Conviene Comprare casa per Affittarla?

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Si parla tanto di investimenti immobiliari e del fatto che un'ottima rendita passiva è quella di comprare una casa o un appartamento da affittare e quindi mettere a rendita, ma conviene veramente e quanto dobbiamo aspettarci di guadagnare?

In questo articolo vorrei dare uno strumento per capire quanti soldi ogni anno possiamo aspettarci a fronte di un investimento che vede decine di migliaia di euro impegnati in un immobile, che dovrebbe poi permetterci di avere una rendita costante mensile, che ci aiuti, magari, a vivere senza lavorare.



Panoramica generale


Devo per forza ripetere alcuni concetti di cui ho già ampiamente discusso su questo blog, ma lo farò solo superficialmente e non vi ruberò troppo tempo; lo devo fare perché chi approderà a questo articolo nella speranza di capire se conviene o meno comprare casa per affittarla, non è detto che conosca alcuni concetti base, che tuttavia sono molto importanti per inquadrare la questione.

  1. Se possediamo 200.000 euro, che può essere una cifra mediamente sufficiente per comprare un appartamento da mettere a rendita, non è una buona idea tenerli fermi in banca per troppo tempo, questo perché l'inflazione media, ovvero il tasso a cui si svaluta il denaro, è di circa il 2% annuo, per cui lasciando quei soldi in banca è come se ogni anno buttassimo via 4000€ (il calcolo è più complesso, ma va bene così per i nostri scopi).
  2. Se compriamo da un'agenzia o da un intermediario immobiliare bisogna sempre pagare a lui una percentuale, inoltre ci sono anche i costi del notaio da tenere in considerazione, che solitamente non è economico.
  3. Sull'acquisto si pagano tasse di vario genere: Iva o imposta di registro, l'imposta ipotecaria e quella catastale, l'imposta di bollo e la tassa ipotecaria. Se compriamo una casa da un privato per 200.000 euro, pagheremo qualcosa come 10.000€, e 20.000€ acquistando da impresa o agenzia.
  4. Se pensiamo di essere furbi, comprare una casa a 100.000€ e poi in seguito rivenderla a 120.000€ sfruttando i rialzi di mercato, sappiate che su quei 20.000€ di guadagno (plusvalenza) ci si pagano le tasse, a meno che non siano passati almeno 5 anni dall'acquisto. La tassazione è del 20% sul guadagno, oppure si può scegliere di pagare secondo lo scaglione Irpef, ma di solito non è conveniente. Ad ogni modo, su un guadagno di 20.000€ ce ne restano 16.000€.
  5. Ogni guadagno in Italia va dichiarato, per cui l'affitto si dichiara annualmente nella dichiarazione dei redditi e lo Stato trattiene una percentuale, questo si fa Registrando il Contratto d'Affitto.
  6. Le case si valutano o si svalutano nel tempo? Beh, dipende, e dopo vedremo come, ma è bene tenere a mente che esiste anche questo fattore.
  7. Affittare è un rischio perché se l'inquilino non paga è molto difficile dargli lo sfratto, soprattutto se ha famiglia, inoltre la procedura di sfratto deve passare attraverso un legale e solitamente ha costi che partono dai 2000€ in su in base da quanto è complicata e duratura l'operazione.
  8. Le case hanno bisogno di manutenzione: chi ci vive in affitto non sempre ha rispetto del luogo in cui sta, perché non lo sente suo, per cui questi costi vanno tenuti in considerazione.
  9. Sulla seconda casa si paga una tassa sulla proprietà dell'immobile che dipende dal suo valore catastale, che non è la cifra a cui l'abbiamo acquistata, ma un indicatore del valore immobiliare che dipende da metratura, posizione e altri parametri. La chiamo tassa sulla casa perché ha cambiato molte volte nome negli ultimi anni: ICI, IMU, TASI, TARI ecc. Ad ogni modo va ricordato che si deve pagare (di solito) ogni 6 mesi, e può essere salata.

Per cui, la prossima volta che al bar qualcuno dice: compri un appartamento, lo affitti per un po', guadagni bei soldi e poi quando lo rivendi ci guadagni perché il mercato immobiliare cresce sempre, saprete che le cose non sono così semplici e che ci sono molti fattori da tenere in considerazione, leggi, tasse e questioni di varia natura.

Anche sul web c'è gente che vende libri o manuali per diventare ricchi con la compravendita immobiliare; la realtà è che la maggior parte di questi ci vogliono solo far credere che comprare casa per affittarla e poi rivenderla sia un modo facile per diventare ricchi. Le cose non sono così semplici come ci vogliono far credere. Ora però, vediamo quanto e se conviene acquistare casa per affittare.

Per approfondire tutti questi concetti consiglio Il Completissimo Articolo di Altroconsumo.



Quanto rende veramente affittare un appartamento


Immaginiamo di aver investito 200.000€ nell'acquisto di un immobile, ed ora lo vogliamo affittare per guadagnare un po' di denaro. Immaginiamo di affittarlo ad una famiglia che ci da 500 euro al mese, consideriamo questa cifra come indicativa, ma se vogliamo sapere a quanto possiamo affittare un appartamento nella nostra zona, allora ci possiamo affidare alla Mappa degli Affitti di Immobiliare.it.

Se incassiamo 500 euro e abbiamo registrato un regolare contratto con gli inquilini, allora questi soldi ogni anno dobbiamo dichiararli nel 730, ed in particolare nel quadro B come "altri redditi". Su questi soldi ci paghiamo le tasse, ma quanto si paga affittando? Beh abbiamo 3 scelte:

  1. Regime ordinario, cioè paghiamo in base all'Irpef, quindi minimo il 23% ma la percentuale dipende dal nostro reddito totale, quindi anche dai soldi dello stipendio e altri guadagni (qui gli scaglioni Irpef in base al reddito, a pagina 2), e può salire al 27 e anche al 43%, dipende quanto siamo ricchi.
  2. Cedolare secca con canone libero, cioè concordiamo noi liberamente il prezzo di affitto e su questo paghiamo il 21% di tasse.
  3. Cedolare secca con canone concordato, cioè facciamo pagare un affitto che non può superare un tetto massimo stabilito da accordi territoriali tra le principali Organizzazioni dei proprietari e degli inquilini. In questo caso paghiamo il 10% di tasse, ma ci sono alcuni vincoli, cioè ad esempio rientrare nei comuni di questa lista. Per calcolare il canone concordato c'è Questo Programma Online che funziona. Purtroppo questo calcolo, indispensabile per capire come conviene affittare casa, non è universale e dipende da paramenti che variano da regione a regione, per cui l'ideale è recarsi presso gli sportelli del proprio comune e chiedere informazioni.

Ok, come sempre ho semplificato, ma il tema dell'articolo è capire se e quanto conviene comprare casa per affittarla. Nella seguente tabella mostro quanto si guadagnerebbe ogni anno affittando un appartamento a 500 euro al mese, quindi con un incasso lordo di 6000 euro l'anno.


Regime ordinario
Cedolare secca (canone libero)
Cedolare secca (canone concordato)
Irpef (si paga sul 95% dell’affitto)
Il 23% di 5700 = 1311€
/
/
Canone fisso (si paga sul 100% dell’affitto)
/
Il 21% di 6000 = 1260€
Il 10% di 6000 = 600€
Imposta di registro
Il 2% di 6000 = 120€
/
/
Guadagno reale netto
4569€
4740€
5400€

Come si nota, per una persona normale che ha un reddito normale, scegliere tra regime ordinario e cedolare secca a canone libero non fa molta differenza, ed è per questo che questa manovra non è stata efficace per limitare gli affitti in nero. Molto conveniente è invece la cedolare secca a canone concordato, ma il problema in questo caso è che l'affitto non è detto che possa essere 500 euro al mese; magari per la zona in cui abbiamo acquistato c'è un tetto di 400, caso in cui il guadagno sarebbe di 4320 euro, quindi ancora meno delle altre due possibilità.

Diciamo quindi che una buona regola per stabilire quanto guadagneremo affittando casa è tenere sempre presente che almeno un 25% di quello che guadagniamo va in tasse, in questo modo avremo chiaro quanto sarà il nostro reddito reale.

Se invece ci interessa sapere il guadagno percentuale per il nostro investimento immobiliare di 200.000€, nel nostro caso, dando per scontato che affittiamo tutto l'anno, si tratterebbe di un investimento che al massimo rende il 2,5%. Questa percentuale è utile da confrontare con quella a cui, ad esempio, ci rilascerebbero un mutuo, perché una buona idea d'investimento, soprattutto ora che i mutui hanno tassi molto agevolati, è quella di usare un prestito per acquistare un appartamento da mettere a rendita, e quindi pagarsi il mutuo con l'affitto.

Per avere qualche informazione in più sulla convenienza della locazione immobiliare, consiglio questo video.


Leggi anche: Le 9 Regole d'Oro per Comprare Casa 



Quanto si rivaluta un immobile


La leggenda narra che comprare casa è sempre conveniente perché il mercato immobiliare è sempre in crescita, per cui è un ottimo investimento anche solo comprare per poi rivendere. Questa affermazione è vera solo se abbiamo comprato l'immobile in un momento in cui il suo valore non era esageramene alto, oppure se siamo stati così abili (o fortunati) da comprare un immobile a meno del suo valore reale, ad esempio Attraverso le Aste Immobiliari. Se abbiamo pagato il giusto per la casa che abbiamo comprato, allora il suo valore cresce di circa l'1% annuo, come abbiamo ampiamente dimostrato nell'articolo Come si Muoverà il Mercato Immobiliare Futuro. Questa percentuale tiene conto anche della normale usura e quindi dei costi di mantenimento dell'immobile.

Nel nostro caso acquistare un immobile da 200.000€ che poi rivenderemo tra qualche anno, significa in pratica guadagnare circa 2000€ l'anno solo perché lo possediamo, perché quando lo rivenderemo questo sarà stato il suo "aumento di valore". Questo 1% sommato al 2,5% dei proventi dell'affitto sancisce che il guadagno massimo che possiamo ottenere comprando casa per affittarla è del 3,5% annuo.

E acquistare casa all'estero per affittarla?


Beh, è molto complicato dare una risposta unica a questa domanda, anzi, non è proprio possibile rispondere in maniera precisa perché "l'estero" non è un posto unico, universalmente migliore o peggiore dell'Italia, dove c'è un'unica tassazione e regole tutte uguali. Ogni paese estero ha le sue regole sugli affitti e diverse percentuali di tassazione.

Quello che si può dire è che di solito la convenienza di alcuni paesi esteri sta principalmente nel costo iniziale dell'immobile, che qualche volta è molto più conviene che in Italia e quindi l'investimento è di più facile approccio, nel senso che per avere una rendita annua di 4000 euro non serve investirne 200.000, ma magari sono sufficienti 50.000 euro.

locare immobile


Io sono particolarmente ferrato sulle Isole Canarie dove ho comprato casa, per questo ho scritto un dettagliato report su Quanto Conviene Investire in un Appartamento alle Canarie, ma per tutti gli altri paesi la cosa migliore è chiedere a chi ha già comprato casa la da molti anni.



Conclusioni


Nell'arco di questo articolo ho cercato di rispondere alla domanda: "Conviene comprare casa per affittarla?". Abbiamo visto che un guadagno c'è, e in prima analisi abbiamo stabilito anche "quanto" ci dobbiamo aspettare di guadagnare, ma la risposta ha un senso molto più profondo se confrontiamo il rendimento di questo investimento immobiliare con altri possibili investimenti altrettanto sicuri, come ad esempio i titoli di stato a lunga o lunghissima scadenza.

In questo momento ad esempio i titoli di stato a 30 anni hanno un rendimento vicino al 3% per cui è abbastanza simile a quello massimo (e sottolineo massimo) che si può ottenere affittando un appartamento, peccato che il denaro è soggetto ad inflazione, che mediamente sta intorno al 2%, per cui (semplificando) il rendimento reale sarebbe è dell'1%, contro un rendimento da affitto che invece si può adeguare all'inflazione.
Dunque comprare casa per affittarla è un buon modo di investire, che rende abbastanza bene, anche se non è esente da rischi perché se ci ritroviamo con inquilini che non pagano l'affitto, sfrattarli è molto complesso e costoso.

Il top è affittare a studenti con contratti annuali, perché di fatto si limitano i rischi d'insolvenza (cioè persone che non ci vogliono pagare l'affitto). Altra buona alternativa è una casa vacanze in Italia, magari in zone dove c'è turismo sia estivo che invernale, come ad esempio le località sciistiche che d'estate diventano mete di trekking per escursionisti. La cedolare secca (quindi la tassazione al 10%) si può applicare anche ad affitti brevi come questi.

smetteredilavorare.it

9 commenti:

  1. Ottimo articolo Francesco. Gli italiani sono morbosamente affezionati agli investimenti immobiliari, difatti, gran parte del loro patrimonio è costituito da immobili. Io penso che i fattori che erodono maggiormente il profitto da locazione siano le spese per manutenzione (bambini, animali domestici e noncuranza provocano danni enormi) e la morosità. Le imposte da pagare sono eque. Di per sé l'investimento in immobili può ancora essere remunerativo a patto, però, di inserirlo in un portafoglio di investimenti ben diversificato (azionario, obbligazionario). Per investire bisogna possedere l'adeguata cultura finanziaria altrimenti conviene rivolgersi ai titoli di stato, ai conti deposito e ai buoni fruttiferi.

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  2. Articolo interessante.
    Nel caso di un appartamento mancano le spese condominiali a carico del proprietario: amministratore, assicuarazione, costi interventi straordinari (ce n'è sempre qualcuno, lo so per esperienza), ecc. Quando la casa è sfitta si pagano anche le altre spese comuni, es. manutenzione gradino, pulizia scale, ascensore, spese di manutenzione ordinaria ecc.

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  3. Inoltre se i tuoi inquilini NON pagano le spese condominiali, sei tenuto a pagarle tu in qualità di proprietario dell'immobile. Brutta esperienza personale. :-( Inoltre quando non pagano l'affitto lo sfratto è a tue spese, con costi elevati e tempi lunghi, e a volte devi pagare pure una buona uscita agli inquilini perché liberino l'alloggio. Senza contare che senza la sentenza di un giudice devi pagare lo stesso le tasse sull'affitto anche se non lo percepisci. Per tutti questi motivi ho deciso di vendere.

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  4. Ciao Francesco,
    come sempre ottimo articolo. Ti porto la mia esperienza.
    Ho comprato casa nel 2003 a 85000 euro compreso agenzia e notaio. La casa circa a 80.000.
    Attualmente mi è stata valutata 55000. Un crollo incredibile dato che quelli erano anni in cui I valore delle case era quasi raddoppiato fra lire e euro. Abito a Trieste e l'appartamento è di 52mq.
    Affitto casa dal 2014 circa ma il primo anno a molto poco giusto per andare in pari con le spese.
    Diciamo che dal 2015 riesco ad ottenere circa 4500 euro all'anno.
    da questi soldi bisogna togliere 660 euro di imu seconda casa e circa 600 di spese condominiali.
    140 vanno per l'assicurazione delle casa, e in questi anni ho speso circa 300 euro all'anno per manutenzione e qualche mobile che ho dovuto cambiare.
    Quest'anno faro il canone concordato pagherò il 15% di cedolare secca (mi pare per il 2016 era al 10%, per il 2017 il 15% e 2018 torna normale al 21% a meno che non diano una proroga dal governo). Tale canone permette di pagare meno imu, quasi il 50% in meno.
    Detto ciò, mi aspetto di avere un guadagno di circa 3000 euro. Che sommato agli anni precedenti mi porta a circa 7000 euro di guadagno attuale in 3 anni.
    Il guaio come dici tu è la manutenzione straordinaria. La caldaia ha 25 anni e andrà sostituita, il guaio è che per com'è fatta la cucina dove è ubicata dovrò cambiare la caldaia e la cucina e a sto punto anche piastrelle e pavimento dato che parliamo di un ambiente anni 80.
    Ciò vuol dire che se non si vorrà spendere moltissimo e facendo io piu lavori possibile, ci vorranno almeno 3000 euro per la caldaia, 1000 di materiali di consumo e dai 3000 ai 5000 per la cucina (son 9 mq di cucina). Circa 8000 euro quindi.. mangiato cosi il guadagno di 3 anni.

    Quello che consiglio a tutti è di comprare un appartamento non troppo grande. Un bilocale puo andar bene e che sia il piu in ordine possibile. Non lasciate I soldi in banca e sopratutto non investiteli in cose che ve li vincolano per molto tempo perchè il gioco non vale la candela.

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  5. Rispondo a tutti in un unico commento :) Grazie, osservazioni utilissime, pertinenti e assolutamente competenti che possono aiutare tanti a decidere o semplicemente a non sbagliare! Grazie per i vostri preziosi contributi!

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  6. mi permetto di fare una rettifica: l'irpef nel regime ordinario si calcola sul 95 per cento del canone annuo e non più sull'85 per cento. prima era l'85 poi il signor Monti ha ritenuto di alzare l'abbattimento forfettario dall'85 al 95 per cento. Quello che ha combinato Monti in sei mesi è stato devastante.

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    1. Che quattro ladroni, ho corretto, grazie mille!

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  7. Ultima riga: "La cedolare secca (quindi la tassazione al 10%) si può applicare anche ad affitti brevi come questi"
    E' vero che la cedolare secca si può applicare anche agli affitti brevi,
    la tassazione però è al 21%, non al 10% come indicato

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  8. Ciao Francesco.
    Cosa ne pensi invece della nuda proprietà per ottenere liquidità da investire nell'immediato?

    Alessandro.

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