Quanto Costa Costruire una Casa Oggi

Spesa di acquisto di un fabbricato
costi di costruzione e acquisto
Ma soprattutto, di questi tempi è più conveniente acquistare casa o costruire casa? Oggi m'inoltro in un articolo difficile, perché tratta un tema sul quale non è possibile dare una risposta universale, visto che i prezzi variano di regione in regione, ma anche all'interno di differenti zone della medesima.

Tuttavia si tratta di un argomento che non possiamo permetterci di trascurare, perché chi vuole essere libero deve svincolarsi il prima possibile da affitti o debiti e scegliere la strada più adatta all'indipendenza economica. Per questo proviamo a stabilire insieme quanto costa costruire casa rispetto ad acquistarla.



L'importanza di fare la scelta giusta


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In un percorso volto a cambiare vita l'aspetto economico gioca un ruolo molto importante almeno quanto quello psicologico. Chi dice che i soldi non sono un problema probabilmente ne ha sempre avuti, ma per noi non-ricchi è obbligatoria un'attenta analisi dei consumi e delle spese da affrontare. I soldi sono nemici della libertà, quindi dipendere il meno possibile da essi significa fare un grande passo avanti verso l'emancipazione dalla società di schiavi a cui apparteniamo. Comprendere il costo di costruzione di una casa e paragonarlo a quello di acquisto è molto importante per eseguire la scelta giusta, perché possedere un'abitazione indipendente garantisce alcuni importanti vantaggi rispetto alla vita di condominio. Pensiamo per esempio alla possibilità di usare materiali che garantiscano il massimo risparmio energetico, oppure alla libertà di installare sistemi autonomi di produzione di energia elettrica ed acqua calda.

Oggi non pago le bollette proprio per questo motivo, perché ho una cantina dove seccare la legna che uso per riscaldarmi, molti pannelli solari, un sistema di produzione di acqua calda, tubi con sistemi di specchi che portano la luce del sole nei punti bui del fabbricato, ed in generale una casa fresca d'estate e molto calda d'inverno.

Cerchiamo quindi di capire quanto costa costruire una casa da zero: per farlo eseguirò dei conteggi relativi alla mia regione, certamente una tra le più care in Italia, e confronterò questi valori con i costi d'acquisto di un immobile "chiavi in mano", così avremo un quadro di spesa massima e un preciso raffronto.



Costi di costruzione


tirare su quattro mura


Si potrebbe pensare che, a partirà di volumetria, costruire una casa costi meno che acquistarla nuova, questo perché saremo noi a pagare i singoli professionisti risparmiando sull'intermediario (una ditta costruttrice che solitamente è anche agenzia immobiliare) che cerca di ottenere un ricavo dalla vendita, ma è proprio vero?

Quando decidiamo di costruire casa ci troviamo di fronte a due possibilità:

  • Chiediamo un preventivo "chiavi in mano" dove una ditta costruttrice fabbricherà la casa secondo le nostre indicazioni.
  • Ci arrangiamo a reclutare i vari professionisti, dirigiamo noi i lavori e facciamo anche i manovali.

La prima possibilità è quella che comporta meno problemi, ma è anche la più costosa delle due e, se vogliamo dirla tutta, non ci permette di avere il controllo totale sui materiali che verranno impiegati e i professionisti coinvolti. Quando ho costruito casa ho optato per la seconda possibilità, cioè ho scelto una piccola impresa edile composta da due fratelli per eseguire lo scavo e i lavori di muratura, e poi ho contattato diversi professionisti (elettricista, falegname, idraulico, piastrellista ecc.) direttamente, facendomi consigliare da un amico che gestisce un'agenzia immobiliare.

E' evidente che questa strada comporta la necessità di Farsi Fare Diversi Preventivi, organizzare noi la sequenza degli interventi delle varie figure professionali, cercando di ottimizzare i tempi e controllare che i lavori vengano eseguiti a regola d'arte. Questo porta ad un certo risparmio, soprattutto se riusciamo ad essere presenti sul cantiere e fare noi da "manovali", e ci permette anche di imparare moltissimo. Allunga però i tempi di realizzo, perché, per quanto possiamo essere efficienti, non abbiamo le competenze per trattare con una categoria di professionisti che ha l'abitudine di raccogliere più lavori possibile e poi ritardare anche di settimane la consegna.

Nei due anni e mezzo che ho impiegato per costruire la mia casa, ho commesso molti errori ed ho capito qual è la strada giusta da seguire quando si affronta un progetto di questa portata:


  1. Prima di tutto si cerca un terreno edificabile e, se possibile, si vincola la vendita alla concessione edilizia. Non è infatti scontato che su un certo lotto (anche edificabile) venga concesso di costruire, quindi sarebbe opportuno, nel contratto d'acquisto, far inserire una clausola per la quale la vendita diventa effettiva solo quando ci viene concessa la possibilità di costruire. Naturalmente il costo della progettazione e presentazione in commissione edilizia è completamente a carico nostro.
  2. Si disegna noi un primo progetto, su foglio millimetrato, rispettando le proporzioni e lo spessore delle pareti, ad esempio è sufficiente adottare la convenzione 1cm = 1 metro e ricordarsi che le pareti interne sono spesse circa 20 cm e quelle esterne 40 + 9cm ci cappotto. Si può anche pensare di fare tutto con un software, come ad esempio DreamPlan, che è facile e gratuito. 
  3. Con una prima bozza si consultano diversi architetti e ci si fa fare un preventivo per un progetto serio, che rispetti le nostre linee guida, ma che venga modificato laddove abbiamo sbagliato. Se c'è una cosa che ho imparato, è che ci sono dettagli che solo i professionisti conoscono, come ad esempio il fatto che uno dei due bagni deve essere adatto ai disabili, e quindi avere sufficiente spazio di manovra per una carrozzina, ma che (per assurdo) può anche essere al secondo piano! Per questo ed altri innumerevoli motivi ascoltiamo le parole dei professionisti.
  4. Il progetto deve essere approvato da una Commissione Edilizia, che si raduna ogni tot settimane. Contattiamo il nostro comune per chiedere quando la commissione si riunisce per valutare i progetti, e teniamo conto di questi tempi.
  5. Con un progetto definitivo iniziamo a farci fare i vari preventivi, partendo ovviamente da scavo, fondamenta e costruzione dell'intero scheletro in cemento armato e mattoni.

Cerchiamo ora di fare un breve riassunto con tutte le voci e i prezzi, relativamente a quanto costa costruire una casa, ricordando che si tratta di valori di massima, sicuramente molto differenti da regione a regione, ma anche da professionista a professionista. Applichiamo questi conti alla costruzione di una villetta di 150mq con giardino.


Costi edili


  • Terreno: sono necessari 1000 m2 ad un prezzo che può oscillare tra i 120 e 150 euro al m2.
  • Scavo: Lo scavo iniziale ha un costo complessivo che va dai 15.000 ai 20.000 euro, ma se (ad esempio) dopo le rilevazioni ci si accorge che il terreno è di una composizione tale da non riuscire a reggere la casa, possono essere necessari anche altri 20.000 euro per il consolidamento della base.
  • Scatola di cemento e mattoni: circa 90.000 euro.
  • Tetto: 30.000 euro compreso di tegole, legno e isolazione.
  • Cappotto esterno: 10.000 euro.

Impianti


  • Impianto elettrico: 13.000 euro.
  • Caldaia e impianto di riscaldamento a pavimento: 28.000 euro.
  • Allacciamenti luce, acqua, gas: 3000 euro.

Costi burocratici

Architetto, comprensivo di progetto, coordinazione lavori, calcoli statici, collaudi, certificazioni e relazioni varie: 30.000 euro.

Finiture

Le finiture non sono ben calcolabili perché dipendono moltissimo dai materiali che si scelgono, per cui non ha molto senso eseguire questo calcolo. Sta di fatto che dobbiamo considerare una spesa complessiva di almeno altri 50.000 euro. 

Costo complessivo di costruzione di un'abitazione


Questi conti, lo ripeto, sono basati sulla mia esperienza e su dati che ho raccolto da persone che hanno recentemente costruito casa, e non sono relativi all'utilizzo di materiali scadenti o lavori fatti in economia. Si tratta di prezzi che possono oscillare anche di un 30%, soprattutto se fate come il sottoscritto, che numerosi lavori li ha eseguiti in prima persona, come ad esempio l'intera tinteggiatura della casa (esterna ed interna) e del sottotetto, la sistemazione del giardino e tutti quei lavori da manovale che richiedono solo un po' di forza di volontà.

Se si possiede il terreno costruire una villetta di queste proporzioni può costare dai 240 ai 270 mila euro (mobili esclusi), se invece dobbiamo anche acquistare il terreno, allora dobbiamo aggiungere altri 120/150 mila euro, pertanto si sfora facilmente il tetto dei 400.000 euro.

Va considerato che la scelta delle finiture gioca un ruolo determinante e che arrivati a questo punto dobbiamo ancora arredare l'intera abitazione, ma qui si può scegliere di fare tutto in grande economia e di procedere per passi, acquistando solo l'indispensabile, per poi prendere ciò che ci serve negli anni (come ad esempio le lampade o la mobilia di stanze secondarie).



Costi d'acquisto di una casa


Sappiamo bene che il prezzo delle abitazioni dipende da moltissimi fattori, molti dei quali non sempre sono sotto il nostro diretto controllo. La maggior parte delle persone che compra casa lo fa per necessità: in un particolare momento storico si decide di andare a vivere da soli, ci si sposa o si ha bisogno di spazi più ampi per l'avvento di un figlio. Questi eventi si verificano quando ne sentiamo la necessità e naturalmente l'ultima cosa a cui si pensa è l'andamento del mercato immobiliare. Per questo motivo ha poco senso discutere di quando conviene comprare casa, anche perché lo abbiamo già fatto nell'articolo Quando Sarà il Momento di Investire nel Mattone. In questa sede ha più senso conoscere uno strumento che ci permetta di capire qual è il prezzo giusto di un immobile.

L'Agenzia delle Entrate mette a disposizione di tutti i cittadini un servizio a mio avviso importantissimo, ovvero un piccolo software che ci aiuta a Conoscere il Prezzo delle Abitazioni in un Qualsiasi Quartiere d'Italia

S'incomincia scegliendo la provincia, poi il semestre d'interesse, il comune, il quartiere e per finire la tipologia di immobile (residenziale, commerciale ecc.). Quello che infine appare è uno specchietto fatto più o meno così:

erigere abitazioni


Il valore di mercato è giustamente espresso attraverso un minimo ed un massimo, che probabilmente va dalle abitazioni usate a quelle di nuova costruzione, con diversi livelli di finitura. E' presente anche un utilissimo Glossario Tecnico delle Terminologie nel Settore Economico-immobiliare che ci aiuta ad essere più preparati sull'argomento.

Grazie a questo sistema abbiamo la certezza di affrontare l'acquisto di una casa almeno secondo i prezzi medi della nostra zona. I dati sono aggiornati ogni 6 mesi e riguardano circa 8000 comuni italiani. Se poi vogliamo consultare il tutto dal nostro cellulare, allora basta accedere al servizio OMI GeoPoi per avere in tempo reale la stima della zona in cui ci troviamo in quel momento, grazie al sistema di geo-localizzazione.

Se ci fossero ancora dubbi su come valutare il costo di una casa, ecco il video ufficiale del sistema




Per fare un confronto con i prezzi di costruzione e capire se conviene acquistare o comprare una casa, ho eseguito la ricerca relativamente alla zona in cui vivo, e ho scoperto che i prezzi di un appartamento pari al muovo, oscillano tra i 2400 e i 2700 euro al mq, quindi per una villetta di 150mq si spendono cifre molto vicine a quelle di costruzione, cioè tra i 350 e 400.000 euro. Se però ci si "accontenta" di qualcosa di usato, ma in uno stato di conservazione considerato "nella norma", allora il prezzo scende e si parla di cifre che vanno dai 1500 ai 2000 euro al mq, quindi un totale di (massimo) 300.000 euro.

Suggerimenti ed errori da non commettere


  1. Farsi sempre fare preventivi per "opera finita" basati sui metri quadri e mai ad ore, così il tempo e gli imprevisti non influenzeranno la spesa. In questo modo si evita anche di perdere tempo a controllare se gli operai lavorano o meno.
  2. Chiedere sempre preventivi scorporati, cioè non un'unica cifra che rappresenti l'intero lavoro, ma una serie di voci relative al costo dei materiali, delle ore previste ecc. in modo da poter confrontare tra di loro in modo efficace i diversi preventivi.
  3. Valutare sempre se acquistare da se il materiale o farlo acquistare al professionista di turno, che solitamente ha uno sconto su certe marche e certi materiali. Molti acquistano il materiale, lo pagano poco, ma a noi lo fanno pagare un po' di più, trattenendo una percentuale. Se questo costo non supera il prezzo a cui pagheremmo noi il materiale, facciamolo acquistare al professionista di turno, altrimenti eseguiamo noi l'acquisto diretto.
  4. Evitare di acquistare l'inutilmente costoso: quando si costruisce casa non si riesce ad avere una percezione lucida del costo delle cose. Ad esempio non sappiamo quale sia il prezzo giusto per una maniglia di una finestra e rischiamo di strapagarle solo perché le vogliamo satinate o di una forma particolare. Siamo realisti, chi guarda le maniglie? Forse noi all'inizio, ma presto non ci faranno ne caldo ne freddo. Insomma, cerchiamo di restare lucidi ed evitare di spendere tanto per particolari irrilevanti. Anche i copri-presa sono un bell'esempio: in una villetta ce ne sono quasi un centinaio e c'è una bella differenza di spesa se li paghiamo 10 euro o 30 euro l'uno.  
  5. Prevedere sempre un margine di spesa, diciamo un 10.000 euro di extra per gli imprevisti, che ci sono sempre, e non possiamo in nessun modo valutare a priori.
  6. Attenzione perché se abbiamo bisogno di accendere un mutuo è più facile che ci venga concesso per acquistare casa, piuttosto che per costruirla.

Conclusioni


In questo articolo ho voluto dare una panoramica su quando costa costruire una casa, raffrontando questi prezzi con i costi d'acquisto di appartamenti di pari dimensioni, sia nuovi che usati. Quello che ho scoperto è che tra costruire ed acquistare villette indipendenti, il prezzo non è poi molto differente, soprattutto se parliamo di abitazioni di nuova fabbricazione. Le differenze emergono quando si confrontano i costi di costruzione, con quelli di acquisto di abitazioni non più nuove: in questo caso si ottengono risparmi percentuali anche superiore al 30%.

Lo ripeto ancora una volta, sono dati che non hanno un valore assoluto, questi prezzi non sono uguali in tutta Italia a non lo sono nemmeno nel tempo, ma presi insieme, soprattutto se relativi al medesimo periodo storico, sono un ottimo indicatore per capire come conviene muoversi quando si deve decidere se comprare o costruire.

In definitiva quindi la costruzione di una casa è un'operazione costosa e molto impegnativa, e garantisce un notevole risparmio solo se si possiede già il terreno e si fanno alcuni lavori per conto proprio. L'acquisto di qualcosa di nuovo ha un prezzo paragonabile a quello di fabbricazione, ma naturalmente si ha scarso controllo sui materiali utilizzati e sulla scelta delle finiture. Probabilmente la scelta migliore è l'acquisto di uno stabile un po' datato, in buone condizioni e che richieda solo piccoli interventi di sistemazione.

37 commenti:

  1. Ciao Francesco, hai detto che a casa hai " tubi con sistemi di specchi che portano la luce del sole nei punti bui del fabbricato". mi spieghi di che si tratta? grazie

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    1. Ciao! Li chiamano tubi solari o lucernari tubolari, cercali su google immagini, vedrai diversi schemi di funzionamento. In sostanza si mette una piccola cupola di palstica sul tetto, sarà del diametro di 40 cm, dalla quale parte un tubo internamente rivestito di un materiale riflettente che può fare angoli e pieghe e portare la luce in diversi punti della casa. Naturalmente il tubo passa attraverso il tetto e i solai. E' molto usato nei garage sotteranei per illimunarli di giorno senza la corrente elettrica. Di notte, quando c'è una bella luna, ti illuminano la casa senza bisogno di usare la corrente :)

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    2. Su ebay non li trovo. Li trovo solo sul web da aziende professioniste. Costano parecchio?

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    3. Mah, ce ne sono di talmente tanti tipi che i prezzi variano anche significativamente, scrivi su google "prezzi tubi solari" oppure cerca "tubi solari NOME_DELLA_TUA_CITTA" per vedere chi li vende, poi vai a farti far eun preventivo.

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  2. Ciao Francesco grazie per quest'articolo per me utilissimo dato che ho intenzione di acquistare casa, spero che continuerai come sempre a darci preziosi consigli . Un saluto Andrea

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  3. Ciao Francesco e buon 2015 a te e tutti i lettori del tuo blog. Come sempre ottimo articolo, grande e semplice idea (concreta) di base, scritto in maniera semplice (per tutti) senza inutile "tecnichese". Concordo abbastanza con quanto scritto, ma a mia esperienza di tecnico ed ingegnerizzando l'idea (non voglio fare l'ingegnere qui, veramente) ritengo "di solito ed in generale" più conveniente verificare per prima...l'usato. Specialmente in questo momento ci sono (generalmente) buone/ottime occasioni per villette/ville/villoni (ed in questo concordo in pieno con il tuo pensiero di...casa indipendente, ecc.) già costruite ed in buono stato. Se troviamo la nostra "quadra" per l'ubicazione, la logistica, la forma e dimensioni (oltre che il prezzo, ecc.) della casa in esame, insomma se ci piace o piace concretamente abbastanza (il tutto non sempre si può seriamente ottenere) forse conviene un buon usato.Infatti i problemi progettuali, costruttivi, burocratici sono già stati affrontati, pagati e risolti (ovviamente per case..."legali"), poi possiamo (di solito) effettuare con criterio, calma e concretezza tutte le modifiche, migliorie ed abbellimenti (le personalizzazioni, insomma) che ci necessitano o aggradano, anche secondo il nostro raziocinio e la nostra tasca. Importante è verificare (tramite tecnici) che la casa sia "sana", costruttivamente e burocraticamente, ovviamente libera da ipoteche e/o vincoli vari, ecc. Poi tutto si cambia, aggiusta e migliora. Ho visto vari casi di case costruite "su misura" che dopo pochi anni non andavano più bene per...vari motivi. Quindi nello spirito del tuo blog, e dato che il tuo pensiero-risparmio-intelligente è proprio simile e sovrapponibile al mio (pare stesso percorso, anche quello musicale-però età diverse!) concordo nel ricercare tutte le possibilità di risparmio, fuggendo da spese inutili come belle placche, mosaici particolari e "griffati" (non hanno qualità diversa da altri buoni, ma non griffati) ecc. Tanto quando si rivende questi enormi costi "personalizzati" non vengono quasi mai recuperati, a dispetto dell'enfasi dei venditori. Piccola curiosità (forse non inerente all'argomento), ho appreso che hai comprato casa alle Canarie (mio stesso interesse), puoi darci maggiori informazioni sull'argomento immobiliare alle Canarie per case a reddito, possibilità reali ed aggiornate, insomma qualche "dritta" aggiornata?
    Un saluto
    Lino

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    1. Ciao Lino, grazie per informazioni super utili, i lettori apprezzeranno tantissimo, e anch'io naturalmente, anche se ormai la casa l'ho costruita da tempo :) Per le canarie hai letto un po' di commenti che sono stati inserito sotto l'articolo "Smettere di lavorare finisce qui" dove ho spiegato moltissime cose? Ad ogni modo la rendita di un investimento immobiliare alle Canarie oscilla tra il 7 e l'8% (lordi naturalmente), ma dipende da una quantità impresionante di fattori, non per ultimo avere qualcuno che ti gestisce il tutto in modo onesto! Se hai domande specifiche scrivimi sulla mail.

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  4. Interessante il tema e molto ricco di variabili che possono fare oscillare anche di molto il costo dell'operazione. Un paio di appunti.
    - Nello spirito del tuo blog che ho letto un po' di volte, direi che il prezzo al mq dei terreni è un po' troppo alto. Io abito a Udine dove nelle immediate vicinanze della cittadina sono quelli i prezzi (150-200 euro), ma basta spostarsi di poco in zone meno valutate secondo il mercato (seppur ugualmente servite) per vederli crollare di parecchio (io personalmente ho costruito casa su un terreno pagato 50€/mq a 12 km dal centro citta.
    - La dimensione del terreno per costruire una casa da 150 mq può essere della metà, pur rispettando i 5mt dai confini e 6 dalla strada in zona residenziale. Questo per una casa tutta su un piano. Optando per una casa a due piani si ottengono 2 benefici: uno è il minor costo a parità di superficie abitabile (considerando anche le scale come spazio da aggiungere perchè sottratto all'abitabilità) dell'ordine dell'8%; secondariamente la casa sarà più compatta e meno "energivora".
    - Riguardo alla costruzione, sempre per abbattere i costi di costruzione, conviene orientarsi sul metodo di costruzione con blocchi tipo Poroton rettificati, che sono autoportanti anche in zone sismiche come la mia, ovvero non necessitano di colonne in cemento e possono essere posati da un paio di muratori con il collante speciale previsto. Lì veramente si può risparmiare tantissimo diventando uno dei due muratori ;-). Unico vincolo la distanza massima tra le pareti portanti che sosterranno il solaio che dev'essere max 7mt, che è una buona misura visto che 7x7 mt sono già 49mq.
    - Altra cosa, meglio fare partei più sottili, sempre (autoportanti antisismiche) ed abbondare con il cappotto, almeno 15cm visto che il volume del polistirene costa pochissimo e ha un potere termico altissimo rispetto al mattone, anche se alveolare come il Poroton.
    - Altro appunto riguardo alla copertura. Personalmente per la mia casa ho scelto un tetto piano (dritto, senza falde) in quanto le falde inclinate e lo sporto di linda aumentano di tantissimo la superficie della copertura, quindi anche il costo dei materiali per farla. Un tetto piano si fa come un solaio qualsiasi con un pacchetto di isolamento sovradimensionato come il cappotto esterno e una guaina per la pioggia.
    - Ultima nota: non fate la cantina che costa moltissimo rispetto ad un eventuale locale tecnico esterno da usare come deposito (legna, attrezzi, auto, ecc..). Molto meglio le fondazioni classiche o alla peggio se il terreno è poco ghiaioso una bella platea.

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    1. Informazioni utilissime, grazie infinite! :)

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    2. You are welcome :-)
      Altra cosa che aiuta ad abbattere ulteriormente i costi, ma implica il sacrificio della totale indipendenza, è quello di trovare qualcuno interessato allo stesso tipo di soluzione abitativa e unire le forze per costruire una bifamiliare divisa in senso verticale in modo da avere ognuno la propria parte di giardino e la giusta separazione dall'altro. In questo modo in un colpo solo si riducono drasticamente (alcune si dimezzano) tutte le spese relative agli aspetti progettuali obbligatori come il calcolo dei cementi armati per le fondazioni, la progettazione degli impianti e le certificazioni, l'analisi geologica del terreno e tutte quelle spese che diversamente andrebbero affrontate a totale proprio carico. Presupposto essenziale però è quello di trovare qualcuno con il quale avere un ottimo affiatamento in quanto diventerà il nostro vicino di casa (che normalmente uno non si sceglie... come i parenti :-)

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    3. Eh sì, sarebbe un ottimo risparmio, però deve essere proprio un risparmio importante per rinunciare alla totale indipendenza! :)

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    4. Si, la penso allo stesso modo ed infatti per me è impagabile non dovermi preoccupare del volume dello stereo per non disturbare i vicini e altre situazioni simili, ma non per tutti è così e nel caso uno venga da una vita da appartamento questo sarebbe comunque un notevole salto di qualità. Oltretutto ci sono persone che hanno legami molto stretti con amici o parenti e questo potrebbe essere addirittura un valore aggiunto. Comunque con una buona progettazione di partenza, evitando l'effetto casetta a schiera si può ottenere una buona separazione ed anche un adeguato isolamento acustico in entrambi i sensi (aspetto ora obbligatorio...).

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  5. Grande come sempre. Oggi proprio mi ponevo questa domanda e la risposta me l'hai data nelle conclusioni: col crollo dei prezzi é facile trovare un immobile vecchio da ri ottimizzare.

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    1. Non concordo su questa conclusione.
      Quando ho deciso di comprare/costruire una casa indipendente ho fatto ovviamente tutte le mie valutazioni e mentre all'inizio cercavo solo case dal basso bassissimo costo con l'intenzione di "sistemarle" in economia con molta buona volontà e tanto lavoro fatto da me, poi ho capito che le cose non stavano proprio così. Per spendere veramente poco bisogna comprare una casa degli anni 50-70 o una casa rurale ancora più vecchia. Nell'ultimo caso non si sa mai cosa si trova sotto agli intonaci e molto spesso si rendono necessari interventi di consolidamento molto onerosi. Nel primo caso normalmente la struttura è a posto mentre tutto il resto non lo è (infissi, impianti, isolamenti, finiture. Quindi, a meno che uno non si adatti a vivere nella casa come la trova, per portarla ad un livello di abitazione attuale (e a norma) deve mettere mano a tutto (seppur cercando di risparmiare sulle soluzioni adottate). Facendola breve (parlo per esperienza diretta avendo fatto calcoli dettagliati) una casa degli anni 50-60 pagata poco, una volta spogliata del vecchiume è oggettivamente pari ad una struttura "al grezzo" ovvero senza finiture, serramenti e impianti e l'avrete pagata più o come l'equivalente costruito da zero. Però sarà sempre una casa con una disposizione poco funzionale come una volta (corridoio centrale, stanze ai lati, vano scale enorme, camere enormi) e con fondamenta umide e non antisismiche (o antisisimche ma comunque mal isolate). Morale, meglio costruire una casa da zero ottimizzando gli spazi secondo le esigenze personali, senza farsi prendere dalla smania di ambienti inutilmente grandi (bagni di da 15mq, camere padronali, cantine/taverne...) visto che si sta costruendo e "tanto un metro in più mi costa poco..." farla compatta e molto isolata (come detto nel mio commento precedente) adottando soluzioni per ridurre i costi di gestione/manutenzione (fotovoltaico, no finiture in legno che si deteriorano ecc.).
      Ovviamente tutto questo discorso vale se volete una casa attuale e confortevole, sennò il confronto non ha senso.
      L'unico vantaggio delle ristrutturazioni è lo sgravio fiscale che comunque va di pari passo con i vostri redditi (il massimo scaricabile).

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  6. Due considerazioni per Francesco: 1) In che senso non paghi le bollette ? Da quello che so io è obbligatorio avere comunque un allacciamento all'enel per quanto riguarda le utenze standard (elettricità, acqua, non so per il gas), quindi trovo strano il fatto che tu possa autoprodurti l'elettricità (ad esempio) senza avere comunque un conguaglio (forse in realtà per non pago le bollette intendevi questo, ma sarebbe meglio specificare che comunque ti arrivano... ;-) )
    2) Dici che i soldi sono nemici della libertà e qui io ti do ragione, ciò che non riesco a spiegarmi allora è perchè alla fine dei conti ci siano a momenti più articoli su come fare soldi senza lavorare che articoli dove attuare soluzioni di risparmio. Capisco la tua ottima intenzione solo che purtroppo l'italiano medio che frequenta questo blog è la classica persona che vuole soluzioni pronte per guadagnare di più e lavorare meno senza però cambiare quella mentalità di fondo che lo contraddistingue ovvero senza capire che il vero successo sta non nel vantarsi di guadagnare "tanto" facendo "poco" bensì aver bisogno di "poco"... Detto questo l'articolo lo trovo utile come idea ma vorrei ricordare a Francesco che non deve dare per scontato che una persona X sia capace, come invece ha fatto lui, di creare un disegno tecnico in carta millimetrata che rappresenti in toto l'edificio, per questo e a ragione esistono architetti o ingegneri edili che si fanno 5 anni di laurea e un mazzo tanto. Unito al fatto che poche persone possono vantare davvero di avere amicizie che possano consigliare loro i professionisti migliori senza incappare in gente incompetente o addirittura disonesta. Ripeto, apprezzavo più il Francesco di una volta che scriveva articoli più alla portata di tutti sia come argomenti che a livello di realizzazione pratica ma forse questo tipo di articoli è quello che vuole di più la gente che frequenta il blog.... Saluti...

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    1. 1) Si mi arrivano, naturalmente i costi fissi li pago, ma sono tutti assorbiti dai guadagni che ottengono anche solamente con l'impianto fotovoltaico, quindi di fatto non le pago. Cmq tutto questo l'ho spiegato infinite volte in molti articoli, in particolare negli articoli sul risparmio, con anche la pubblicazione delle scansioni delle mi bollette.

      2) Non è sbagliato guadagnare, è sbagliato spendersi tutto nell'inutile, perchè solo risparmiando si ha l'indipendenza dal sistema, per questo parlo spesso di metodi di guadagno, di risparmio e di spesa intelligente. A me non sembra che sia così complicato disegnarsi una piantina approssimativa di un appartamento su foglio millimetrato, penso che chiunque sia in grado di farlo. Come ho scritto nell'articolo non è IL progetto della casa, è una piantina spartana per dire a più architetti come vorresti casa tua, altrimenti non potrai mai avere più progetti confrontabili tra di loro.

      Generalemente scrivo quello che ritengo utile, come vedi dai commenti alcuni apprezzano, altri no, non credo sia possa sempre scrivere cose interessanti per tutti, non è nemmeno lo scopo di questo blog.

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  7. ciao Francesco sono un ex architetto visto che da qualche tempo ho deciso di " decrescere".
    Scusa ma nonostante i tuoi utili post ho alcuni dubbi su alcuni punti :
    1) servono davvero 150 mq + giardino in una vita dedita al risparmio?. ( io ho analizzato che in un appartamento di 50/60 mq al primo piano di un piccolo condominio in zona periferica ,si hanno pochi costi di utenze e non si devono fare grossi investimenti come impianti solari, ect ect diciamo un 200€ al mese circa poi dipende da zona a zona e la manutenzione di una villa anche fai da te, costa )
    2) non si uscirà mai dal sistema se si devono avere 400 mila solo per acquistare una casa, un piccolo appartamento nuovo può costare anche meno della metà e con 200 mila risparmiati si può già pensare ad avere una rendita investita in operazioni finanziarie a basso rischio.
    Ogni scelta comunque è personale e se davvero si vuole essere liberi bisogna eliminare tutto il superfluo.
    Ciao e grazie dei consigli che dai a noi che abbiamo intrapreso questo passo.

    Max

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    Risposte
    1. Ciao Max!

      1) No non credo che servano per forza 150mq di casa, ho dato come esempio quella metratura perchè avevo dei conteggi precisi e già pronti su quella metratura.Il punto è che una villa indipendende, anche piccola, permette quansi il totale annullamento delle utenze, tutto qui :) Poi c'è il discorso orto e legna da ardere, quelli dove li metti? Se non hai 100mq per fare l'orto non puoi produrre verdura tutto l'anno, se non hai un posto dove mettere la legna non risparmi sul metano.

      2) Sono anch'io dell'idea che spendere tutti quei soldi sia vincolante a vita, a meno che ovviamente non li si possida. Facendo molti lavori da se però si spende molto meno, e poi ci sono gli incentivi regionali per le neocoppie o le ristrutturazioni, che sono bei soldi se si riesce ad accedervi!

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    2. Con i 200 mila risparmiati, al 3% di interessi netto ( ed oggi si può sul alcuni strumenti finanziari tipo gli Etf obbligazionari) sono 6 mila all'anno che ripagano abbondantemente tutte le utenze compreso il cibo.
      Ma sono considerazioni personali ed ognuno sceglie la strada che ritiene più opportuno intraprendere poi ad averceli 400 mila saprei cosa fare per vivere bene in pace con me stesso :)

      Saluti caro Francesco e buona vita!
      Max

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  8. Un commento agli ultimi commenti :-)
    Se uno ha 400k euro e li spende tutti in una casa non fa una grande mossa, visto che una casa sostanzialmente è una spesa, non un investimento, se non per il presunto aumento del valore nel tempo (ultimamente è successo il contrario...). Quindi staiamo parlando della situazione più comune in cui uno ha qualche decina di migliaia di euro di risparmi che gli consentono di accedere ad un mutuo tarato sulle disponibilità personali ddi spesa. Chiedendo 150-200k euro a 30 anni con un fisso si sta a circa 700-930 euro mese che possono essere l'equivalente di un affitto per una casa di pari valore. Ovviamente bisogna avere una base di disponibilità e attuare tutti gli accorgimenti suggeriti prima.
    Si può partire con una casa singola di 80/100 mq openspace e superisolata che ha un costo di realizzazione contenuto e costi di riscaldamneto dell'ordine dei 500 euro/anno e fotovoltaico per azzerare la bolletta elettrica. Poi nel tempo uno può anche fare un ampliamento aggiungendo una stanza (va predisposto il tutto prima) magari in edilizia leggera prefabbricata.
    Riguardo al fotovoltaico, io l'ho fatto 3 anni fa (ora le cose sono un po' cambiate), ma in breve, a fronte di un investimento di 10k euro mi rende circa 1500 euro/anno per la produzione di energia (pagata sul conto energia, indipendentemente dall'uso personale) + il rimborso al 90% delle bollette pagate per l'uso personale (circa 700 euro) all'Enel una volta all'anno. Oltre a questo l'energia prodotta e non utilizzata viene conteggiata e può essere utilizzata o liquidata ad un prezzo più basso del normale (per me 0,32 euro/kW). Questo per 20 anni, poi mi terrò solo l'energia utilizzata.
    Per ultimo (un po' off-topic) qualcuno qui dice che "i soldi sono nemici della libertà"...
    Mi sembra che si sia perso di vista un po' il punto, in generale dello spirito del blog, ovvero uscire dal "sistema". Ma che vuol dire? Ridurre le esigenze personali all'utile in modo da avere bisogno di pochi soldi e quei pochi soldi guadagnarli come una rendita da investimenti? Ok, solo che farei un passo avanti, perchè il concetto di utile e inutile è molto personale e per trovare una sintesi direi che lo scopo è quello di fare una vita che piace senza obblighi come un lavoro che non piace e che si accetta solo per i soldi che dà. Se poi uno ha la fortuna di fare un lavoro che piace ed è anche ben pagato, non lo definirei schiavo del sistema, ma solo fortunato ad avere una passione e poterla esercitare. Per tutti quelli che non riescono a fare altrettanto la soluzione più coerente è quella di crearsi delle rendite in base alle proprie esigenze e nel tempo libero fare ciò che vogliono. Le esigenze (leggi quantità di soldi necessari) sono personali. Uno come Francesco (che ammiro per la coerenza vive con 500 euro al mese e un altro con 2000, ma qual'è il problema se riesce ad averli senza venire meno alla propria natura e ai valori in cui crede? Personalmente credo che ci siano cose che vale la pena fare e che richiedono soldi, quindi se li si ha si fanno, diversamente è meglio lasciare perdere. A volte si possono trovare dei compromessi, come fare una discesa in snowboard in libertà a costo zero, ma non sarà la stessa cosa che andare a Kitzbühel in Austria e farsi una giornata sulla neve. Basta saperlo e non considerare come inutile la giornata in Austria solo perchè fuori budget. Sennò la vita diventa una continua sopravvivenza e non un piacere.

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  9. salve anonimo del 8 gennaio,lei forse non ha capito il significato del blog di francesco,non sono un suo difensore,la mia vuole essere una critica obiettiva sulla questione del denaro,che gli piaccia o no sta schiavizzando le persone,rendendole infelici,facendo perdere di vista i veri valori che ti rendono felice,come fare un mestiere con passione e non solo per lo stipendio,l'amicizia,l'amore,coltivare passioni di ogni genere,ect..ect..Invece oggi siamo arrivati al punto che il denaro è diventato l'unico scopo di una persona tralasciando appunto la vita vera,ma questo in tutti ceti sociali,ci sono persone infelici che sono ricche(di soldi soltanto),ma povere di spirito e di culura,vede caro anonimo,la vera ricchezza di un uomo è coltivare una passione,un progetto qualunque esso sia,dal lavoro,sport,famiglia,amicizie,obby,ect..mentre attualmente la maggior parte delle persone è schiava dello stesso lavoro,del sistema capitalistico e consumistico fine a se stesso senza guardare la persona,i suoi bisogni veri,ma si guarda solamente il profitto,il consumare,e fare soldi senza rispettare nessuno,tanto conta solo il dio denaro! no,questa non era lo scopo iniziale del denaro,usato come mezzo per comprare,oggi diventato solo per speculare e rendere schiavi le persone in un sistema sempre più subdolo e privo di umanità,saluti

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    1. Ho capito il significato del blog di Francesco che come ho detto ammiro per la coerenza, anche se ha fatto scelte che non farei, fine del discorso, è una questione che attiene alla sfera personale.
      Sulla questione del "denaro, che gli piaccia o no sta schiavizzando le persone" dico solo che se uno vuole esserne schiavo faccia pure, lavori 12 ore al giorno e si compri tutte le cose inutili che gli vengono propinate, sennò faccia come me e lo consideri per quello che è, una merce di scambio e basta e trovi il modo più piacevole possibile di guadagnarne quanto basta a fargli fare la vita che vuole.
      Non penso che che tutti gli argomenti indicati come la vera ricchezza dell'uomo (che condivido al 100%) siano una prerogativa dei poveri e (quindi) puri di spirito. Conosco persone con pochi soldi e molto meschine, al pari di altri benestanti di mia conoscenza...
      Se il mondo occidentale vive in questo modo è perchè l'ha scelto, non certo per il Grande Fratello e non mi sembra che altrove si viva poveri e felici nell'armonia delle relazioni umane...

      Comunque nessuno le vieta di vivere in maniera semplice, senza nessuna imposizione. Conosco un ragazzo che vive in una cascina disabitata in montagna senza neanche l'elettricità. Non ha nessun obbligo verso nessuno, buon per lui, è felice così, e io per lui.
      Se uno non se la racconta addossando alla "società" tutte le colpe si rende conto di essere proprio libero di fare come meglio crede, come Francesco.

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    2. Con piacere ho letto molte considerazioni piene di buon senso. Desidero contribuire alla discussione consapevole di quanto le mie affermazioni siano aggredibili. Ritengo, tuttavia, che persone capaci di inquadrare nei termini sopra riportati problematiche di tanto spessore possano avere un approccio moderato ai contributi meno condivisi.
      Mi ritengo un investitore. Quando posso investo. In esistenza.
      Raramente ho fatto il c.d. "conto della serva": Anche quando avevo mezzi, più che limitati, decisamente insufficienti. Gradualmente ho imparato ad agire sulla leva delle esigenze, ma non ho mai smesso di curare il "tono" e, soprattutto, le aspettative. In treno viaggiavo, piuttosto meno, ma in prima classe. Oggi sono un pensionato psicologicamente appagato e mi permetto di utilizzare il denaro per aiutare chi posso e come posso, ma in maniera veramente concreta. E' certamente una questione di scelte di fondo: io ho preferito incrementare il reddito, investire (non per mantenermi) e lavorare oltre il bisogno, per realizzare delle cose e delle situazioni gratificanti sia per me che per chi ha condiviso le mie scelte. Ho avuto la fortuna (ma me la sono cercata) di lavorare molto all'estero, così che ho viaggiato tanto da esserne esausto. Mi godo la mia zolla: faccio il contadino e mangio solo quello che produco. Non era nelle mie aspettative ma, se ricominciassi da capo, lo inserirei tra i miei obiettivi.
      Ho incontrato occasionalmente Latouche. La decrescita, secondo il suo pensiero, non è un progetto, bensì un linea di tendenza, quasi uno stile di vita. Il discorso è veramente complesso e non può essere risolto in poche note e credo che tanto basti per farmi riempire di contumelie.

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  10. Io ho un terreno edificabile sul quale avevo pensato di costruire per ottenere una rendita.Ma a questo punto mi chiedo, come fanno gli speculatori a guadagnare sulla costruzione di immobili quando il prezzo di costruzione è molto simile a quello di vendita?

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    1. Un'impresa costruisce con costi inferiori a quelli che puoi ottenere tu come privato, ovviamente. Quello è il margine di guadagno, unito a qualche accorgimento nell'utilizzo di soluzioni e materiali più economici di quello che sembrano (ad esempio partite di piastrelle comprate scontate perchè in eliminazione ecc.). Costruire per ottenere una rendita significa costruire per affittare, ma fai bene i conti perchè con lo stato esoso che abbiamo credo che rimanga circa la metà del percepito, quindi prima di ammortizzare la spesa fatta e rientrare...
      Meglio vendere il terreno a un prezzo adeguato, con calma (pochi maledetti e subito :-)

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    2. Beh indubbiamente un'impresa edile riesce a lucrare di più sui materiali, però non mi sembra che tutti gli investitori/costruttori siano impresari..Anzi questi costituiscono una minoranza.Più che altro credo che costruire una casa singola dal punto di vista di un investimento speculativo sia la peggior scelta possibile (infatti l'articolo ne parla nell'ottica di andarci ad abitare) e che forse sia meglio orientarsi su bi/trifamiliari e piccoli condomini (avendo la possibilità ovviamente).

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    3. Un'impresa edile non "lucra" semplicemente ha un margine di guadagno come tutti i soggetti che fanno da intermediari. I costruttori SONO delle imprese. Alcuni investitori invece costituiscono dei soggetti fiscali temporanei (lo possono fare anche 3 privati che decidono di costuire una multifamiliare) ed accedono alla scontistica riservata alle imprese. Ovviamente un costruttore guadagna anche sul risparmio avuto dalla manodopera dei suoi operai che generano valore aggiunto.
      Si, costruire da privato per speculare non porta a niente, ma mi sembrava che fosse la tua idea, da quello che hai scritto nella prima riga del 14 gennaio, per questo sono intervenuto.

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    4. Va beh ora non mi sembra il caso di cavillare sui termini.Lucrare e guadagnare sono sinonimi e per costruttore ovviamente intendo chi fa costruire una casa da altri (altrimenti neanche certi impresari edili sono di fatto costruttori, visto che materialmente non mettono mano).
      Per il resto, pur concordando col tuo discorso sugli sconti fiscali (probabilmente è quello il nocciolo della questione) mi sembra fuori discussione che ci siano molti privati che guadagnano costruendo pur non sapendo neanche come è fatto il cemento.

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    5. No lucrare e guadagnare non sono sinonimi. Lucrare ha un'accezione (significato) negativo, mentre il guadagno è propriamente correlato al senso di "profitto" all'attività lavorativa, non necessariamente specultiva, come nel caso del lucro. La lingua esiste per definire i dettagli, non per appianarli, e ogni parola ha un significato il quale è direttamente corrisposto nel sinonimo

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  11. Ok su tutto quindi. Tornando alla tua domanda iniziale, se vuoi ottenere una rendita o un guadagno dal tuo terreno:
    - o lo vendi e investi quanto hai guadagnato in altro;
    - o (dimensioni e valore del terreno permettendo) lo cedi ad un'impresa che ti paga con un appartamento costruito sul terreno stesso.

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  12. Mattoni? C'è ancora chi usa i mattoni? Ahahah viva l'antisismica

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  13. LADRO E IMBROGLIONE
    Colui che ha fatto il preventivo costo di costruzione di un fabbricato non è una persona esperta, andate dal più scadente muratore del vostro paese, sicuramente è più aggiornato e più onesto, vi consiglierà con prezzi reali.

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  14. Per anonimo 11 dicembre 2015
    Le tue parole offensive, qualificano il tuo commento.
    Io sono architetto e i costi prospettati da Francesco sono più che corretti, anche se come dice l'utente di Udine,i terreni lontani dai centri città costano un po' meno.
    Infine il più scadente dei muratori, che per il solo fatto di svolgere quel lavoro pesante merita tutta la mia stima, deve svolgere il sul lavoro, lasciando a chi si occupa di progettazione e costruzione la stima dei costi, visto che per poterlo fare ha studiato (senza percepire reddito) le superiori e l università.
    Come spesso accade molti muratori svolgono lavori in nero per lo più abusivi, che una volta che si va a vendere un fabbricato emergono e provocano sanzioni e costi per il proprietario.(per non parlare della sicurezza statica).
    Francesco che ha scritto la sua esperienza, ha argomentato i costi sostenuti divisi per voci in modo dettagliato, meritando la mia attenzione e plauso perché da una idea di base a chi vuole costruirsi casa.
    Metti la tua esperienza e relativi costi, se mi farai ricredere sono lieto di essere smentito.
    M.

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  15. io avevo pensato di costruire una casa prefabbricata chiavi in mano
    i costi mi sembrano minori e il prezzo lo conosci prima senza sorprese
    è antisismica e ad alto rendimento energetico

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  16. 400000 dove li trovi per costruire la casa?

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  17. Ma che racconti ho fatto veramente casa solo 100 mq con giardino se fai in economia con 100-120 mila si ci fà tranquillamente... prezzi pazzi o tuoi..a sto punto uno compra un appartamento punto se vuol risparmiare XD

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  18. ma a dire la verità mi sembrano anche a me dei prezzi un bel po' esagerati.... tempo fa parlavo con un venditore all'ingrosso di materiali edili, uno dei più grossi della città, e mi diceva che è la manodopera che uccide, cioè incide pesantemente sui costi, altrimenti mi diceva che le case non sono fatte con il marmo di carrara, sono mattoni e cemento... in effetti io ho preso tempo fa un sacco di cemento da 25 kg e l'ho pagato 3,50 euro....ora non so quanti ce ne vogliano, un bel tot naturalmente, ma so anche che se ne prendi tanti q. evidentemente ti fanno un prezzo ancora migliore....tu Francesco scrivi che scatole di cemento e mattoni costa 90.000 euro, ma li dentro ci deve essere anche il costo dei lavoratori che lo mettono in posa, per forza....allora il preventivo secondo me deve essere fatto scorporando i costi dei professionisti, che sono quelli che incidono di più, ma dovresti mettere SOLO il prezzo dei materiali...cemento, mattoni, tegole legnami, tubi.... per me solo così uno si fa un'idea....in modo tale che se vuole dare questo materiale ad un impresa costerà quei 150000 euro o più, che dici tu, ma se uno ha il fratello muratore, o lo zio, o l'amico idraulico, o li faccio io con l'aiuto del cognato Ciccio de cicci...e beh, il prezzo scende, deve scendere, anche della metà, o più della metà...come dicevano alcuni che hanno costruito con le loro mani la loro casa...altrimenti si genera dei grossi equivoci...spero di aver contribuito a dare un arricchimento in ordine di completezza di informazioni...un saluto

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