Come Sarà L'Andamento del Mercato Immobiliare Futuro

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cosa accadrà ai prezzi delle case
Cosa dobbiamo fare con i nostri soldi? E con la nostra casa? È il momento buono di vendere o di comprare e quanto conviene oggi investire nel mattone? Oggi studieremo insieme l’andamento del mercato immobiliare Italiano, unendo i chiari segnali che vengono da diversi settori per comprendere cosa accadrà al mattone e cosa conviene fare.

In questo articolo cercheremo di rendere semplificare alcuni concetti per fare chiarezza sulla fase immobiliare in cui ci troviamo e capire quello che dobbiamo aspettarci nei prossimi anni.



Oggi le case sono a buon prezzo o no?


C'è un metodo che ci permette di calcolare il valore "ragionevole" (fair value) di un immobile medio in un certo paese (in questo caso, l'Italia)? In realtà, ce ne sono vari. Ma in questo articolo esamineremo il più importante. Secondo questo metodo di valutazione, si procede a calcolare il rapporto aritmetico tra prezzi di una casa media italiana (poniamo un appartamento di 80 mq) ed il reddito medio di un cittadino italiano.

Ecco l'andamento di questo rapporto negli ultimi 45 anni:

come si muoverà il mercato immobiliare


Il valore 100 (la linea rossa) è molto importante, poiché è il valore medio del rapporto tra costo di una casa e reddito medio. Se in un certo anno il rapporto tra prezzo di una casa e reddito medio (la linea verde) è al disotto della linea rossa, allora in quell'anno le case costano poco; se invece la linea verde è sopra la linea rossa, allora in quell'anno le case costano molto. Ad esempio, il grafico ci dice che nel 1998 le case costavano molto poco, erano particolarmente convenienti (chi ha comprato una casa nel 1998 ha fatto un buon affare, infatti); al contrario, dal grafico vediamo che le case nel 2010 erano troppo care (infatti non è stato un buon affare comprare case nel 2010!).

Ma riguardiamo il grafico: comprare casa oggi è un buon affare? Ni. La linea rossa e quella verde si toccano, quindi comprare casa non è ne un buon affare, ne un cattivo affare. Semplicemente, non c'è una particolare convenienza, ne una particolare sconvenienza.

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In che fase siamo e cosa accadrà al mercato immobiliare?


Probabilmente chi ha già letto il mio vecchio articolo su Quando Investire nel Mattone sa che in quasi tutti i paesi sviluppati del mondo (dal Canada agli USA, passando per Francia e Germania), i prezzi delle case hanno un comportamento ciclico: ad una fase di crescita dei prezzi segue una fase di discesa; terminata la discesa, i prezzi tornano a salire; poi, una nuova fase di discesa ha inizio; e così via. In Italia, i cicli immobiliari hanno avuto un andamento piuttosto regolare e questa regolarità può aiutarci a capire se il mercato salirà o scenderà.

Ecco l'andamento del prezzo (depurato dall'inflazione) delle case in Italia dal 1970 ad oggi:

costo abitazione oggi

I segmenti in verde separano i tre cicli del mercato immobiliare che si sono susseguiti dal 1970 ad oggi. 
Notate due cose: la regolarità dei cicli e la dimensione dell'ultimo ciclo -quello in cui ci troviamo oggi- iniziato circa nel '98 e (probabilmente) non ancora terminato.

Ora, guardando il grafico, e a causa della regolarità dei cicli, si è portati a pensare che siamo alla fine del ciclo attuale, e che i prezzi delle case stanno per ripartire e riprendere il "naturale" trend crescente del mercato immobiliare. Purtroppo le cose non sono così semplici perché ci sono altri aspetti che dobbiamo valutare che determineranno l'andamento futuro del mercato immobiliare.

1) Il Credito alle famiglie


Il primo aspetto qualitativo importante da esaminare è il credito alle famiglie, o meglio la facilità con cui le banche erogano credito alle famiglie. Questo perché ovviamente la gran parte delle persone non ha soldi a sufficienza per comprare un'abitazione usando i soldi che ha sul conto corrente! Serve un mutuo.

Quando leggete un articolo sul giornale nel quale si parla di "grande ripresa dei mutui", dovete sapere che vi stanno raccontando una balla. Perché si, è vero che c'è stata nel 2015 una bella ripresa dei mutui, peccato che si trattava di surroghe. Quando il dato viene depurato dalle surroghe, il numero dei mutui per l'acquisto effettivo di un'abitazione è piuttosto basso. (PS: la surroga è quando un mutuo viene trasferito da una banca ad un altra)

Le banche si sono "scottate" nel recente passato, erogando mutui con troppa facilità (questo è ciò che ha portato alla bolla immobiliare culminata nel 2008). Quindi nel prossimo futuro, come minimo per alcuni anni, i manager delle banche adotteranno una politica molto conservativa e parsimoniosa verso l'erogazione dei mutui. Meno mutui vuol dire meno acquisti di immobili, e meno acquisti significa prezzi che (almeno nell'immediato) non tenderanno a crescere.


2) La curva demografica


Affinché i prezzi delle case salgano, come minimo il numero di potenziali acquirenti italiani deve rimanere stabile e non diminuire. Ma chi sono i potenziali acquirenti di case? Sono le persone che hanno un'età compresa tra i 20 e i 60 anni (possiamo trascurare gli anziani, perché con alta probabilità posseggono già un'abitazione). Il problema è che il numero di queste persone in Italia diminuirà. Guardate il questo grafico:

prezzo case rispetto a crescita popolazione


La linea rossa rappresenta l'andamento più probabile della popolazione italiana nel futuro. Dal 2020 la linea rossa inizia ad inclinarsi verso il basso, ovvero è probabile che dal 2020 la popolazione italiana inizierà a diminuire. Questo dato è stato anche recentemente certificato dall'Istat, che da gennaio a giugno ha registrato un calo delle nascite del 6%, il triplo rispetto a un anno fa. Ma c'è anche un altro problema. Si prevede che dal 2020 la percentuale di italiani che hanno un'età compresa tra i 20 e i 60 anni inizierà anch'essa a diminuire (fino al 2040 circa). Quindi ci sarà una "doppia diminuzione" dei potenziali acquirenti di case.

Questo implica che dal 2020 al 2040 la domanda di case non potrà aumentare, e anzi probabilmente diminuirà, e anche questo contribuirà a comportare una flessione del mercato immobiliare, con i prezzi delle case che non cresceranno.


3) Salari ed economia


Ma torniamo al rapporto aritmetico di cui abbiamo parlato sopra (prezzo per metro quadro in Italia su salario medio di un lavoratore italiano). Come abbiamo sottolineato questo rapporto è molto importante per stimare l'andamento del prezzo degli immobili residenziali. Bene, che c'entra l'economia? C'entra eccome! Se l'economia va bene i salari tenderanno a crescere, ma se l'economia va male i salari tenderanno a diminuire (detto in termini semplici). Ma questo significa che se l'economia va bene i prezzi delle case tenderanno a crescere, se l'economia va male i prezzi delle case tenderanno a diminuire.

La domanda naturale è quindi: come va' l'economia italiana? Non è questo il luogo per una discussione approfondita sull'economia italiana, ma tutti sappiamo che l'economia in questo paese non va' così bene. Come è noto ci sono una serie di criticità, tra le quali: alta disoccupazione giovanile, difficoltà nei conti dello stato (alto debito pubblico), produttività che da decenni è stagnante, etc.

Quindi è abbastanza plausibile che nel medio/lungo termine l'economia non crescerà o crescerà molto poco, di conseguenza i salari non cresceranno, e (di conseguenza ancora) i prezzi delle case non cresceranno.

Quindi cosa accadrà ai prezzi delle case?


Da un lato, a causa della ciclicità del mercato immobiliare (prima immagine dell'articolo), è realistico aspettarsi un aumento dei prezzi delle abitazioni nei prossimi cinque o massimo dieci anni (ma è molto difficile fare una previsione esatta nel breve periodo; diffidate di chi dice il contrario!). Tale aumento sarà però moderato e di breve durata. Peraltro è possibile che il nuovo ciclo dei prezzi stia per partire a breve, poiché è da quasi due anni che il numero delle compravendite è in sensibile aumento.

Ma non illudetevi, nel lungo periodo (diciamo i prossimi dieci o vent'anni), per tutti i motivi visti in questo articolo (il credito alle famiglie in calo, la curva demografica in flessione, e i salari medi stagnanti) è piuttosto probabile che i prezzi delle case subiranno un lieve calo in termini reali (al netto dell'inflazione). Scordatevi che il futuro del mercato immobiliare italiano assomigli a quanto abbiamo visto dagli anni 60 a oggi.

Da non perdere: Le Regole d'Oro per un Affare Immobiliare



Quanto rende un immobile in Italia?


Eseguita questa precisa analisi sul mercato immobiliare futuro e gli scenari che ci aspettano, può essere interessante valutare quanto rende oggi investire in un immobile.

Se il mattone non tradisce mai, vediamo di calcolare di quanto ci avrebbe reso comprare una casa negli anni '70 per rivenderla oggi. Al netto dell'inflazione (ovvero in termini reali) il nostro investimento avrebbe reso l'1% all'anno. Non proprio una cifra strabiliante. Ma si obbietterà: perché dovremmo vendere ora che i prezzi sono bassi? Va bene, supponiamo di aver venduto ad inizio 2011, ovvero prima del "crollo" dei prezzi.

In questo caso il nostro investimento avrebbe reso l'1,5% all'anno. Decisamente meglio.

In realtà però da quell'1,5% non abbiamo sottratto due costi importanti: i costi di transazione, e il deprezzamento dell'immobile dovuto al deterioramento (obsolescenza). Poniamo che i costi di transazione (la commissione per l'agenzia immobiliare, il notaio e le tasse) siano circa pari al 10% del valore dell'immobile (ovvero il 5% all'acquisto ed il 5% alla vendita). Il deprezzamento dovuto al naturale invecchiamento di un immobile è di circa lo 0,5% all'anno (ma è più alto se acquistate una casa nuova).

Bene, sottraiamo questi due costi dal rendimento netto dell'1,5% all'anno. Il rendimento effettivo del nostro investimento dovuto alla crescita dei valori immobiliari in Italia è dell'1% scarso all'anno. Questo nell'ipotesi di aver venduto prima del "crollo" del 2011, perché se avessimo venduto oggi il rendimento sarebbe dello 0,5% annuo!

Se invece vogliamo aggiungere il rendimento da affitto, le cose vanno un po' meglio. In questo caso, si può stimare un rendimento netto effettivo (al netto di tasse e periodi di sfitto) del 2% scarso (naturalmente è una stima di massima). Per concludere, un immobile acquistato negli anni 70, e venduto alcuni anni fa' (quindi non ai minimi di oggi), tra aumento di prezzo e rendimento da affitto, ci avrebbe reso il 3% scarso.

Conclusioni


Un rendimento netto del 3% attualmente è oro rispetto ai rendimenti che i prodotti finanziari “sicuri” come i Titoli di Stato o le Obbligazioni bancarie propongono, pertanto, anche se il prezzo delle case non è destinato a salire, oggi è ancora una buona idea acquistare per affittare, soprattutto vicino alle zone universitarie, così si affitta annualmente a studenti e si limitano i problemi di “sfratto”. Con la crisi sono in aumento i casi in cui gli inquilini non possono pagare l’affitto, e in questo caso la legge rende molto difficile, lungo e costoso far eseguire uno sfratto, pertanto l’affitto a “breve periodo” è assolutamente da prediligere.

Secondo i pittoreschi giornali e telegiornali italiani e secondo molti siti web, la crisi immobiliare sarebbe nelle fasi finali e i prezzi delle case dovrebbero tornare a salire, ma come abbiamo visto non è così: nessuno può dire con certezza cosa accadrà nel beve periodo, mentre nel lungo periodo probabilmente assisteremo ad un ulteriore (anche se lieve) calo dei prezzi.

Luigi Secchi è un ingegnere informatico che si interessa di borsa e finanza da quasi dieci anni. Il suo interesse principale è la finanza quantitativa (i sistemi d'investimento basati su regole chiare e testabili). E' responsabile del sito: www.finanzasicura.it.

22 commenti:

  1. non sara' forse un grande investimento, visto l'andamento della situazione, pero' io ho preferito comprarla casa piuttosto che regalare 120.000 euro di affitto al proprietario di casa

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    1. E con il mutuo quanto la pagherai la casa? 240.000 euro? O disponevi della liquidità?

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  2. Ed i soldi che hai regalato al notaio, allo Stato, tasse di possesso (eventuali), agli agenti immobiliari, al condominio come spese straordinarie, e se ti va male, sei costretto anche a pagare i debiti degli altri condomini, ti piace invece regalarli? E se per motivi di lavoro, familiari, divorzio, devi cambiare casa, riparti dall'inizio!

    Con una casa di affitto di 120.000, l'hai pagata almeno 3 volte tanto, nel frattempo la banca ti ringrazia per gli interessi e se ti capita un vicino problematico, ti faccio davvero tanti auguri.

    Poi arriverai in pensione ed avrai un casa che magari e' troppo grande, che non potrai mantenere, e vai di altri soldi per trovare una soluzione piu' consona alla situazione di vecchiaia.

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  3. Complimenti...articolo veramente utile e chiaro! La domanda a questo punto sorge spontanea...ma allora dove conviene investire :)
    Buona giornata!
    Mauro

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  4. Bell'articolo molto interessante. Anche io la penso così.
    Secondo me il ragionamento dell'articolo vale di più per investimento e non come prima casa, quest'ultima conviene comprarsela in tutti i casi per non dovere pagare l'affitto per sempre (sì, paghi il mutuo ma alla fine la casa diventa tua). Le seconde case, ad oggi, come investimento, secondo me, non convengono più di tanto, vuoi per le tasse aumentate molto negli ultimi anni, vuoi per i ritorni molto bassi (come spiega bene l'articolo).

    Ciao

    Tony

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    1. Luigi Secchi (FinanzaSicura)29 novembre 2016 09:10

      Esatto, l'articolo si riferisce all'acquisto di seconde case in ottica di investimento.

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  5. Ciao Francesco,

    da agente immobiliare posso dirti di essere pienamente d'accordo con il tuo articolo, soprattutto quando dici "diffidate da chi fa previsioni", perché nessuno ha la sfera magica per vedere il futuro. Agenti immobiliari e "guru" del settore finanziario compresi.

    Faccio girare il tuo articolo sui miei social, perché merita davvero!

    Ciao,
    Alessandro.

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  6. complimenti, raramente trovo articoli così rigorosi. è possibile accedere ai dati e far girare le tue simulazioni/grafici?

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    1. Luigi Secchi (FinanzaSicura)29 novembre 2016 09:18

      Ciao, ho usato i dati dell'Economist (che sono poi i dati Eurostat, e OCSE). Però tieni conto che i dati Eurostat son sempre Istat.
      In che senso "far girare le simulazioni/grafici"?

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  7. L'acquisto della prima casa se non ci sono capitali iniziali non è mai un investimento specie se l'acquirente è giovane e deve dimezzarsi lo stipendio per pagare il mutuo comprensivo degli interessi da destinare alle banche. Meglio abitare in un appartamento più piccolo con un affitto ridotto ed invesitre la differenza che rimane in un piano di accumulo azionario su ETF per 20/30 anni: alla fine dei 20/30 anni la cifra guadagnata ripagherà sicuramente il denaro speso per l'affitto ed anzi si sarà creato un capitale da investire come vuole.

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    1. bhe, dipende.
      in generale un affitto, di questi tempi, non è che salvaguarda lo stipendio più di tanto rispetto ad un mutuo e perciò, in entrambi i casi, difficilemnte si mettono da parte soldi.
      nelle zone metropolitane e sulle zone costiere turistiche, ad esempio, credo sia difficile trovare in fitto a meno di 400-600 eur un appartamento di 80mq.
      al giorno d'oggi, con 20mila eur d'anticipo, si compra una casa da 120mila in 20 o 30 anni con 500-600 eur a tasso fisso.
      è vero che si paga di più, ma la casa di proprietà è un bene che può tornare utile nel futuro: in caso di necessità di liquidi si può vendere piuttosto che ipotecare, ad esempio.
      sono d'accordo con l'articolo che il mattone (come seconda casa) a scopo investimento al giorno d'oggi non ha molto senso.

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  8. Bell'articolo Francesco. Un aggiunta a "salari ed economia". Per mantenere l'euro, questa moneta che sta distruggendo l'economia dei paesi del sud europa, si può fare una sola cosa: abbassare i salari e diminuire l'occupazione. Personalmente mi aspettavo già da un po' che i prezzi delle case iniziassero a salire, ma ciò non può succedere proprio perché le persone guadagnano sempre meno. I prezzi delle case inizieranno ad aumentare quando questa dinamica cambierà, cioè quando usciremo dall'euro e potremo scaricare sul cambio parte delle tensioni economiche in atto.

    Se non speculate nell'immobiliare la casa non è necessariamente un buon investimento. Io la considero un buon investimento psicologico - ti fa mettere radici, non avere problemi col padrone di casa, ti da più libertà e la possibilità di risparmiare l'affitto in tempi duri. Ma considerando il costo di acquisto, le spese di gestione e ristrutturazione e il deprezzamento, non è un investimento necessariamente remunerativo.

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    1. Luigi Secchi (FinanzaSicura)30 novembre 2016 09:30

      ottime osservazioni!! ;)

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    2. non sono sicuro che la colpa sia tuta della moneta.
      ricordo che quando ci fu il passaggio da lira ad euro non furono i paesi del nord ad imporre un cambio 1000 lire = 1 euro anche per gli immobili.
      e non solo per le vendite ma anche per gli affitti.
      ricordo benissimo che alla scadenza del contratto di locazione il proprietario di casa passò da 650mila a 600 euro dicendo che il nuovo prezzo era stato imposto dal "mercato".
      ecco, a mio avviso prima di dare la colpa alla moneta dare la colpa a quel "mercato" che ha speculato sul mattone e agli istituti di credito che hanno concesso mutui a destra e a manca.
      il "mercato" si è fatto sentire non solo sugli immobili: una consulenza tecnica, un avvocato, una perizia improvvisamente è passata da 300 - 500mila a 500 euro. per non parlare , poi, delle visite mediche, dei lavoretti edili, dei servizi pubblici e via discorrendo.
      con questo "mercato" e in assenza di riforme, gli italiani hanno conosciuto la crisi, l'austerity, l'impossibilità di svalutare la moneta.

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  9. Complimenti, ottimo articolo. Io ho una casa di proprietà, degli anni '60, ma mi è venuta la "strana" idea di venderla per acquistarne una nuova, che sia nello stesso tempo di classe A e antisismica. So che però dovrei rimetterci parecchio, oppure acquistarne una molto più piccola. Però con la classe A in cambio avrei un risparmio sui costi del riscaldamento, che vivendo al nord sono abbastanza alti.

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  10. Comprare la prima casa dove si vive è senz'altro conveniente..In tutti gli altri casi è da valutare bene caso per caso. Ci sono immobili il cui valore è vicino allo zero.

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    1. Luigi Secchi (FinanzaSicura)29 novembre 2016 09:25

      Non sono molto d'accordo sul "senz'altro" ;)
      dipende se si usa un mutuo o no. Tasso variabile o fisso. Etc.
      Può esserci una convenienza FINANZIARIA dovuta ai bassi tassi di interesse.

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  11. Condivido al 100% l'analisi fatta nell'articolo. E' un ragionamento al quale sono giunto anche io. Per quanto riguarda i commenti, dissento fortemente da coloro che consigliano di vivere in affitto tutta la vita; le persone che ultimamente vengono sfrattate di più sono pensionati che non possono più vivere pagando gli affitti. Se hai un buco di proprietà puoi sempre viverci finché riesci a pagare bollette,pur con zero manutenzione.

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  12. Forse un'eccezione potrebbe essere rappresentata dall'acquisto con ristrutturazione finalizzata alla trasformazione di un'abitazione modesta in casa di lusso, per poi rivenderla? Si dice che, in tempo di crisi, i poveri diventino sempre più poveri e i ricchi sempre più ricchi... Tu cosa ne pensi?

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    1. Luigi Secchi (FinanzaSicura)30 novembre 2016 16:01

      Si certo le case di qualità hanno più mercato per il fatto che in Italia si è costruito male, se non malissimo; quindi per una semplice questione di domanda/offerta.
      E in effetti di ricchi ce n'è ancora molti...

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  13. Alcune trasmissioni televisive suggeriscono di comprare case grandi per vivere al piano terra e affittare il primo piano e affermano che con i soldi dell'affitto ci paghi il mutuo e qualche anno dopo traslochi al piano di sopra..che ne pensi?

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  14. Mah.. Mi sembra equivalente a comprare due appartamenti ed affittarne uno!!
    Al massimo se hai pochi soldi compra un trilocale e una camera l'affitti ad una persona fidata (un amico). Questa la trovo una buona idea.

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