Investire nel Mattone con le Aste Giudiziarie

comprare casa all'asta fallimentare
Convengono gli investimenti immobiliari
tramite aste giudiziarie?
Il mattone sarà sempre uno modo di investire sicuro e redditizio; per questo motivo le aste giudiziarie rappresentano una realtà che potrebbe permetterci di investire in un immobile risparmiando cifre considerevoli. Ho deciso di approfondire l’argomento, perché quando ci sono in gioco molto soldi, è bene conoscere ogni aspetto del sistema che intendiamo sfruttare.

Oggi esploreremo insieme il mondo delle Aste Giudiziarie, per capire quali sono i reali vantaggi nell'appoggiarsi a questi meccanismi, i problemi e gli inconvenienti più insidiosi, quanto si risparmia veramente, svelando anche alcuni piccoli trucchi per fare buoni affari.


Nel nostro percorso volto a cambiare vita e vivere senza lavorare, investire in modo corretto e redditizio i soldi che abbiamo diligentemente risparmiato negli anni è certamente un fattore di primaria importanza. Abbiamo già parlato di come Aumentare il Capitale con i Conti Deposito e scoperto come Investire Sicuro con il Value Investing. In questo articolo però voglio tornare a parlare degli investimenti immobiliari e di come possiamo "sfruttare le aste giudiziarie fallimentari" per investire nel mattone in modo da ottenere il massimo rendimento possibile.

Come sappiamo, non sempre risparmiare significa fare buoni affari, il vero segreto del risparmio è conoscere il più precisamente possibile il valore di un bene, ed esser e certi di acquistarlo ad un prezzo inferiore al suo reale valore. A causa della crisi in cui versa il nostro Paese, i fallimenti pullulano e con essi è cresciuto anche il numero di aste giudiziarie; nel 2012 infatti si è verificato un aumento del 15%, da cui deduciamo che la quantità di immobili presenti sul mercato è più ricca e varia che mai, ragion per cui è giunto il momento di capire se le aste giudiziarie rappresentano una possibilità concrete di risparmiare.

Come funzionano le aste giudiziarie


Il Tribunale competente pubblica periodicamente, sui principali quotidiani locali, gli annunci d’asta, attraverso un’ordinanza di vendita che riassume tutti i dati degli immobili, compreso il prezzo di partenza. Le aste possono essere “senza incanto” o “con incanto”.

Nelle aste senza incanto, per poter partecipare, è obbligatorio presentare l’offerta d’acquisto alla cancelleria del tribunale, entro il giorno feriale precedente l’asta, indicando il prezzo al quale si intente acquistare l’immobile. La modulistica necessaria si reperisce presso la cancelleria del tribunale stessa. L’offerta è a busta chiusa e vincolante, nel senso che, se si vince l’asta, non si può rinunciare all'immobile.


Nelle aste con incanto, invece, le offerte vengono fatte a voce secondo il classico meccanismo dei rilanci, in presenza di un notaio delegato o di un giudice. Ogni rilancio, che deve avvenire entro 3 minuti da quello precedente, ha un rialzo minimo deciso dal giudice, che solitamente oscilla tra i 1000 e i 5000 euro.

Se, nelle aste senza incanto, chi propone la cifra più alta vince in modo definitivo, in quelle ad incanto è possibile "perdere" l’immobile se, nei 10 giorni successivi l’asta, qualcuno fa un rilancio superiore ad 1/6 del  suo valore. In questo caso viene indetta una nuova asta per “continuare” la trattativa.

In entrambe le tipologie d’asta, il trasferimento di proprietà vero e proprio avviane quando si versa tutto il denaro necessario; solitamente si hanno 60 giorni di tempo.

Perché le aste giudiziarie vanno deserte


La crisi, ne abbiamo già discusso qualche tempo fa nell'articolo Ecco Perché non Usciremo Mai dalla Crisi, è parte integrante del sistema in cui viviamo, e con essa i fallimenti delle piccole e grandi imprese. E’ quindi scontato che in questo momento storico stiano aumentando i pignoramenti di immobili, nei confronti di chi non è in grado di saldare i propri debiti.

Nonostante le aste-giudiziarie derivanti dai fallimenti siano sempre più ricche di nuove unità pignorate, circa il 30% di queste vanno deserte, cioè nessuno si presenta all'asta per effettuare un’offerta e cercare di accaparrarsi l’immobile. Ci sono molti motivi validi per giustificare questa tendenza, ma il principale è certamente da ricercare nelle difficoltà che si incontrano quando ci si approccia a questo mondo; anche chi è realmente interessato infatti, non si presenta quasi mai alla prima asta, e spesso nemmeno alla seconda; chi compra quindi l'immobile al terzo turno, riesce a risparmiare anche il 50% del suo valore reale.

Ecco la lista di difficoltà che si incontrano quando si vuole avventurarsi nel mondo delle aste fallimentari.


Tempi di attesa per avere l’immobile


Considerando che spesso si tratta di abitazioni o immobili a scopo commerciale, posti sotto sequestro a causa di fallimenti o mancati pagamenti prolungati, prima di prenderne reale possesso occorre che il tribunali svincoli l’immobile. Questo procedimento può richiedere anche alcuni anni, per questo motivo, quando si intende comprare casa con le aste giudiziarie, bisogna valutare bene se abbiamo bisogno o meno di ottenere in breve tempo l’accesso al bene.

Siccome, come vedremo poi, una percentuale del valore dell’immobile va versata prima dell’asta stessa, quello che può accadere è che ci si ritrovi a pagare un mutuo e i suoi interessi, prima ancora di poter mettere le mani sull'immobile, dovendo magari nel contempo sostenere anche un contratto d’affitto, per l'attuale residenza.

La presenza di inquilini che occupano l’abitazione in modo più o meno legale è infine uno dei problemi più frequenti e complessi da gestire; anche applicando le leggi non è per niente semplice mandare via gli occupanti, tanto che spesso occorre avviare un procedimento legale a nostro carico, per riuscire ad ottenere lo sfratto esecutivo. Se gli inquilini sono in affitto, è obbligatorio attendere il termine del contratto, quindi, in taluni casi, l’attesa può prolungarsi anche per anni.

Prezzi che non rispecchiano la realtà


Siccome spesso sono le banche a pignorare un immobile ad un cittadino inadempiente, queste hanno l’unico scopo di ricavare il denaro che la tal persona deve all'istituto bancario, per questo motivo spesso il valore dell’immobile non rispecchia (nel bene e nel male) il reale prezzo di mercato. Inoltre il prezzo viene definito in base a perizie e rilievi catastali tipicamente molto datati, che quindi non tengono conto dell’andamento del mercato immobiliare, dello sviluppo urbano e demografico dell’area e dell’evoluzione dei servizi disponibili nella zona in cui l’immobile risiede.

Spesso prezzi troppo bassi dipendono proprio da perizie poco accurate o da problematiche insolute che gravano sull'immobile stesso.

Per questi motivi il prezzo d’asta può oscillare anche di un 30% intorno al reale valore di quell'immobile  dando la possibilità di fare grandi affari, ma anche di produrre pessimi investimenti.


Vizi e pendenze sull'immobile


Questa forse è la problematica che più di ogni altra rischia di rovinare i sogni di gloria di chi si approccia a questo mondo; non sempre infatti gli immobili all'asta sono liberi da vizi e pendenze, come possono essere eventuali cause civili in corso, sequestri o blocchi di svariata natura. Non di rado accade che, al perito giudiziario incaricato di scoprire le problematiche relative ad un immobile, sfugga qualche insidia; solitamente ogni pendenza segnalata al giudice viene annullata al momento della messa all'asta dell’immobile, ma quando queste non vengono scovate, rimangono valide e necessitano di procedimenti legali dedicati, per essere sbrogliate. Spesso, per evitare questo rischio, ci si appoggia a professionisti esterni, i quali tuttavia ci presenteranno parcelle piuttosto care.

E’ bene sapere poi che tra i costi a carico di chi vince l’asta vertono anche quelli condominiali dell'anno in corso e dei due anni precedenti, a cui vanno aggiunte tutte le spese rimaste in sospeso dal momento del pignoramento dell’immobile ad oggi. In questo caso, se si si tratta di appartamenti è sufficiente chiamare l’amministratore di condominio per farsi comunicare il saldo a pagare, mentre, nel caso di immobili isolati o aziende, il lavoro si complica, e anche qui spesso ci si appoggia ai cari servizi di professionisti del settore.


Pagamenti anticipati


La prima cosa da sapere è che, per accedere all'asta  è necessario versare anticipatamente una certa cifra: nella vendita senza incanto occorre depositare il 10% del prezzo proposto nell'offerta fatta a busta chiusa, mentre nella vendita con incanto, l’ammontare della somma viene stabilita dal giudice, ma non può essere superiore al 10% del valore di partenza dell’asta. Questi soldi vanno consegnati direttamente al tribunale, sotto forma di versamento.

Nel momento in cui si vincesse l’asta, il rimanente importo va versato subito, regola che apre una serie di problematiche da non sottovalutare, come per esempio la necessità di avere a disposizione subito l’intera somma o la difficoltà nel ricevere un mutuo anticipato, senza poter dare garanzie alla banca, visto che l’immobile non è ancora in nostro possesso.


Dove trovare immobili in vendita all'asta


Come accennato, i quotidiani locali pubblicano periodicamente annunci relative alle aste giudiziarie indette per le settimane successive, ma una via interessante e gratuita per verificare la disponibilità di immobili di nostro interesse, può essere quello di appoggiarsi a siti specializzati e costantemente aggiornati. 

Di seguito elenco tre portali utili ed interessanti:


Concludendo


Il mondo delle aste giudiziarie è popolato perlopiù di professionisti, che hanno a disposizione grossi capitali e tempo da dedicare alla visione degli immobili; le problematiche che abbiamo esplorato oggi si superano dedicando molte energie alla visione degli immobili, conoscendo il reale valore di abitazioni paragonabili a quella che interessa, confrontandole e avendo ben chiari alcuni concetti su come investire saggiamente nel mattone.

Il risparmio è certamente notevole, considerando che non ci si appoggia ad agenzie, notai, intermediari; siccome spesso la base d’asta è già inferiore di un 20% rispetto al reale valore di un immobile, se si ha la pazienza e la fortuna di attende che un paio di sedute vadano deserte, si riesce ad aggiudicarsi beni anche al 50% del prezzo reale.

Una buona alternativa al fai da te è appoggiarsi ad agenzie di mediazione, che altro non sono che agenzie immobiliari che hanno maturato una buona esperienza del campo delle aste giudiziarie. Il vantaggio è notevole, perché queste possono sbrigare tutte le pratiche e agevolarci nei procedimenti, mediando anche nella richiesta di eventuali prestiti per l’acquisto, con garanzie reali su quello che andiamo a comperare.

10 commenti:

  1. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

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  2. Grazie delle precisazioni Simona, potresti per favore indicarci meglio le imprecisioni così posso correggere l'articolo e scrivere qualcosa di maggiormente utile? In verità ho incrociato diverse info trovate in rete con consigli che mi ha dato un amico che lavora nel settore, se fossi così gentile da aiutarmi a correggere le imprecisioni, saresti di aiuto a tutti!

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    1. Buongiorno Francesco, indico alcune imprecisioni:
      1-nelle aste senza incanto non bisogna indicare in busta il prezzo al quale si intende acquistare l'immobile (che quindi sara' il prezzo massimo che la persona puo' offrire) ma si indica solitamente il prezzo base piu' il rilancio obbligatorio (se c'e'). Poiche' in ogni caso, se ci fossero piu' partecipanti, dopo l'apertura delle buste, partirebbe l'incanto che ha come prezzo base il prezzo piu' alto offerto.
      2-nelle aste con incanto il rilancio da fare entro i 10 giorni e' di 1/5 e non 1/6 come indicato.
      3-il trasferimento della proprietà non avviene al saldo prezzo ma all'emissione del decreto di trasferimento.
      4-tempi di attesa per avere l'immobile, viene indicato nell'articolo che ci vuole spesso piu' di 2 anni. in realta' e' proprio il contrario, la normalita' e' da tre mesi ai 6 mesi del saldo prezzo. Poi ci sono Tribunali piu' lenti con la burocrazia che ci impiegano fino ad un anno. I casi di tempistiche piu' lunghe sono solo su immobili occupati perche' locati ante-pignoramento, sotto sequestro o assegnata al coniuge. Ma in questi casi l'asta non si fa neanche, in perizia e' scritto se ci fosse questa eventualità.
      (quindi piccole %)
      5-spese condominiali che paga chi si aggiudica l'immobile sono solo le spese della gestione in corso e di quella precedente (e non 2 precedenti come segnato), e nessun'altra spesa rimasta in sospeso.
      6-non e' difficile ottenere un mutuo anticipato, anche perche' innanzi tutto non viene dato il mutuo, viene solo concessa una pre-delibera ed una volta trovato l'immobile viene erogato il mutuo. Ci sono banche che erogano mutui sulle aste e con queste non ci sono problemi di erogazione.
      Ci sarebbero altre cose da specificare ma poi la correzione diventerebbe molto lunga..

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    2. Grazie simona delle preziose puntualizzazioni, appena ho un secondo correggo l'articolo con le tue dritte!

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  3. Ciao Francesco, lungi da me dal voler essere il tuo censore ma leggendo gli ultimi post hai cambiato un po’ il taglio del blog o dell’idea che mi ero fatto.. tratti argomenti delicati o particolari (aste giudiziarie, poker on line,ecc) che ritengo pericolosi e per gente “sgamata” dove sarebbero molti di più quelli che si fanno male che non … probabilmente rientra un po’ tutto nel gioco degli specchietti per le allodole ai fini di marketing del blog, ma non mi importa nulla ci mancherebbe … continuo a preferire di gran lunga l’esperimento iniziale del blog, la scommessa dei pochi euro al mese per vivere e le dissertazioni sulle storture disumanizzanti del “sistema” e spero torni a quel tenore … con simpatia e stima, ciao

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    1. Ciao Andrea! Ti ringrazio molto per la tua opinione, sono ben conscio del fatto che alcuni temi sono borderline e rischiano di discostarsi un po dal taglio iniziale del blog, ma ti prego di tenere presente due aspetti:

      1. Sto continuando a parlare della filosofia di cambiare vita e vivere con pochi soldi, tutt'ora sto vivendo con poco, ma come sai ho già raggiunto il mio obiettivo di vivere con 500 euro al mese, ora sto esplorando nuove tecniche per guadagnare e investire soldi in modo alternativo al mio lavoro. Continuerò a discutere dell'importanza dei rapporti umani e del vivere con poco, ma attualmente ho anche poco materiale in merito, e fatico a trovare cose non banali su cui discutere.

      2. Il mio intento è quello di esplorare alternative alla vita che tutti conduciamo, e di dare la più ampia possibilità di scelta per tutti. Alcuni ritengono questi articoli discutibili e poco ortodossi, altri mi scrivono mail insistenti per chiedermi quando pubblicherò la seconda puntata della guida sul poker. Certi mi chiedono di parlare come speculare acquistando negozi o lavanderie a gettoni, altri si arrabbiano perchè non parlo pi
      di come tagliare la legna... E' difficile parlare di tutto, non entrare in contraddizione, seguire una linea ecc... vorrei veramente riuscire ad accontentare i desideri di tutti, ma obiettivamente non ce la faccio.

      3. Non è una questione di marketing, le cose che scrivo non sono specchietti per allodole, sono reali tecniche per guadagnare. Tutto voglio, tranne ingannare le persone. Anche le guida al poker, per quanto possa essere pericoloso (e lo scrivo ogni due righe che serve disciplina e testa) è una possibilità reale di avere un'entrata parallela, matematicamente sicura e che non ci vincola ad un luogo. Per alcuni è speculare sulle disgrazie altrui, per altri sono concetti illuminanti... che ti devo dire, capisco entrambe le posizioni, ma io vorrei rimanere sempre sopra le parti, dare spunti idee, alternative, anche contestabili certo.

      Lungi da me credere che sia etico vivere spennando gli altri a poker, ma ti prego di considerare il mio "lavoro" qui come una persona che da informazioni, poi come queste vengono usate, è scelta individuale del lettore, farà lui i conti con la sua coscienza, deciderà lui se quella strada fa o no al caso suo.

      Però ad una cosa tengono molto: non sono cavolate o truffe, per me dare informazioni vere e affidabili (nel limite delle mie conoscenze s'intende) è un principio cardine.

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  4. Mi chiamo Giuseppe, ho letto quasi tuttti gli articoli con grande interesse condivido molte tue idee senza saperlo da due anni porto avanti ,con successo ,alcune situazioni analoghe,risparmio oculato e ricerca di un'alternativa fattibile al solo vivere di lavoro.
    Non mi ritrovo in articoli dove per esempio tratti del gioco on-line e anche in quest'ultimo delle aste,forse la mia ignoranza in materia e il timore atavico di sgradevoli incontri fa sì che il tutto resti lontano dalla mia solita curiosità per il nuovo,non chiudo definitivamente le porte a tali eperienza ma per ora canalizzo le mie risorse psico-economiche per altro.

    Una curiosità nei tuoi scrupolosi articoli non prendi mai in considerazione due aspetti fondanti della vita dopo i cinqant'anni: pensione e salute.

    Cosa pensi dell'idea che la pensione ,quando verrà,anche per un cinquant'enne è pur sempre un'ambito riconoscimento economico da tener ben presente.
    Per la salute ,qui si sa possiamo sperare di rimanerne appunto in salute ma se dovesse mancare come fare con un reddito risicato ?
    Un grazie per quanto hai fatto sin d'ora e giusto un saluto di serenità e salute.


    Giuseppe

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    1. Ciao, benvenuto sul blog e complimenti per il tuo stile di vita! L'argomento pensione e salute mi interessano molto, ne parlerò sicuramente presto, ma sono temi difficili da trattare e non mi sento particolarmente ferrato sull'argomento... tuttavia mi informerò come ho sempre fatto e cercherò di dare delle opinioni il più oneste possibili! Ti ringrazio molto per i consigli, sono sempre i benvenuti, anche perchè non è semplice trovare sempre argomenti nuovi da approfondire!

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  5. BRESCIA ASTE IMMOBILIARI BERGAMO ASTE IMMOBILIARI RAGAZZI LASCIATE PERDERE LE ASTE IMMOBILIARI ,POSSO SEMPBRARE DEGLI AFFARI è VERO MA SONO PIENE DI PERICOLI ED INSIDIE DI OGNI GENERE DALLA PERIZA GONFIATA ALLA CASA ABUSIVA SENZA LA DOCUMENTAZIONE PER LA RIVENDITA O AFFITTO E ANCHE QUESTI PROFESSIOPNISTI CHE VOGLIONO SOLDI PEGGIO DELLE AGENZIE IMMOBILIARI
    UN AMICO HA AVUTO UNA BRUTTA ESPERIENZA PERCIO IL CONSOGLIO è DI NON RISCHIARE VISTO CHE NN SI STA COMPRANDO UNA BICICLETTA , CI SONO ANCHE I CUSTODI DELL'IMMOBILE CHE NON SANNO MAI NIENTE DI NIENTE
    MEGLIO ROVARE LIMMOBILE DA PRIVATI E TRATTARLO A PIU NN POSSO

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  6. Non è che investendo in immobili rischiamo che ci vengano espropriati a favore degli immigrati?

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