Fondi Immobiliari, Investire nel Mattone Senza Avere i Soldi

convine il fondo immobiliare
Conviene investire in un fondo
immobiliare per fare soldi?
Per smettere di lavorare serve investire il denaro risparmiato; i fondi immobiliari possono essere una valida alternativa all'acquisto di un immobile, soprattutto se si hanno pochi soldi, non sufficienti a comprare una casa, ma s’intende comunque puntare sul mercato del mattone?

Immaginiamo di voler investire 5000 o 10000 euro risparmiati; questi soldi non sono certo sufficienti per comprare una casa e nemmeno un piccolo garage, tuttavia è possibile farli fruttare bene, talvolta in modo più redditizio che se li impegnassimo in obbligazioni o in un Conto Deposito, investendoli in un "fondo immobiliare", ma sempre con le dovute precauzioni.


Cosa sono i fondi immobiliari


I fondi immobiliari sono fondi (chiusi) di investimento comune a cui aderiscono più persone, versando una certa quantità di denaro, con questi soldi poi vengono comperati degli immobili; la legge dice che i due terzi del denaro devono essere destinati ad immobili, il restante terzo può essere investito in modo diverso. Lo scopo è quello di permettere alle persone di investire nel mattone, anche se non si hanno i soldi sufficienti per comprare un immobile.

Si tratta di fondi chiusi perché, dopo un periodi iniziale in cui le persone versano il proprio denaro, non è più possibile aderirvici.

Quello che succede è che, le Società di Gestione del Risparmio (SGR), usano il denaro per acquistare case, uffici, garage, capannoni e chi più ne ha più ne metta, in modo da sfruttare la crescita del mercato immobiliare per guadagnare. Sono fondi che richiedono tempi di investimento piuttosto lunghi, con una durata che va dai 5 ai 30 anni; alla scadenza i soldi vengono restituiti agli investitori, maggiorati del guadagno ricavato dagli investimenti.

Ogni fondo ha un’aspettativa di resa, nel senso che, in base alla tipologia di investimento che si intende operare, prevede un guadagno più o meno elevato. Non ha molto senso elencare tutte le possibili caratteristiche di tutti i fondi, anche perché le clausole possono essere le più disparate; come sempre è importante, al momento dell’adesione, leggere bene il contratto (non solo il prospetto informativo, che tipicamente è meno dettagliato) così da essere consci delle proprie decisioni.

Quello che è importante capire è che ci sono due modi per guadagnare con un fondo immobiliare:

  1. Versare la propria quota e sperare che, alla scadenza del fondo, il prezzo degli immobili sia più alto di quando abbiamo aderito, così da ottenere un ricavo.
  2. Siccome i fondi sono quotati in borsa, vendere le proprie quote quando pensiamo che il mercato immobiliare abbia raggiunto il picco massimo dei prezzi.

Le società tramite le quali si può investire, le SGR, sono tutte elencate al seguente link: Elenco Aggiornato delle SGR Italiane

E’ un investimento sicuro?


In generale si più dire di si, perché, se guardiamo i grafici dell’andamento del mercato immobiliare nel tempo, noteremo che il mattone ha sempre aumentato il proprio valore.

Nell'articolo Quando Conviene Investire nel Mercato Immobiliare ho ampiamente spiegato come questo settore abbia un andamento ciclico, sul lungo periodo la curva disegna sempre un crescendo, ma sul breve il mercato segna momenti di terribile depressione, alternati ad a picchi di euforia, per questo motivo la bontà dell’investimento dipende dal momento in cui il fondo scade, e vengono ripartite le quote. Se, rispetto all'atto della sottoscrizione al fondo, il valore degli immobili è aumentato, guadagneremo, altrimenti potremmo andare anche in perdita.

Va inoltre sottolineato che il mercato immobiliare è una nicchia che ha sì un andamento generale a livello Italiano (quello che tipicamente troviamo nei grafici) ma può cambiare notevolmente da zona a zona e addirittura all'interno di diversi quartieri della stessa città.

Il fondo immobiliare non è quindi un meccanismo di guadagno certo ma, con qualche piccolo accorgimento si può almeno avere la certezza di non perdere i propri soldi e, al massimo, non guadagnare niente. Vediamo come.

Quando conviene investire in un fondo immobiliare


Questo ritengo sia il punto chiave di tutto l’articolo perché, come ho spesso sottolineato in passato, il mercato immobiliare è un investimento sicuro se si investe nel momento gusto. Iniziamo spiegando che, al momento della stesura di questo articolo (marzo 2013) forse siamo nel momento peggiore per acquistare una casa o comunque investire nel mattone; questa convinzione deriva dall'analisi della ciclicità dei prezzi di mercato che, quest’anno, sembrano continuare imperterriti nella loro discesa.

Attualmente il valore delle case sembra essere tornato a quello di 10 anni fa, e probabilmente scenderà ancora.

I segnali ci sono tutti: Agenzie Immobiliari che chiudono i battenti, una quantità impressionante di immobili invenduti, scarsa liquidità e prezzi degli immobili che subiscono forti flessioni. Siamo cioè subito dopo un picco, al quale sta seguendo un forte ribasso dei prezzi e (tra qualche anno) un nuovo picco. Chi compra casa adesso, o chi investe oggi in un fondo immobiliare, si ritroverà tra 3 o 5 anni ad avere meno soldi di quelli che ha ora, e tra 10 anni ad essere probabilmente ritornato in pari. Se sarà fortunato, al massimo, recupererà il denaro perso.

Ma allora quando aderire ad un fondo immobiliare?

Dal ragionamento appena fatto, il momento migliore è quando il mercato segna il minimo dei prezzi, per poi cercare di rivendere le proprie quote poco prima che si arrivi ad un nuovo picco. I grafici degli ultimi 40 anni insegnano che, solitamente, il picco si raggiunge piuttosto velocemente, cioè dai 2 ai 5 anni, quindi l’ideale è aderire ad un fondo per un periodo abbastanza breve (5 anni), e rivendere entro un paio di anni, prima che arrivino i segnali di ricaduta del mercato.

L’ultimo picco del mercato immobiliare è stato intorno al 2006, poi è iniziata una lenta caduta che si è inasprita a partire dal 2011 e ancora oggi non da segni di miglioramento. Solitamente, prima di un nuovo rialzo, c’è una certa fase di stabilità (seppur bassa) dei prezzi, quello è certamente il momento migliore per sottoscrivere un fondo immobiliare, perché sappiamo di aver raggiunto il minimo dei prezzi e, da questo momento in poi, il valore delle case dovrebbe tornare a crescere.

Quanto si può guadagnare?


Abbiamo specificato che si tratta di fondi chiusi, questo significa che il denaro viene “restituito” agli investitori alla scadenza del fondo stesso; è facile comprendere che, se il valore degli immobili è sceso, al momento dell’estinzione del fondo l’investitore può ricevere meno di quello che ha versato inizialmente. Tuttavia abbiamo anche la possibilità di vendere  la nostra quota prima della scadenza del fondo, mettendoci al riparo da eventuali crolli del mercato, in tempi di crisi.

Facciamo un esempio per comprendere meglio 


Compriamo, nel 2013, una quota a 5.000 euro, il fondo scade nel 2023 ma, nel 2015, il valore (da prospetto) di una quota (detto NAV) è salito a 8000 euro, mentre il prezzo di mercato reale è a 6000 euro.

Il prezzo della quota è più alto del valore di mercato, perché gli studi sul fondo dimostrano che, chi attenderà la scadenza, potrà guadagnare molto di più.

A questo punto, se vendiamo la nostra quota, guadagniamo 1000 euro (differenza tra l’investimento iniziale e il prezzo di mercato reale)  mentre, se aspettiamo il 2023 e le previsioni sono corrette, guadagneremo 3000 euro (differenza tra l’investimento iniziale e il NAV). Va però precisato che, il riscatto del denaro al momento della scadenza del fondo immobiliare, è tassato al 20%, mentre vendere la propria quota subisce una tassazione solo del 12,5%. I guadagni reali quindi sarebbero rispettivamente 2400 euro e 875 euro, a cui poi andranno anche tolti i soldi dati al gestore del fondo che oscillano tra lo 0,5% ed il 3% su quanto versato inizialmente e poi e tra l’1,5% e il 2% annui. Poi possono anche essere applicate delle commissioni di performance, che variano dal 5% al 20%, che tipicamente crescono se il fondo immobiliare va meglio di quanto previsto.

Va quindi detto che, tra tassazioni e percentuali di commissione, il guadagno viene un po’ decurtato, per questo vale la pena aderire ad un fondo immobiliare che abbia un prospetto di resa elevato; i fondi immobiliari che hanno saputo sfruttare l’ultima crescita dei prezzi (2007), hanno registrato un +14%, ma chi ha indugiato troppo e ha atteso fino al 2008, ha perso anche il 20%. I guadagni quindi possono essere elevati, ma è necessario tenere sempre sott'occhio il mercato. 

Conclusioni


Il passato è costellato di grosse perdite legate ai fondi immobiliari ma anche di guadagni incredibili; L'occasione del 2009 è stato Investietico, quella del 2010 Amundi Re Europa, poi con l’inasprirsi della crisi non si sono più fatti buoni affari. Bisogna poi precisare che spesso i fondi immobiliari sfruttano la Leva Finanziaria, quindi amplificano molto i guadagni, ma anche le perdite.

Non si tratta pertanto di un investimento sicuro al 100% e, personalmente lo sconsiglio; meglio impiegare i propri risparmi in un Conto Deposito o comperando obbligazioni bancarie che danno un ritorno certo del 4 o 5% netto, senza rischi, se non quelli legati ad un fallimento totale dell’intero sistema monetario che, metterebbe tutti in ginocchio, anche chi non ha investito i propri soldi, e li tiene sotto il cuscino. Un'alternativa valida può anche essere quella di Comperare Casa Dove Costa Poco (Isole Canarie) o valutare eventuali fondi immobiliari esteri, in quelle zone del mondo attualmente in via di sviluppo.

smetteredilavorare.it

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