Quando Arriverà il Momento Giusto di Investire nel Mattone

quando comprare immobili
Quando arriverà il momento di
investire nel mattone?
Tutti abbiamo sentito parlare della crisi del Mattone e contestualmente del giro di vite sulla concessione di mutui e finanziamenti ad opera delle banche, ma come stanno veramente le cose, e quando avremo le condizioni migliori per un investimento immobiliare?

In questo articolo analizzeremo la situazione del mercato immobiliare, per capire quando arriverà il momento giusto di investire nel mattone, sfruttando il ribasso dei prezzi, allo scopo di massimizzare i nostri investimenti, in quello che da sempre viene considerato il modo più sicuro di investire.



Cosa sta succedendo al mercato immobiliare


Il 12 dicembre 2012 l'ISTAT ha pubblicato la periodica Rilevazione sulle Statistiche Notarili, relative al secondo trimestre del 2012, rivelando dati veramente preoccupanti; rispetto al secondo trimestre 2011 infatti, le compravendite di immobili ad uso residenziale sono diminuite del 23,6% e quelle di immobili ad uso economico (cioè come fonte di guadagno) del 24,8%, il peggior risultato registrato dal 2008 a questa parte.

Contestualmente l'incertezza derivante dalla crisi economica e la scarsità di liquidità distribuita, hanno obbligato le banche a rivedere le proprie politiche di erogazioni di mutui e finanziamenti, generando una flessione tendenziale del 41,2%.

In termini pratici, non essendoci soldi e con il tasso di disoccupazione giovanile del 36,5%, tutto è congelato; i giovani non riescono né a comprare casa né a ricevere i finanziamenti necessari per avviare nuove attività imprenditoriali, ne consegue che la compravendita d'immobili ad uso abitativo ed economico ha subito un forte rallentamento, che penalizza il mercato immobiliare e la possibilità di "investire nel mattone".

Se quindi non si vendono né case, ne uffici, ne negozi, le imprese di costruzione, che sono esposte per centinaia di migliaia di euro nei confronti delle banche, rischiano di subire forti perdite o addirittura andare in bancarotta. Alcune prima o dopo dovranno abbassare i prezzi per sopravvivere, o direttamente o tramite le agenzie immobiliari che operano per loro.

Infatti, secondo gli ultimi dati diffusi dall'Agenzia del Territorio, i prezzi delle case sono già scesi di circa il 3,5% rispetto al 2011; se guardiamo poi il grafico relativo all'andamento delle compravendite di immobili, ci rendiamo conto che a partire dal 2006, dopo un aumento vertiginoso, il mercato del mattone ha subito un costante declino:


grafico andamento compravendite immobiliari


Come stabilire quando i prezzi del mattone saranno al minimo


Il mercato immobiliare, così come quello finanziario è governato dalla ciclicità dei prezzi, cioè ad un alternarsi di quattro fasi ben precise, ognuna delle quali favorevoli all'acquisto o alla vendita d'immobili. Nel seguente grafico possiamo vedere l'andamento ciclico dell'aumento e diminuzione dei prezzi degli immobili, dal 1965 al 2001.























E' evidente quindi che ad una discesa dei prezzi segue sempre una ripresa e viceversa, per questo motivo per capire quando è più conveniente investire nel mattone (ma anche vendere) è necessario capire bene come riconoscere le quattro tipiche fasi cicliche del mercato immobiliare.


Fase 1: Favorevole al compratore


E' una fase caratterizzata da una forte domanda dovuta ad uno stato di benessere diffuso e una disoccupazione molto bassa, la domanda s'avvicina molto rapidamente al punto di picco, arrivando a raggiungerlo in breve tempo; in questo periodo i prezzi salgono, e con essi gli affitti, per questo motivo gli immobili si vendono velocemente.

Questa è un'ottima fase per acquistare, perché i prezzi sono in salita, quindi qualunque immobile aumenterà il suo valore rapidamente, inoltre, essendo un momento finanziariamente prospero, è possibile affittare a lungo termine e a prezzi elevati, migliorando ancora l'investimento.

Siccome la domanda è molto elevata, si riesce a piazzare gli immobili senza l'intermediazione di agenzie, contestualmente il mercato attira l'attenzione di coloro che si occupano dei servizi legali/fiscali collegati all'immobiliare, così aumenta la concorrenza e i prezzi delle parcelle scendono.

Per concludere, anche gli operatori finanziari, in questa fase, cercando di conquistare il maggior numero di quote di mercato, attirando i compratori migliori, cioè quelli che offrono più garanzie, quindi, valutando bene le proposte di finanziamento, è possibile sottoscrivere contratti alle migliori condizioni. 



Fase 2: Favorevole al venditore


E' certamente la fase più rischiosa, perché le proprietà vengono sopravalutate o siamo addirittura nel pieno di una bolla speculativa; mentre la disoccupazione è in aumento, la domanda di immobili è ancora elevata, ma lentamente inizia la sua discesa. 

L'offerta tocca il picco e gli speculatori iniziato a vendere; anche le agenzie immobiliari si rendono conto di quello che sta succedendo e iniziano a vendere con maggior fretta, applicando anche piccoli sconti. La riduzione dei prezzi è quindi solo all'inizio, ma le prime incertezze dovute all'aumento della disoccupazione e il fatto che pochissimi venditori realizzano quello che sta realmente accadendo, continuando a vendere a prezzo pieno, fa si che le vendite scarseggino, perché i compratori (sempre causa disoccupazione) non hanno i soldi per investire nel mattone.

Sperando di accorgersi presto dell'inizio di questa fase, la strategia giusta è quella di cercare di liberarsi molto rapidamente degli immobili in proprio possesso, anche applicando sconti interessanti, mentre, se s'intende acquistare è meglio attendere un ulteriore riduzione dei prezzi o cercare ottenere subito grossi sconti.


Fase 3: Favorevole al compratore


La disoccupazione ormai è molto elevata e l'offerta d'immobili è ampia, perché di fronte alla discesa dei prezzi del mattone i venditori cercano di piazzare rapidamente le proprietà, ma gli immobili restano sul mercato a lungo, perché le persone non hanno soldi. Solitamente è una fase molto duratura, per questo motivo, se si compra, non si avrà una rivalutazione immediata dell'immobile. Va da sé che è di vitale importanza capire quando questa fase sta per terminare, perché segna il minimo dei prezzi e permette di realizzare i migliori affari.

Per capirlo i classici segnali sono la ripresa dell'occupazione e investimenti di varia natura sul territorio, soprattutto quelli legati al dispendio di denaro, come nuovi centri commerciali o strutture e progetti turistici.


Fase 4: Favorevole al compratore


E' stato raggiunto il minimo dei prezzi, l'occupazione è in ripresa, gli affitti crescono e i prezzi degli immobili iniziano a salire velocemente. Chi è in grado di individuare bene l'inizio di questa fase farà affari d'oro.

Molti venditori, provati da un lungo periodo di prezzi in calo o stazionari, hanno chiuso le proprie agenzie o hanno subito ingenti perdite, e sono poche le nuove agenzie ad aprire battenti.

La strategia migliore da attuare è quella di acquistare rapidamente, cioè valutare bene prezzi e condizioni contrattuali, ma non rimandare l'investimento, perché non avverranno ulteriori riduzioni dei prezzi.


Un PDF da stampare e rileggere al momento opportuno


Ritengo estremamente utile questa suddivisione in fasi dell'andamento del mercato, e credo che la cosa migliore sia stamparla e tenerla a portata di mano, in attesa del momento giusto per investire; per questo motivo ho predisposto un link da cui scaricare solo questa parte dell'articolo in formato PDF.



Come valutare l'aumento dei prezzi


Chiudiamo questo capitolo sulle fasi del mercato specificando cosa s'intende per aumento o diminuzione dei prezzi nel mercato del mattone. Ad una prima analisi sembra infatti che i prezzi degli immobili crescano sempre, ma non è così, perché il valore del mattone è sempre relativo al contesto sociale in cui è immerso.

Se in un anno i prezzi crescono del 2% non è detto che questo sia un aumento reale, perché, per esempio, se i salari crescono del 4%, di fatto è come se il prezzo degli immobili si sia svalutato di un 2%. L'aumento della retribuzione media confrontato con l'aumento dei prezzi medi degli immobili, permette di capire se si è verificata una rivalutazione o una svalutazione.

Inoltre il mercato immobiliare va sempre considerato come un mercato locale, perché i prezzi variano di molto di regione in regione, ma addirittura da quartiere a quartiere della stessa città. Per questo motivo le fasi che abbiamo identificato non sempre possono essere applicate a livello nazionale ma, alle volte, all'interno di diverse arre metropolitane possiamo trovare tendenze opposte.


Adesso in che fase del mercato immobiliare siamo?


L'agenzia delle entrate stila periodicamente il Quadro Generale dell'Andamento del Mercato Immobiliare, grazie al quale possiamo capire in quale fase del mattone ci troviamo e provare ad intuire quando questa si concluderà.

Risulta abbastanza chiaro che attualmente siamo nel pieno della terza fase, il che è allo stesso tempo una terribile e ottima notizia; terribile perché vuol dire che la disoccupazione è drammaticamente diffusa (ma va?), ottima perché i prezzi degli immobili stanno calando, quindi se riusciamo a comperare molto vicino al minimo, faremo un investimento fortemente redditizio.

Quello che serve adesso quindi è monitorare periodicamente la situazione economica, l'occupazione e gli investimenti sul territorio da parte dei grandi gruppi industriali e delle provincie, in modo da intercettare l'inizio della quarta fase per capire quando investire nel mattone.

Concludendo


Se le cose stanno come abbiamo ipotizzato in questo articolo, e I Dati ISTAT Sembrano Confermarlo, nei prossimi mesi vivremo una continua svalutazione degli immobili, numerose agenzie applicare forti sconti per cercare di vendere prima che i prezzi precipitino e altre chiudere i battenti in forte perdita.

Personalmente ho intenzione di monitorare molto da vicino il mercato, perché è mio preciso progetto investire in una casa vacanze come fonte di rendita alternativa, ma non credo che prima della fine del 2015 si vedrà qualche spiraglio di luce, quindi intanto ho bloccato il mio capitale in obbligazioni bancarie per tre anni, in modo da contrastare l'inflazione e aspettare il momento propizio per investire nel mattone.

Naturalmente, quando mi sembrerà di scorgere qualche segnale di ripresa, non mancherò di farne urgentemente un articolo.

15 commenti:

  1. E se fosse troppo tardi il 2015?

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    1. Quest'anno (2014) sembra prevista una piccolissima ripresa, l'anno prossimo probabilmente soffriremo ancora e poi, a fine 2015 incominceremo a valutare i segnali di un eventuale ripresa seria. Solo allora si potrà valutare se c'è margine per un rincaro del costo degli immobili e quindi acquistare perchè siamo al minimo. Secondo me il 2016 sarà l'anno giusto, ma nessuno può prevederlo.

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  2. Questa crisi è una crisi epocale e diversa da tutte le altre che si hanno avuto in Italia fino ad ora. La crisi del mercato immobiliare italiano è molto simile alla crisi del mercato immobiliare giapponese, per forti analogie socio-economiche fra i due paesi: alto debito pubblico, deindustrializzazione, invecchiamento della società, immigrazione di basso profilo, paesi importatori di materie prime,le due nazioni maggiormente risparmiatrici al mondo e che generalmente reagiscono lentamente alle tensioni internazionali dei mercati in generale.
    Detto ciò i prezzi degli immobili in Italia caleranno lentamente ma costantemente per almeno quasi un decennio ancora e saliranno sempre lentamente. Quindi ancora siamo lontani da una ripresa, poi ottimi affari si possono fare oggi come fra 5-10 anni, perchè nel mercato immobiliare oggi abbiamo una giro di boa favorevole agli affari per i compratori e svavorevole per i venditori.

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  3. Ciao, sto valutando l'investimento nel mattone già da un po' e l'anno scorso mi sono imbattuto in questo interessante blog. Ho due domande, la prima a bruciapelo: il prezzo continuerà a scendere ancora per molto secondo te/voi? La seconda più complessa: in questo momento ho notato uno strano "fenomeno": a parità di mq le case in città costano meno di quelle in paese. Parliamo di nord-est e di paesi piccoli e lontani da grandi centri. E soprattutto si tratta di paesi in cui è stato costruito davvero troppo e allocato niente. A cosa è dovuto? c'è da aspettarsi un eco ritardato di qualche anno rispetto alla città? Grazie ancora

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    1. E' dovuto alla eccessiva presenza di stranieri, all'' inquinamento cittadino (aria soprattutto) ma tanto anche all' inquinamento sonoro... e poi in Città si tratta spesso di immobili con scarsa capacità sismica e molti problemi di fastidi ed accordi di vicinato...(ad es. per la manutenzione) mentre in Campagna molto spesso questo tipo di problema non c'è e vi sono cmq strade asfaltate ed autobus... nonchè fabbriche e centri commerciali in zona... quindi tutti i servizi e lavoro soprattutto... e poi vuoi mettere la tranquillità e un bell' orticello .... e tanta comodità di parcheggiare le nostre auto gratuitamente!

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  4. Francesco,

    qualche consiglio sulle obbligazioni bancarie ??

    Grazie mille,
    Mauro

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    1. Se la banca è solida hanno una sicurezza praticamente pari ai titoli di stato. Io ho dei soldi investiti in obbligazioni bancarie, ottimi rendimenti, almeno 3 anni fa, oggi invece molto meno, ma aspettando un po...

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  5. Alcuni suggeriscono un tipo di investimento immobiliare a breve termine che consiste nell'opzionare un immobile che ad esempio vale 100k per 70k (scontato,come suggerisci nel sito,del 30%) e poi vendere il compromesso per 20k prima di arrivare al rogito(entro 6-8 mesi).Che ne pensi di questo mezzo?E' fattibile anche in periodo di crisi?

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    1. Con la scarsità di acquirenti che c'è ora, rischi di avere in mano un immobile che hai pagato 70k, pagarci le spese e le tasse senza riuscire a trovare chi lo compra (anche perchè, sinceramente, quando una persona si sente dire che invece di vendere un immobile vendi un preliminare pensa subito a una truffa e scappa via).
      Io sconsiglio.

      MarcoM

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  6. Dai dati su occupazione, accesso al credito, PIL etc. mi sembra di capire che stazioneremo nella terza fase ancora per molto. La tua opinione quale è?
    Io, dopo 2 anni, ho rinunciato a vendere il mio immobile a causa di offerte veramente basse (200mq attico a Roma pagato 230.000 mi sembra una presa in giro) preferendo darlo in affitto a persone fidate. Da quello che ho visto, gli unici "acquirenti" erano persone intenzionate ad approfittare del momento offrendo dal 20 al 30% in meno del reale valore immobiliare. Di preciso, intendi questo con "fase favorevole al compratore"? Grazie delle risposte e complimenti per la tua spiegazione

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    1. Certo intendo esattamente questo! Aspetta a vendere, ora bisogna comprare, io ho comprato ed ho pagato l'immobile almeno il 30% in meno e chi ha venduto (purtroppo) era costretto a farlo, ma si rendeva benissimo conto di star perdendo soldi. Non so quanto ci vorrà ancora per il mercato risalga ai valori di pre-crisi, ma probabilmente non meno di 5 anni.

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    2. Grazie della risposta! Purtroppo nella zona in cui vorrei comprare i prezzi hanno difficoltà a calare (zona Castelli Romani), più che altro per una sorta di "cartello" tra agenzie e venditori che si rifiutano di veder svalutati i loro immobili (e le agenzie, pur di avere un mandato, difficilmente dicono loro la verità sul giusto prezzo). Fatto stà che sono anni in cui le vendite sono praticamente azzerate (testimonianza diretta di vari agenti immobiliari). In questo momento di crisi ed incertezza succede anche questo, spero che aspettando ancora la gente capisca e si adegui! Buon anno

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  7. Secondo me i prezzi degli immobili stanno salendo, quanto velocemente e se sia una salita continuativa non lo so, ma difficilmente gli immobili potranno aver una valutazione più bassa di quella dei mesi scorsi....in altre parole credo che il fondo si sia ormai toccato. Non credo che convenga comprare nel 2016 rispetto a farlo ora.

    Ti do uno spunto su cui magari puoi scriverci qualcosa...

    Comprare una casa o comprarsi un terreno e poi farsi costruire una casa pensi possa equivalersi come spese?

    Nella mia ignoranza in materia parto dal presupposto che costruire fisicamente una casa nell'entroterra pugliese o a Camogli costi più o meno lo stesso (Materiali, Manodopera, Allacciamenti etc..)....l'enorme differenze tra la medesima casa in due luoghi diversi suppongo sia esclusivamente dovuta al prezzo del terreno su cui la si costruisce....eppure se si vanno a vedere i prezzi dei terreni e si cerca in maniera oculata si possono trovare degli affari.

    Un conto è pagare il terreno il doppio e la casa la stessa cifra, un conto è pagare casa-terreno il doppio..

    Ciaoo

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  8. Ancora adesso penso siamo lontani da una ripresa dei prezzi delle abitazioni. Sebbene qualcosa comincia ad aumentare in termini di compravendite (dovuta ai prezzi riabbassati), l'equilibrio è fragile per cui una ripresa delle valutazioni bloccherebbe nuovamente tutto. Penso che i livelli precrisi saranno raggiunti forse tra 15 anni, mentre per un paio di altri anni vedo ancora una diminuzione del 2-3% l' anno dei prezzi delle case (tempo di attesa delle vendite lungo e numero di immobili sul mercato che aumenta di mese in mese = ulteriore diminuzione dei prezzi). Che ne pensi Francesco?

    Saluti

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  9. Ad oggi ancora nessun cenno di ripresa del settore immobiliare, prezzi che continuano a calare e annunci di case in vendita che si moltiplicano e rimangono per anni. Forse sono ancora troppo alti per una ripresa effettiva su grande scala, considerando anche la perdita di reddito che gli italiani hanno subito negli ultimi anni di crisi (tra casse integrazioni, licenziamenti e contratti a termine sottopagati). Ormai le giovani coppie hanno redditi che sono la metà della generazione precedente, considerando che sono loro a dover comprare le abitazioni vedo i prezzi ancora in calo. Opinioni?

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