Calcolo Rata Mutuo Semplice e a Prova di Fregatura

mutuo casa
Prevedere cosa pagheremo senza trucchi
Quando si parla di mutui non è il caso di scherzare o prendere le cose alla leggera, perché una scelta sbagliata più metterci in guai grossi, come accaduto qualche anno fa con i famosi tassi variabili. Il calcolo rata mutuo, spiegato in modo semplice, assieme ad alcune strategie per non farci "intortare", sono gli ingredienti per dormire sonni tranquilli e fare la scelta più intelligente.

In questo articolo spiego tutto quello che occorre sapere per non rimanere fregati e prevedere in modo semplice quanto pagheremo di mutuo tra un certo numero di mesi, con strumenti semplici ed esempi concreti per scegliere il miglior mutuo possibile.



Se sbagli ti pignorano la casa


Una famiglia che sottoscrive il mutuo sbagliato e si ritrova a non poter pagare le rate, finisce su una strada, perché il sistema funziona esattamente così: se non riesci a pagare i tuoi debiti ti tolgono tutto. Siccome secondo I Dati ISTAT nell'ultimo anno i mutui sono cresciuti del 32,5% rispetto a quello precedente, ed in particolare sono aumentati quelli a tasso variabile (+77,5%) e poiché i mutui in Italia costano molto di più che nel resto d'Europa, è il caso di dare uno strumento semplice per eseguire il calcolo della rata mutuo, almeno a grandi linee. Non abbiamo bisogno di un calcolatore perfetto, ma di qualcosa di facile utilizzo che ci dica cosa accadrà e cosa potrebbe accadere in base alla scelta che effettuiamo.

Facciamo finta di pagare 700 euro al mese di mutuo e di averlo sottoscritto a tasso variabile, ovvero che dipende dall'andamento dell'Euribor che oggi è molto basso. Se ad un certo punto iniziasse a salire anche solo di 0,1 punti percentuali ogni mese, dopo due anni ci ritroveremmo già a pagare più di 950 di rata! Forse non tutti ricordano che nel magico 2008 l'Euribor era salito fino a 5.3% mettendo in ginocchio numerose famiglie.

Visto che l'andamento dell'Euribor è prevedibile solo fino ad un certo punto e se abbiamo intenzione di sottoscrivere un mutuo di 30 anni non c'è verso di sapere cosa succederà, è molto importante scegliere nel modo più corretto.

In passato si è visto che i mutui a tasso variabile (sulla lunga distanza) convengono, perché storicamente l'Euribor ha un valore medio del 2.8%, ma il problema non è questo, il problema sono i picchi, perché anche se su vent'anni mediamente pagheremmo meno, se ci capita che per qualche mese o un paio di anni i tassi vanno alle stelle, guadagniamo abbastanza per sostenere la rata mutuo mensile di 900 o 1000 euro?

Abbiamo quindi capito l'importanza di un calcolo rata mutuo semplice anche se fatto "a spanne", perché non conta sapere "al centesimo" quanto spenderemo, conta sapere se ci impiccheremo o meno.

Calcolo rata mutuo


Sono sempre stato un sostenitore dell'idea che le cose semplici siano le migliori. Quando una cosa è vera non c'è bisogno di grandi giri di parole o concetti astrusi, lineare è meglio, lo dice anche Un Noto Principio Metodologico, secondo il quale a parità di fattori la soluzione più semplice è da preferirsi.

Non abbiamo bisogno di calcoli strani, abbiamo bisogno di qualcosa di grossolano per capire il calcolo rata mutuo e cosa ci conviene fare in questo momento, perché questo articolo vuole essere un manifesto per scegliere in modo giusto quello che fa per noi, non quello che ci suggeriscono persone che bramano il nostro denaro.

calcolo della rata del mutuo casaHo preparato un foglio Excel semplicissimo per eseguire il calcolo della rata del mutuo, che si può scaricare cliccando sull'immagine qui a sinistra, in seguito spiego brevissimamente come funziona.






Il foglio è diviso in due parti, il riquadro sopra serve per calcolare la rata a tasso fisso, quello sotto per quella a tasso variabile. La prima è semplicissima, si inserisce la percentuale di tasso, quanti soldi abbiamo chiesto e per quanti anni, e ci viene restituita la rata mensile. La seconda funziona allo stesso modo, solo che si può anche indicare a quanto sta l'Euribor adesso e la previsione sull'Euribor tra un tot di tempo.

Nessun problema quindi per il tasso fisso, ma quando invece dobbiamo sottoscrivere un mutuo a tasso variabile, facciamoci dare la percentuale di tasso e poi andiamo su Euribor.it e prendiamo il valore dell'Euribor adesso e quello previsto tra un tot di mesi, inseriamo tutto nell'Excel e sapremo in modo facile e grossolano come cambierà la nostra rata mutuo e quanto pagheremo tra 3 mesi, 6 mesi oppure un anno.

fisso o variabile

Scegliere il miglior mutuo


Grazie ad alcuni consigli pubblicati sul sito di Federconsumatori e altre dritte basate sulle classiche strategie pseudo-truffaldine attuate da moltissime banche, ho pensato di stilare una serie di regole da seguire quando si intende sottoscrivere un mutuo, informazioni tanto importanti quanto il calcolo rata mutuo appena visto:

  1. La prima regola è  naturalmente quella di confrontare tra di loro più mutui, sia recandosi di persona presso diverse banche, sia avvalendosi dei facili strumenti online che oggi esistono. Tra banche diverse confrontiamo mutui dello stesso tipo, cioè non ha senso confrontare un mutuo a tasso variabile della banca X con quello a tasso fisso della banca Y! Il modo più efficace per confrontare due mutui è confrontarne il TAEG, perché è un indicatore sintetico di tutto comprese anche le spese accessorie del prestito.
  2. Usiamo gli strumenti giusti! Per fare un esempio, nel momento in cui scrivo il miglior tasso variabile che ho trovato è 1,90% mentre il tasso fisso più conveniente è 3,38%. Un ottimo strumento è Facile.it.
  3. Ricordiamoci che per legge non è obbligatorio stipulare un'assicurazione sul mutuo! Se la nostra banca vincola l'erogazione del mutuo alla stipula di una qualche polizza assicurativa sulla vita è possibile denunciare la banca. Le uniche polizze obbligatorie per leggere sono quelle relative a furto e incendio dell'abitazione.
  4. Attenzione perché quando stipuliamo un mutuo ci sono sempre le spese "d'istruttoria" ovvero i costi che la banca deve sostenere per valutare la domanda di mutuo. Queste le paghiamo noi, sono pochissime le banche che non le fanno pagare, e vanno messe in conto. Per fare un esempio, su un mutuo da 100.000 euro, circa 4.500 se ne vanno tra notaio, istruttoria e tasse.
  5. Le banche sono obbligate a cancellare il mutuo senza costi qualora, in un qualunque momento, noi disponessimo dei soldi per sanare il prestito. Questo lo ha sancito il Decreto Legge Bersani (n° 7 del 31.1.2007) che stabilisce che i costi di estinzione di un mutuo sono pari a zero. Tuttavia non è detto che estinguerlo sia sempre la scelta giusta, soprattutto se abbiamo sottoscritto un mutuo a tasso variabile. In Italia si adotta quasi sempre il piano di ammortamento "alla francese" nel quale la maggior parte degli interessi sono concentrati nei primi anni di mutuo. Se siamo alla fine del mutuo e per qualche motivo abbiamo ottenuto un capitale che ci permetterebbe di estinguerlo, non conviene farlo, ma ad esempio investire questi soldi e con i ricavi pagare parte del mutuo, perché ormai non stiamo quasi più pagando interessi. Se invece siamo nella fase iniziale del mutuo, allora conviene estinguerlo.
  6. Sempre grazie al decreto Bersani possiamo spostare in qualunque momento (e a costo zero) il nostro mutuo da una banca all'altra. Se abbiamo un mutuo con tassi molto elevati, facciamoci fare un preventivo da un'altra banca e spostiamo il nostro mutuo, oppure chiediamo alla nostra banca una rinegoziazione, spiegando che altrimenti sposteremo il mutuo da un'altra parte.

In definitiva è meglio fisso o variabile?


In questo momento, con tassi assolutamente bassi, se sottoscriviamo un mutuo della durata di massimo 10 anni, molto probabilmente conviene farne uno a tasso variabile, perché l'Euribor pare resterà basso ancora per molto. Scegliamo questa strada solo se abbiamo i mezzi per affrontare un eventuale crescita dei tassi, cioè se in famiglia godiamo di due stupendi in linea con la media italiana (almeno 1400 euro al mese a persona) e non abbiamo bisogno di molto denaro per vivere. Se invece siamo costretti a sottoscrivere un mutuo di lunga durata e magari guadagniamo poco, allora scegliamo un mutuo a tasso fisso, pagheremo di più, ma almeno non rischieremo di mandare all'aria tutti i nostro progetti.

Teniamo sempre presente che i mutui a tasso variabile oggi sono convenienti perché l'Euribor è prossimo allo 0, ma mediamente sta attorno al 2,8%, quindi usiamo il foglio Excel per calcolare quanto pagheremmo se il valore fosse quello, perché tra qualche anno è probabile che torni ad esserlo.

Conclusioni


Con questo articolo ho voluto fornire uno strumento semplice per prendere una decisione importante ed eseguire il calcolo rata mutuo in modo molto approssimativo, ma efficace e alla portata di tutti. Ho inoltre ritenuto utile stilare una lista di tutte quelle informazioni (e diritti) che spesso non ci vengono fornite quando ci rechiamo in banca per sottoscrivere un mutuo, in modo da rendere il più consapevoli possibile le persone.

Spero che, in questo momento di grande crescita dei mutui, con numerose famiglie che si accingono a legare ad un prestito molti anni della propria vita, le informazioni qui riportate possano aiutare a prendere la decisione più giusta per ognuno. Condividiamo il più possibile queste informazioni sui social e inviamole per mail ai nostri amici usando i tastini qui sotto, è molto importate perché possiamo prevenire fregature e scelte inconsapevoli, grazie!

smetteredilavorare.it

1 commento:

  1. Ciao Francesco,

    ti scrivo un post che esula dall'argomento. Sono contento che anche la tua famiglia condivida la tua scelta di semplicità volontaria. Penso che sia tutto più facile in questo modo. Io invece mi trovo in una situazione diversa. Non riesco a convincere mia moglie e i figli esprimono le loro esigenze di adolescenti (la falsa integrazione con gli amici per mezzo di cose effimere come i vestiti e gli aggeggi tecnologici all'ultimo grido). Cerco di moderare le richieste ma passo per "taccagno"!
    A volte l'unica soluzione che vedo è quella di prendere decisioni drastiche sulle spese ma sento che non sarebbe fattibile perchè, me li renderei nemici.
    Qualto ti invidio per la tua assonanza con tua moglie, io al massimo sono riuscito a convincerla sulla bontà del riuso (vestiti usati), ma con i figli è molto più difficile.
    Tu che ne pensi, che soluzione potrei provare per convincerli?

    Grazie per i suggerimenti?

    Ciao

    Tony

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