuol dire per tutta la durata del mutuo)Spread = 2,500%
Tasso = 5,166%
TAEG = 5,320%
Si nota che il tasso non è altro che la somma dell'IRS e dello Spread, ma non è uguale al TAEG, perché questo comprende anche altre spese applicate dalla banca stessa. Con questo tasso, ad esempio, richiedendo un mutuo di 100.000 euro, il nostro Piano di Ammortamento Mutuo si comporrebbe di 240 rate mensili da 669 euro l'una. Questo vuol dire che a fronte di un prestito di 100.000 euro, ne restituiremo circa 160.000.
Se invece consideriamo i mutui a tasso variabile, il piano di ammortamento non è calcolabile a priori, perché l'indice Euribor cambia continuamente, e non è prevedibile. In un contratto di questo tipo possiamo trovare scritto:
Indice: Euribor 3 Mesi = 0,300%
Spread = 2,600%
Tasso = 2,900%
TAEG = 2,967%
La prima cosa che si nota è la dicitura Euribor 3 Mesi, il che significa che l'indice di riferimento e l'Euribor a 3 mesi, che viene appunto ricalcolato ogni 3 mesi e, per i primi tre mesi dal momento della stipula, ha valore 0,300%. In seguito viene ricalcolato e con esso l'ammontare delle rate che dobbiamo pagare. Se questo tasso, in futuro, scendesse, noi pagheremmo meno interessi sul mutuo, altrimenti di più. Nell'esempio di prima, richiedendo un mutuo di 100.000 euro, se il tasso rimanesse del 2,900%, il nostro piano di ammortamento si comporrebbe di 240 rate da 550 euro l'una, una bella differenza rispetto al mutuo a tasso fisso.
Il problema è appunto che l'Euribor sale e scende, ed è difficile da prevedere, anche se sul sito Euribor.it sono presenti i tassi (Euribor e Eurirs) sempre aggiornati, e le previsioni dell'andamento futuro. Ad esempio, oggi si legge che:
Il 2014 sarà un altro anno stabile sul fronte dei tassi euribor, esattamente come lo è stato il 2013, salvo l'aumento verificatosi nel mese di dicembre, soprattutto per la scadenza a 1 mese. Le previsioni del 2014 danno "l'euribor 3 mesi" stabile per i primi 3 mesi dell'anno, poi un leggero aumento fino a portare il tasso a 0,35% a dicembre.
Dal 2015 in poi l'euribor potrebbe modificare la sua tendenza alla stabilità degli ultimi periodi: infatti, secondo il Liffe di Londra, che calcola i futures sui tassi per i prossimi 5 anni, la scadenza trimestrale supererà lo 0,65% il prossimo anno e toccherà quota 1% nel 2016. Il 2% verrà raggiunto nel 2018.
Dunque, nel nostro esempio (sono esempi tratti da casi reali), il tasso variabile 2,900% è molto più conveniente del 5,166% del tasso fisso, ma, noterete, che proprio per questo motivo la banca si perette di applicare uno Spread del 2,600%, contro il 2,500% di quello al tasso fisso. Il rischio, in questo caso, è che tra qualche anno, se l'Euribor cresce troppo, ci troviamo a pagare un tasso più alto e pure uno Spread più alto.
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Quindi come si sceglie un mutuo?
Come accennato non esistono solo i mutui a tasso fisso e a tasso variabile, ma anche quelli Fissi con Opzione e Variabili con CAP. I primi sono fissi solo per un certo numero di anni, tipicamente 5, poi i tassi vengono ricalcolati sui nuovi valori dell'indice IRS, mentre quelli con CAP (tetto massimo) sono mutui variabili, ma la banca garantisce che, se l'indice Euribor cresce oltre una soglia prestabilita (ad esempio il 6.5%) il nostro tasso rimane al massimo quello della soglia, e non può crescere ancora. Quest'ultima opzione è molto interessante, ma ovviamente espone la banca ad un certo rischio, pertanto lo Spread è spesso molto elevato (tipicamente superiore al 3%).
Il piano di ammortamento di tutte queste tipologie di mutui può quindi essere molto differente e difficilmente calcolabile, ma c'è una semplice regola che ci può aiutare a scegliere sempre l'opzione migliore.
Va scelto un mutuo tasso fisso se questo è molto vicino al 5%, perché solitamente, sulla lunga distanza quella è sempre la media che risulta nelle oscillazioni di mercato, pertanto il risparmio che si avrebbe sul piano di ammortamento, con un eventuale tasso variabile, non sarebbe elevatissimo, e comunque non adeguato al rischio che ci si assume. Invece, se non si riesce a trovare un mutuo a tasso fisso con valori sotto il 6%, allora va presa in seria considerazione la sottoscrizione di un mutuo a tasso variabile, soprattutto se il tasso è molto basso (vedi esempio di prima con tasso a 2,900%), perché il piano di ammortamento mutuo, in questo caso, permetterebbe di pagare pochissimi interessi, soprattutto nei primi anni, che sono quelli applicati ad un capitale maggiore, visto che il mutuo è appena stato sottoscritto.
In questo momento storico, viste soprattutto le incertezze di mercato e l'andamento della borsa, probabilmente quello che conviene fare è sottoscrivere un mutuo a tasso fisso, soprattutto se per 20 o 30 anni. Se invece si richiede un prestito estinguibile in un breve periodo, allora vale la pena valutare tasso variabile con CAP, perché l'Euribor è certamente destinato a salire, solo che non si può prevedere di quanto. In quest'ultimo caso, il nostro piano di ammortamento sarebbe (in linea di massima) ancora prevedibile, visto che la peggior cosa che ci può capitare è di raggiungere il CAP (tetto massimo) e pagare le rate secondo quel tasso.
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Attenzione alle fregature
Le banche, per molti di noi, sono purtroppo indispensabili, ma non va mai dimenticato che sono tra i nostri peggiori nemici e che hanno sulla loro coscienza l'intera crisi finanziaria mondiale e le persone che si sono suicidate, dopo aver perso tutto. Quando ci rapportiamo con una banca, ricordiamoci sempre che loro hanno un estremo bisogno dei nostri soldi, non ci stanno facendo un favore, e che dobbiamo pretendere trasparenza e onestà.
Quando si richiede un mutuo ci sono svariate clausole che possono rivelarsi vere fregature, sottigliezze che passano spesso inosservate, ma che possono incidere drammaticamente sul nostro piano di ammortamento.
Per prima cosa chiediamo quali sono le spese extra, che tipicamente figurano sotto le seguenti voci:
- Spese di addebito delle rate in conto corrente
- Spese di riduzione o estinzione anticipata
- Certificazioni (bolli e tasse per produrre i certificati anagrafici)
- Istruttoria (costi inerenti la valutazione della pratica)
- Perizia (parcella del tecnico che esegue la perizia sul valore dell'immobile)
- Atto notarile (spese connesse all'atto di mutuo, da parte di un notaio)
- Imposta sostitutiva (è un'imposta applicata sul mutuo stesso)
- Polizza assicurativa (assicurazione contro i rischi legati all'immobile)
Per molte banche, soprattutto quelle online, queste spese non ci sono, mentre per altre si rivelano piuttosto onerose; di solito, per un mutuo attorno ai 100.000 euro, la loro somma oscilla tra i 3000 e i 5000 euro, valori non indifferenti, soprattutto se il nostro piano di ammortamento è di breve durata.
La tecnica del tasso iniziale
Nei mutui a tasso variabile, viene spesso pubblicizzato un tasso molto conveniente, che tuttavia vale soltanto per pochi mesi. Questo viene definito "tasso d'ingresso" e, dopo qualche mese, viene rimpiazzato dal "tasso a regime" che solitamente è molto più alto.
Arrotondamento dei tassi
Abbiamo capito che l'Euribor o l'ICS determinano il crescere o il diminuire della rata del mutuo. Alle volte si trova, nei contratti di banche che non esiterei nel definire "da evitare", la dicitura "Viene applicato un arrotondamento dell'Euribor allo 0,3 di punto percentuale superiore", frase un po' criptica, che denota una vera e propria maggiorazione truffaldina dello 0,3%, perché questa percentuale viene sommata al normale valore dell'Euribor. Non so con che coraggio lo chiamino "arrotondamento".
Il CAP al contrario
Tra tutti gli stratagemmi che le banche inventano per allungare il nostro piano di ammortamento mutuo, forse il più subdolo è quello di indicare che c'è un tetto minimo sotto il quale il tasso non può scendere. Immaginate il cittadino medio, che non sa nulla di finanza e si fida dell'istituto bancario, credendo che questo limite sia a tutela del suo prestito, quando invece è l'esatto contrario, cioè gli impedisce di pagare pochi interessi quando il mercato gli è favorevole! A dir poco scandaloso.
Ogni anno le banche si inventano stratagemmi sempre più raffinati per minare la durata del nostro piano di ammortamento e farci pagare sempre più interessi, in generale l'atteggiamento che dobbiamo assumere è quello che grande sospetto, evitando di firmare i contratti con leggerezza e leggendo ogni singolo passo e clausola che viene inserita. E' molto importante non avere paura di rivolgere domande esplicite al personale bancario, richiedendo, in anticipo, una copia del contratto definitivo (quello che si firmerà di fronte al notaio), che si chiama "informativa pre-contrattuale" così da poterla visionare con calma, a casa.
Conclusioni
Il calcolo del piano di ammortamento di un mutuo è l'unica arma a nostra disposizione per conoscere in anticipo la rata che dovremmo pagare ogni mese. Il tasso fisso è l'unica opzione che permette questo calcolo in modo sicuro, tutte le altre formule sono legate all'andamento del Costo del Denaro e, pertanto, difficilmente prevedibili, anche dagli analisti più esperti.Cliccando sull'immagine a sinistra è possibile scaricare un semplice file Excel che ho creato per aiutarvi a calcolare le rate di un mutuo a tasso fisso, conoscendo solamente i dati di base, quindi:
- L'ammontare totale del mutuo richiesto
- Il tasso applicato
- Il numero di anni in cui si vuole che il piano di ammortamento si sviluppi
Quando abbiamo a che fare con le banche, serve porre massima attenzione, perché la scelta del mutuo sbagliato ci può mettere in guai seri e costringerci a pagare mensilmente cifre inattese, obbligandoci magari ad allungare i tempi dell'ammortamento o a richiedere alla banca una rinegoziazione del mutuo, perché non siamo in grado di sostenerne le rate.
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Bell'articolo Francesco,se posso ... aggiungerei nel paragrafo ''Attenzione alle fregature'' una lampadina che faccia un po' di luce in merito alle leggi legate direttamente ai mutui,leasing e fidi...
RispondiEliminaPurtoppo ci sono statistiche allarmanti in Italia !!! Chi ha un mutuo,un leasing un fido,con molta probabilità sta pagando più di quanto dovrebbe.C’è una legge in merito la 108/96 , che definisce i parametri del tasso soglia, superato il quale si commette il reato di usura.Inoltre la Corte di Cassazione con la sentenza n. 350/2013, esprime il concetto di Usura “contrattualizzata”, quindi se anche solo nella forma contrattuale l’indicazione del T.A.N. sommato all’indicazione del tasso di mora evidenziasse il superamento del tasso soglia, il contratto relativo ai mutui ipotecari è da considerarsi NULLO !
Si prospetta quindi una serie di possibilità:
A. Recuperare gli interessi versati.
B. Recuperare gli interessi versati e vedersi annullare quelli ancora da versare
C. Rinegoziare le rate mensili del piano di ammortamento
D. In caso di contratto Chiuso/Concluso, al recupero di tutti gli interessi versati
La bella notizia è che grazie ad aziende strutturate per l'analisi di queste anomalie e specializzate in diritto bancario è possibile eseguire verifiche di preanalisi gratuite per evidenziare l’esistenza o meno del problema e successivamente si potrà richiedere l'eventuale assistenza legale,commerciale e tecnica.
Per maggiori informazioni resto a disposizione ai seguenti riferimenti :
tel. 327/4239147 skype : miloreal75 email : gestione@aziendaprotetta.com