Come Comprare Casa all'Estero (Guida Pratica)

acquisto immobile in Paese straniero
guida pratica all'acquisto di una casa all'estero

Comprare casa all'estero, sia come investimento sia allo scopo di trasferirsi all'estero e cambiare vita, è sicuramente un'idea interessante. Sono molti i luoghi nel mondo, dove è possibile comprare un appartamento con pochi soldi, e allora perché non valutare l’idea di investire un piccolo capitale in un Paese straniero?

Abbiamo già visto Dove Vivere all'Estero con Pochi Soldi e ci siamo cimentati anche nell'impresa di capire Dove Vivere con Pochi Soldi in Italia; oggi vediamo di definire cosa serve per comperare casa all'estero, quali sono i passi da compiere, i problemi che potremmo incontrare, e i vantaggi che si possono ricavare dall'acquisto di un immobile all'estero.


Perché Investire all'Estero Conviene


La recente crisi economica ha causato un abbassamento del prezzo degli immobili in moltissime Regioni del Mondo; Spagna, Stati Uniti, Inghilterra sono solo alcuni esempi dei luoghi dove oggi, comperare un appartamento, costa molto meno che in Italia. In barba a quanto recentemente dichiarato dal presidente del Censis, nel nostro Paese il mercato immobiliare sta resistendo alla crisi. Giuseppe Roma aveva infatti ipotizzato come, nel 2012, i prezzi delle case sarebbero scesi del 20%, soprattutto a causa dell'Imu, dichiarando: "Per far fronte alla nuova tassazione, le famiglie, prima di mettere mano ai risparmi, metteranno in vendita le seconde case". 

In realtà, nonostante nell’ultimo anno il valore degli immobili, in Italia, sia sceso di ben il 3,4%, bisogna considerare che, con l’arrivo dell’euro, i prezzi erano stati pompati quasi del 40%, quindi, ancora oggi, stiamo comprando appartamenti a cifre che non rispecchiano il loro vero valore.

Per completare il quadro, va detto che sono molti gli economisti che prevedono un crollo immobiliare italiano tra 2 o 3 anni, si parla di prezzi che scenderanno anche del 50%, ma questo non concorda con le recenti dichiarazioni del presidente Monti, che ha assicurato: "Dal 2013 riprenderemo a crescere!".

Certezze non ve ne sono, d'altronde se fosse facile prevedere l'andamento del mercato immobiliare, sarebbe altrettanto semplice arricchirsi seguendo l’andamento dei prezzi, ma di fatto, non è così.

In pratica quindi, non ha senso fare ipotesi su quello che accadrà, almeno non per noi che non siamo ricchi imprenditori che effettuano quotidianamente compravendite d’immobili, quello che possiamo fare è investire ora i nostri risparmi nel modo migliore, e quello che il mercato oggi dice, è semplicemente che all’estero, comperare casa, conviene.




Tecnicamente, Come si fa l’Acquisto di Case all'Estero


La prima cosa da fare è informarsi bene sulle leggi vigenti nel luogo in cui s'intende investire, questo perché la legislazione può essere anche molto differente da quella italiana, e la burocrazia anche poco intuitiva; prima di versare una qualsiasi somma è importante sempre stipulare un contratto preventivo, cioè una scrittura che legalizzi la compravendita, eviti che la casa venga venduta a qualcun altro mentre la trattativa procede, e tenga traccia del denaro versato. In questo caso va posta particolare attenzione alle leggi, perché in certi Paesi, l’accordo preventivo è vincolante, e ci obbliga ad acquistare l’immobile, anche se poi cambiamo idea.

In seguito va stipulato l'accordo di vendita vero e proprio, anche in questo caso va tenuto ben presente che, non in tutti i Paesi esteri, la legislazione fondiaria richiede l’obbligatorio “legalizzare” l’atto di vendita, ma per la nostra completa sicurezza, è bene far redigere tale atto da un notaio.

Con l’accordo di vendita la casa è definitivamente di nostra proprietà, previo naturalmente il versamento della somma in denaro, richiesta da venditore.



Trasferire Soldi all'Estero o Fare un Bonifico Internazionale?


Una delle domande che immagino tutti si facciano è: "Il pagamento dell’immobile all'estero, mi conviene farlo dall'Italia o è meglio aprire un conto all’estero e gestire tutto con quello?" E ancora: "Si pagano delle tasse?". Cosa conviene fare?

Va subito chiarito, in modo definitivo, che la detenzione di capitali all’estero, da parte di residenti in Italia, è perfettamente legale, quindi non ci sono problemi ad aprire un conto all’estero.

Quanti soldi si possono portare all'estero?

Va inoltre specificato che, qualora s’intendesse recarsi nel Paese estero con i soldi appresso, e aprire direttamente lì un conto corrente, la legge non permette di portare con sé più di 10.000 euro a persona, senza dichiararli, pena il blocco del denaro e una multa di anche il 40% del valore in eccesso (oltre i 10.000 euro) esportato.

L’apertura di un conto all’estero ha dei costi, sia di apertura stessa sia di mantenimento, inoltre è soggetto a tassazione italiana (DPR 642/1972) dell’imposta di bollo di 34,20 euro.  Lo spostamento di denaro inoltre, va segnalato in un apposito modulo del modello UNICO, del quadro RW, della dichiarazione dei redditi. Se poi si lascia del denaro nel conto, gli interessi vanno anch'essi dichiarati e sono soggetti a tassazione, in Italia.

In definitiva quindi, a meno che non sia strettamente necessario, per l’acquisto di un immobile all'estero, è più conveniente, e meno problematico, pagare con un bonifico internazionale, piuttosto che aprire un conto estero, e poi eseguire il versamento da quello. Solitamente il bonifico internazionale ha un costo fisso, che dipende dalla somma trasferita, ed è soggetto alle commissioni di cambio valuta (fuori dall'UE); ogni banca ha i suoi "prezzari", quindi occorre informarsi bene, presso l’istituto di credito italiano, in cui abbiamo il conto corrente.




Consigli per Acquistare Immobili all'Estero 


Ci sono alcune regole universali che vanno ben tenute presenti quando si decide di comperare casa all’estero, questi accorgimenti valgono un po’ per tutti i luoghi del Mondo e sono fondamentali per permetterci acquisti sicuri e investimenti convenienti.


Affidarsi solo alle agenzie locali


Purtroppo, per quanto si possa essere ferrati in materia di compravendita immobiliare, il rischio di portare avanti una trattativa da soli è troppo alta, quindi conviene sempre affidarsi alle agenzie immobiliari locali. L’ostacolo linguistico, soprattutto nella lettura e nell'interpretazione dei documenti, non ci permette di operare in totale sicurezza; inoltre spesso il prezzo dell’immobile non comprende alcune spese extra che possono far variare significativamente la cifra finale, come il trasferimento e il cambio di denaro nella valuta di quel Paese, le spese di traduzione dei documenti, la stima dell’immobile da parte di professionisti, le spese per la messa a norma dell’edificio secondo le leggi vigenti, eventuali certificazioni (quelle energetiche per esempio) e perizie da parte di specialisti. 

Le agenzie serie sono in grado di allertarci su eventuali spese extra cui non abbiamo pensato, oltre che a conoscere molto bene le normative evitandoci sia sorprese inattese, che possibili truffe. Va tuttavia specificato che, spesso, il prezzo degli immobili dichiarato dalle agenzie, non comprende appunto queste spese, quindi sarà sempre nostra premura, chiedere chiarezza a chi ci farà da tramite nella compravendita d’immobili.


Visitare di Persona l’Immobile


Mai comperare sulla base di fotografie viste su un sito web, sulla parola di un contatto (anche fidato) presente in loco o affascinati da un affare, del quale però abbiamo visto solo immagini su cataloghi e sentito parole lusinghiere dell’agenzia o del venditore. Anche se si tratta di uno sforzo non indifferente, la casa o l’appartamento che vogliamo comperare va visto di persona, anche più di una volta, questo perché spesso ci si rende conto che un affare è tale per determinate condizioni (posizione svantaggiata, stato di conservazione dell’immobile ecc.) per cui meglio sempre toccare con mano quello che andiamo a comperare.


Chiedere informazioni a chi abita nello stesso stabile e ai vicini


Recarsi a visitare l’immobile ci permette  di raccogliere le informazioni più importanti e veritiere che possiamo trovare, cioè quelle reperibili parlando con le persone del luogo. Per esempio se stiamo acquistando un appartamento in una palazzina o in un complesso, è d’obbligo chiedere quanto realmente si spende di spese condominiali, a che prezzo hanno comperato i loro appartamenti, quali lavori secondo loro dovranno essere affrontati a breve, se ci sono eventuali problematiche irrisolte, se ci sono buoni rapporti con il vicinato e se l’investimento che hanno fatto si è rivelato un buon affare o meno. Potremmo in questo modo capire se stiamo tralasciando qualche importante dettaglio o se stiamo investendo bene il nostro denaro.


Attenzione alla descrizione negli annunci


Il mercato immobiliare, è bene dirlo, è un mondo spietato; cercare di rendere appetibile un immobile è un’arte che, chi fa questo mestiere, impara ben presto a sfruttare al meglio. Si tratta però di un’arma che possiamo sfruttare a nostro vantaggio, perché saper leggere tra le righe ci permette di evitare a priori di interessarci di quei potenziali affari che, in realtà, nascondono delle fregature.

1. Quando un annuncio si sofferma troppo su quello che si risparmia acquistando (nessuna spesa d’agenzia, spese comuni ridotte ecc.) è probabile che ne esistano altre, delle quali verremo a conoscenza solo dopo acquisto eseguito.

2. Quando si cerca di enfatizzare che l'edificio è di lusso, probabilmente viene fatto con l’intenzione di giustificare un prezzo più elevato di quello di edifici della medesima categoria. Tradotto: non stiamo facendo un buon affare.

3. Quando, in un annuncio, troviamo aggettivi troppo generici, come design "accattivante", "splendido appartamento", "accogliente porzione di…", "incantevole", con tutta probabilità si tratta di un immobile veramente molto piccolo.

4. Leggendo vari annuncio fa quasi sorridere quando vengono enfatizzate le caratteristiche di una sola stanza: "Grande soggiorno cucina", "ampio bagno finestrato" ecc. perché è evidente che il resto della casa è molto piccolo, mal disposto o comunque così poco interessante da voler essere quasi nascosto agli occhi del compratore.

5. "Di recente ristrutturazione" invoglia a pensare che quest'anno o l'anno scorso siano stati fatti lavori di sistemazione, ma è un'informazione molto vaga, che non specifica se ci sono altri interventi da eseguire e che probabilmente serve a mascherare una ristrutturazione risalente a 5 o 10 anni fa. Se in un annuncio troviamo la frase "come nuovo" significa poi che stiamo trattando un immobile piuttosto datato, ma che appare ben tenuto, quindi probabilmente abbisogna di più di un lavoretto per essere definitivamente sistemato.




Leggi e Spetti Fiscali per Possedere Casa all'Estero


Una volta era obbligatorio dichiarare, in Italia, eventuali immobili posseduti all'estero, solo se da questi si percepiva un qualche introito, per esempio affittandoli come casa vacanze. Oggi, con il Governo Monti, è stata introdotta l'IVIE (imposta sul valore degli immobili situati all’estero) che obbliga a pagare lo 0,76% del  valore di acquisto dell’immobile (articolo 19, comma 15, del Dl 201/2011).

Se per esempio (semplificando) un immobile viene pagato 100.000 euro, annualmente dovremmo pagare (oltre alla tassazione presente nel Paese di locazione dell’immobile) altri 760 euro di tasse, in Italia. Questo significa che siamo costretti ad una doppia tassazione, quella del Paese estero e quella italiana.

Se questo valore è però inferiore ai 200 euro, l’imposta non va pagata; in pratica se abbiamo pagato la nostra casa meno di 26.381 euro, siamo esenti dal versamento dell’imposta.

La regolamentazione sull'esportazione di capitali all'estero, di cui ho accennato prima, serve proprio ad evitare che, chi intende evadere il fisco, porti all'estero grosse somme di denaro, apra un conto nel Paese in cui vuole comperare casa, e poi esegua l’acquisto tramite un conto aperto in loco. In questo modo, non esistendo traccia di denaro esportato, per il fisco italiano sarebbe quasi impossibile scoprire eventuali evasori, perché, di fatto, per ogni cittadino dovrebbe controllare, in ogni Stato del Mondo, l’eventuale possesso d'immobili. Il tetto di 10.000 euro a persona, inteso come somma che ogni singolo cittadino italiano può portare con sé all'estero, senza dichiararla, serve proprio a tracciare i flussi di denaro in uscita dal nostro Paese, e scoprire con maggior facilità, eventuali evasori.

Il possesso di una casa all'estero, infatti, va dichiarato nel quadro RW della dichiarazione dei redditi.




Concludendo


Comperare casa all'estero è probabilmente un investimento vincente, soprattutto se s'intende acquistare in una località dove è possibile affittare come casa vacanze, per molti mesi l’anno. Tutto però va eseguito con estrema attenzione, senza fretta e senza trascurare nessun dettaglio. Non va poi dimenticato che le tasse su una "seconda casa all'estero", per chi risiede in Italia, possono essere piuttosto significative, quindi l'investimento va valutato anche in questi termini.

Quest'articolo vuole dare solo un'infarinatura generale su quali sono gli aspetti principali da considerare, quando si vuole comperare casa all'estero, la convenienza o meno di questo investimento, è ovvio, dipende soprattutto dal luogo in cui si va ad acquistare, ma per stabilire quali sono i luoghi nel mondo dove conviene comperare casa, vi rimando ad un prossimo articolo.

27 commenti:

  1. L'importo che si paga all'estero sulla proprietà della casa viene detratto dall'Ivie pagato in italia, proprio per evitare la doppia tassazione

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  2. Ciao,mi trovi completamente d'accordo su tutto.
    Avrei comunque bisogno di un consiglio che riguardi l'acquisto di negozi in Italia,oppure di appartamenti nella Capitale Parigina.
    Ovviamente con l'intenzione di ricavarci un reddito "decente",in linea con l'andamento del mercato.Se poi riuscissi a fornirmi dati che si avvicinino al modo in cui operare ti sarei infinitamente grato.
    Riingrazio per lo spazio e complimenti per il blog.

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    1. Eh non so molto di compravendita di attività commerciali, comunque mi informo e vedo se riesco a trovare un po di materiale per scrivere un'articolo che possa essere d'aiuto. Grazie a te per lo spunto interessante! :) a presto!

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  3. Scusa,ma non mi sono spiegato bene.
    Per l'acquisto di negozi intendevo dire cio' che riguarda l'immobile stesso come bene da mettere a reddito,non l'attivita' svolta nel medesimo
    La rete pullula di pseudo-esperti del settore,ma ti garantisco che le risposte alle quali prestare credito sono veramente poche...
    La sensazione e' quella di vedersi sfuggire l'affare della vita.
    In realta'risulta essere tutto alquanto fumoso.
    L'esempio principe e' il calcolo dell'inflazione,in poche righe spieghi l'importo di cui avremmo bisogno nel caso in cui decidessimo di vivere di rendita.Ti garantisco di aver consultato diversi tomi scritti da "emeriti esperti".Mille equazioni, calcoli astrusi,sconosciuti tra l'altro alla maggior parte dei lettori.
    Sicuramente lo scopo e' stato raggiunto,vendere un libro o un seminario...
    Per quanto mi riguarda,non mi e'stato possibile capire in modo definitivo se con l'immobile commerciale acquisito in Italia e messo a reddito, oppure l'aquisto di case in una capitale straniera (nello specifico Parigi) anch'esse poste in affitto si possa'vivere decentemente.(ovviamente con tutte le varianti del caso).
    Scusate la prolissita'.

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    1. Ho capito. Devo fare una ricerca approfondita e consultare un amico che lavora nel campo, non so se arriverò ad un dunque, ma è uno spunto interessante per un bell'articolo e sicuramente provo ad accumulare materiale s studiarci su, potrebbe essere un'occasione anche per me, che invece mi sono sempre fissato sull'acquisto di immobili all'estero per affitto turistico :)

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    2. Il lettore che parla di Parigi ha ragione. Purtroppo nell'acquisto di un immobile in Francia(ci vivo) in questo momento occorre considerare alcuni aspetti:
      - i prezzi. Su Parigi sono ancora molto alti. St Germain gira anche su 20 k eur/mq ed il carré d'or é intoccabile.L'ottavo a 8/9.000 per mq.
      - le imposte (Tax foncière/Abitation) e spese condominiali. L'incidenza delle 3 voci puo' superare il 4% sulle piccole unità.

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  4. Ti ringrazio per la tempestivita' della risposta.
    In quanto all'acquisto di immobili fuori Patria' per affitti turistici' mi permetto di ricordare che Parigi e'la meta piu' visitata al mondo.
    Circa 25 milioni di turisti all'anno soggiornano nella ville Lumiere...
    Ciao.

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  5. Ciao ho una somma consistente di liquidita,come posso investirla al meglio ti ringrazio.

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    1. La liquidità, é tale se già bancarizzata cio" depositata in banca.
      In questo caso l'investimento immobiliare all'estero puo' essere interessante a condizione che ci si accordi sulla reddività al netto di spese, imposte e tasse che si possa sperare di toccare.
      In Francia il residenziale gira a meno di un 4 lordo, Dubai circa l'8%,la Tailandia e la Malesia sono circa al 7% lordo (ma attenzione ai titoli di proprietà in Tailandia non ci sono!) Florida e Miami girano ancora bene diciamo il 7%.

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  6. Una bella partita di oppio le cui quotazioni sono in netta ripresa. Buy and hold.

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  7. vorrei sapere se un contratto di compravendita di immobile (multiproprietà)SCRITTO IN ARABO HA VALORE PER LA LEGGE ITALIANA.GRAZIE
    PURTROPPO SONO UNO DEI TANTI CHE HANNO COMPRATO UNA MULTIPROPRIETA IN EGITTO E CHE NON VORREBBERO PIU PAGARE LE SPESE DI CONDOMINIO PERCHE AUMENTANO DI ANNO IN ANNO.
    ADRIANO

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  8. Buongiorno Francesco, ho intenzione di comprare un immobile alle canarie per poi affittarlo dall' Italia, però come faccio a sapere se l' agenzia a cui mi sono appoggiato poi non mi avverte nel momento in cui viene affittato e si tiene i soldi? Lo so che bisognerebbe fidarsi però... Grazie in anticipo per l' eventuale risposta.

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    1. Non ti conviene comprare e affittare tramite un unica agenzia, ti conviene comprare e poi affittare in modi indipendente, gestendo tu i contatti. Tieni presente che di solito gli immobili sono parte di un residence gestito da una figura unica che si occupa di dare le chiavi a chi arriva e (a volte) gestire le pulizie. I soldi dell'affitto te li fai versare direttamente sul conto anticipati, così non rischi nulla.

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  9. Grazie mille molto veloce e gentile, se ho dei dubbi posso ancora contattarti?

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    1. figurati, non sempre ho il tempo di rispondere... scrivi pure quando hai bisogno :)

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  10. Salve, e complimenti per l'articolo.
    Avrò presto della liquidità a disposizione, ed ero tentato dall'acquisto in nord Europa, per esempio in Finlandia, o negli Stati Uniti.
    Un amico israeliano mi dice che lui ha comprato negli Stati Uniti tramite un'agenzia israeliana, senza andare di persona, la stessa agenzia gestisce l'affitto.
    La casa era di proprietà di una banca, presumo in conseguenza dell'impossibilità di qualcuno a pagare il mutuo. Il prezzo particolarmente invitante.
    Alternativamente, considerato l'alto livello di onestà della gente, ero tentato dalla Finlandia, che frequento comunque per altri motivi.
    Che ne pensi?

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    1. Sull'onestà di quel popolo concordo pienamente, ma non comprerei mai senza andare a vedere di persona... non tanto per un'eventuale fregatura, ma perchè il contesto in cui è immersa la casa e altri fattori come la posizione, il vicinato e lo stato di conservazione, sono fattori che puoi valutare solo vedendo di persone l'immobile! :)

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  11. Io ho il problema opposto, devo vendere una mia proprietà a un brasiliano che vorrebbe acquistare come seconda casa, perciò mantenendo residenza in Brasile dove vive attualmente.
    è arrivato a me tramite conoscenze comuni, non ha interesse a venire in Italia ne ad avere documenti italiani.
    Per potergliela vendere che documenti deve presentare lui?
    ringrazio in anticipo per le eventuali risposte

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  12. Buongiorno, forum e articoli interessantissimi. Chiedo dove posso trovare un elenco di agenzie che si occupano dell'acquisto all'estero di un immobile. per essere certa di non incorrere in problemi.
    Grazie

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    1. Non esiste un elenco vero e proprio...io ti consiglierei di recarti sul posto e valutare di persona.

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  13. Buon giorno
    avrei intenzione di vendere casa mia in quel di Milano, per acquistare una o 2 casettine in Spagna.Queste due case le metterei poi in affitto , per poter acquistare poi tramite mutuo una casa a Milano.
    Troverei dei problemi per poi farmi pervenire i soldi dell'affitto in Italia?
    I pagamenti nella meedia degli spagnoli risultano regolari?

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  14. Ciao Francesco, io sono al momento residente in Andalucia insieme a tutta la famiglia (moglie e 2 figli). Stiamo pensando di comprarci un piccolo appartamento e affittarlo a settimane. Non mi e' chiara una cosa del tuo articolo: su questa casa, oltre alle tasse locali e alla IVIE in Italia devo anche pagarci l'IMU come seconda casa? Per quanto riguarda invece il reddito prodotto dall'affitto della casa come mi devo comportare? Pago le tasse qui in Spagna o in Italia? Pensi potrebbe aver senso lasciare la residenza di mia moglie qui in Spagna e farla comprare a lei?Grazie

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  15. Ciao Francesco. Ottimo blog, veramente ottimo. Vorrei anche soffermarmi sul atto che ci sono vendite di appartamenti "sulla carta" che, proprio per il fatto che fisicamente non esistono ancora, sono fortemente scontati. In Thailandia è pieno.

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  16. Ciao Francesco. Complimenti per il blog. Sto cercando un piccolo appartamento a Tenerife da mettere a reddito. Sono già andata a perlustrare in loco ma le case che ho visionato ( vendute dalle banche) hanno dei referenti abbastanza ambigui, poco professionali e preparati... mi hanno chiesto una caparra cosi su due piedi per bloccare la casa... :-/.
    Tu conosci qualche agenzia affidabile a cui posso rivolgermi dall'Italia iniziando magari a scriverci via mail, visionare delle case e poi ovviamente andarle a vedere di persona? Mi hanno consigliato Servihabitat ma il sito è praticamente incomprensibile e contattarli impossibile.
    Grazie

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  17. Ciao Francesco.
    Mi chiedevo se, RESIDENDO ALL'ESTERO si dovrà continuare a pagare la tassa sulla casa o altre tasse in Italia.
    Lorenza
    P.S. Leggo sempre il tuo blog con interesse. Grazie

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    1. No, se cambi la residenza paghi tutto nel Paese in cui sei residente :)

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  18. Salve,
    vorrei acquistare una casa all'estero, e trasferire la mia residenza li con la relativa iscrizione all'aire.
    cosa dovrei pagare in Italia?

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