9 Regole d'Oro per Comperare Casa

Fare un buon investimento immobiliare è molto importante
Quando si acquista un immobile è importate
fare un buon affare
Acquistare casa è una tappa essenziale nel nostro processo di raggiungimento dell’indipendenza economica, liberarsi di un peso importante come quello dell’affitto non è un traguardo, ma il punto di partenza dal quale iniziare a costruire una vita libera e felice. Risulta quindi estremamente importante scegliere bene l’investimento da fare, perché l’acquisto di un immobile condizionerà la nostra situazione economica per molto tempo.
Ho individuato nove regole da seguire per fare un acquisto immobiliare sicuro e conveniente; sia se si intenda comperare casa per viverci, che per investire i nostri risparmi in modo sicuro.


1. C’E’ SEMPRE UN AFFARE CHE TI ASPETTA


Abbiamo iniziato a cercare casa da qualche giorno e crediamo di aver fiutato un buon affare, la tendenza è quella di fare di tutto per accaparrarsi l’affare che ci sembra irripetibile e sicuro! Sbagliato! Se abbiamo già trovato un affare dopo pochi giorni, non vuol dire che sei stati fortunati, ma che un affare in cui investire c’è sempre, basta cercare con attenzione e non avere fretta. Magari passeranno altri dieci giorni o un mese, ma un altro immobile messo in vendita ad un prezzo favorevole arriverà. Prima di buttarsi quindi sul primo affare che si fiuta, conviene lasciarsi scappare qualche investimento immobiliare interessante, confrontarli tra di loro, capire bene quali sono i prezzi medi del mercato in quella zona e attendere con pazienza che si presenti un nuova occasione.

2. COMPERARE SOLO AL 70% DEL PREZZO


Se nella zona in cui stai cercando di investire un appartamento di 100.000 metri quadri costa mediamente 250.000 euro, datti come regola di non comperare a più di 175.000 euro,  ovvero scegli solo gli appartamenti che costano il 30% in meno della media. Anche se i prezzi di mercato sembrano essere intoccabili, ricordati c’è sempre un immobile che viene venduto ad un prezzo inferiore dei “suoi simili”, perché ci sarà sempre qualcuno che ha necessità di vendere velocemente, ed è su questi immobili che dobbiamo investire. Comperare risparmiando il più possibile è l’obiettivo più importante, pagheremo meno tasse, estingueremo prima il mutuo (qualora lo avessimo contratto) e in caso di vendita della casa ne ricaveremo un guadagno sicuro, anche rivendendo al normale prezzo di mercato.


3. NON FISSARSI SU UN IMMOBILE


Quando si valuta l’acquisto di una casa,  soprattutto se questa è la prima casa e intendiamo andare a viverci, non bisogna commettere l’errore di innamorarci di un determinato immobile; se infatti ci autoconvinciamo che una casa sia perfetta per noi, smetteremo di ragionare in termini di investimento e perderemo il controllo. Case adatte alle nostre esigenze ce ne saranno sempre, basta restare calmi e  aspettare che il mercato sforni qualcosa di interessante; l’acquisto di un immobile è una cosa più grande di noi, probabilmente non lo abbiamo mai fatto ed è facile ritenere importanti (se non essenziali) aspetti che in verità non lo sono. Quando ho costruito la mia casa ho girato non so quanti negozi per scegliere le maniglie delle porte, al tempo mi sembrava una scelta essenziale, oggi non le guardo nemmeno più. Non bisogna mai dimenticare che stiamo per vincolarci economicamente in modo importante, è necessario restare lucidi e valutare concretamente le differenze e i vantaggi tra i diversi investimenti.


4. COMPERARE SOLO DA PRIVATI


Bisogna evitare le agenzie immobiliari per numerosi motivi, il primo è che in verità non ne abbiamo bisogno, qualunque cosa loro possano fare per noi, sicuramente ce la possiamo fare da soli; certo è comodo sguinzagliare un agente immobiliare e aspettare che trovi la casa che fa per noi, ma va tenuto presente che il loro scopo è vendere, quindi non è sempre detto che facciano la scelta migliore per noi e il nostro investimento. Va poi considerato che le agenzie trattengono una percentuale sulla somma totale, quindi non solo andiamo a perdere una discreta quantità di denaro, ma alcune gonfiano i prezzi degli immobili per ricavarne il massimo.
Un privato che vende casa è molto più motivato di uno che la affida ad un agenzia, inoltre parlando direttamente con un privato ci si può rendere conto se questo ha una reale esigenza di vendere (mancanza di soldi, separazioni, fallimenti ecc.) e quindi se possiamo spuntare un buon prezzo. Se questo invece ha tempo e voglia di ricavare il massimo dalla sua vendita, difficilmente porteremo a casa un buon affare, meglio pensare di investire su un altro immobile.

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5. NEGOZIARE SENZA SCRUPOLI


Il prezzo di un immobile va contrattato, che tu abbia di fronte un agenzia o un privato è essenziale cercare di spuntare il prezzo migliore. Va tenuto sempre presente che chi hai di fronte non è qualcuno che ci sta facendo un favore o peggio ancora un amico; anche se i venditori esperti sanno fare leva sui nostri sentimenti, bisogna mantenere un totale distacco e puntare solo ad ottenere  un investimento immobiliare sicuro. Il modo più semplice è quello di dare del lei a chi ci sta di fronte, il formalismo non da scampo al venditore, e non gli permetterà di instaurare un rapporto umano nei nostri confronti. In secondo luogo non bisogna mai dire quanto si è disposti a spendere, bisogna sempre (e sottolineo sempre) fare in modo che sia il venditore a dire per primo il prezzo; se lui sa quanto crediamo che quell’immobile per noi valga, finiremo per pagare un cifra maggiore di quella a cui lui è disposto a vendere. Come ultimo importantissima strategia c’è quella di fare un’offerta scandalosamente bassa, se la casa costa 250.000 euro, spariamo 180.000 e poi da lì iniziamo a contrattare, solo in questo modo alla fine l’ago della bilancia penderà dalla nostra parte.

In generale la cosa più difficile da fare è dire no: Andiamo all’incontro con il venditore ben preparati, decidiamo quanto vogliamo spendere e se non raggiungiamo il prezzo andiamo via senza tanti convenevoli, tra qualche giorno qualcuno metterà in vendita un altro immobile interessante. 


6. SEGUIRE SEMPRE LE ASTE GIUDIZIARIE


Acquistare casa all’asta è forse il modo migliore per investire, saltuariamente lo stato mette in vendita tutta una serie di immobili (e terreni) che per qualche motivo sono stati confiscati al possessore, alcuni mesi prima dell’asta sui giornali locali la Regione ha l’obbligo di pubblicare l’annuncio dell’asta, con le informazioni relative ai beni in vendita e le date di convocazione. Questa pubblicazione è utilissima perché consente di informarsi prima di partecipare alla gara d’asta e conoscere quindi il reale valore degli immobili. Solitamente alle aste partecipano molte ditte costruttrici in cerca di affari sicuri, queste sono piuttosto scaltre nel riconoscere quali immobili sono dei veri affari, per questo è necessario prima partecipare come spettatori, rendersi conto di come funziona e di quali tipologie di case sono oggetto ci contesa.

Il modo migliore per partecipare ad un asta è non fare offerte fino all’ultimo, ogni nostro rilancio sarebbero soldi che poi dovremmo sborsare per l’acquisto. Solitamente le persone tendono ad alzarsi il prezzo a vicenda; mano a mano che la base d’asta cresce molti lasceranno perdere e resteranno uno o due contendenti. Quanto il prezzo sembra aver raggiunto il tetto massimo che entrambi sono disposti ad investire, è il momento di fare un’offerta forte, decisamente superiore a quelle degli altri, in questo modo l’immobile avrà superato (anche se probabilmente di poco) il limite di prezzo che si erano imposti e avremo maggiori chance di aggiudicarcelo. 


7. INFORMARSI BENE SULL'IMMOBILE


I venditori raccontano bugie e omettono particolari che svalutano l’immobile, spesso inoltre loro stessi non sono ben informati su passaggi, proprietà e situazioni anomale pendenti sull’immobile. La strategia giusta per spuntare il miglior prezzo è andare ad un primo incontro con il venditore, visitare la casa, farsi dare la maggior quantità di informazioni possibili, il prezzo a cui intende vendere, una copia dell'intera documentazione dell' immobile e quindi andare via senza sbilanciarsi. In seguito è d’obbligo recarsi al catasto della propria città e verificare:
  1. Che la persona che vende la casa sia l'effettivo proprietario, e che sull'immobile non ci siano problemi giuridici.
  2. Che non ci siano iscrizioni ipotecarie o vincoli pendenti sull'immobile.
  3. Che non esistano diritti di passo a piedi o in macchina  attraverso il nostro terreno.

Più informazioni discrepanti da quanto ci ha fornito il venditore troviamo meglio sarà, perché a questo punto richiederemo un secondo incontro in cui, dopo aver ampiamente sottolineato svariate problematiche che non ci erano state comunicate (ce ne sono sempre), contratteremo il prezzo facendo leva sulla nostra posizione di “parte lesa”.


8. INVESTIRE SEMPRE COME SE SI DOVESSE RIVENDERE


Stiamo per investire in una casa che ci convince totalmente e siamo ragionevolmente sicuri di firmare il preliminare; questo è il momento di chiedersi cosa succederebbe se dovessimo rivendere l’immobile. Purtroppo nella vita bisogna fare i conti con gli imprevisti, anche se siamo convinti che sarà la casa della nostra vita, da un giorno all’altro le cose potrebbero cambiare ed essere costretti a vendere. L’immobile che stiamo comperando, se lo rivendessi tra un anno, lo piazzerei facilmente? Dato l'investimento iniziale, ricaverei un guadagno?
Questa domande sono fondamentali in quanto l’affare vero lo si fa al momento dell’acquisto non della vendita. Se si compera ad un prezzo standard di mercato, si verificherebbe un guadagno solo se al momento della vendita il mercato immobiliare fosse in crescita: Per esempio nel corso del 2011 le quotazioni degli immobili sono scese del 3% circa, chi allora ha investito a prezzo di mercato, oggi rischia di non aver fatto un buon affare.

9. NON AVERE MAI FRETTA


A meno di non vivere sotto un ponte, c’è sempre tempo di sborsare centinaia di migliaia di euro per una casa. Stressati dai tempi, dagli incontri e dalla voglia di concludere, è facile perdere di lucidità, farsi consigliare male dalla fretta e concludere un investimento svantaggioso. Non bisogna mai perdere di vista l’obiettivo: concludere un buon affare! Qui stiamo parlando di una scelta che condizionerà le nostre vite per lungo tempo, se c’è qualcosa che non ci convince, qualcosa di concreto che mina la bontà dell’acquisto bene, lasciamo perdere, come dice la regola numero 1, troveremo un nuovo affare tra pochi giorni.

smetteredilavorare.it

23 commenti:

  1. Grazie di questo interessante post e del blog tutto? Ero molto interessata all'acquisto di una casa all'estero: ne darai presto informazioni? ciao daniela

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  2. Ciao, grazie a te per frequentare e leggere i miei post :) Adesso sto ultimando una ricerca su come incassare la pensione all'estero senza tasse, in coda ho un post proprio su come comperare casa all'estero, come va dichiarata ecc... anch'io sto pensando ad investire in un piccolo appartamento alla Canarie, attualmente mi attira molto Fuerteventura, in cui sono stato e ho trovato appartamenti con due stanze a meno di 50.000 euro! Sii paziente, ne parlerò sicuramente ;)

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    1. Complimenti per il blog, davvero bellissimo, innanzitutto perchè mi ci rivedo in pieno ed è molto che cerco (e in alcuni casi trovo) metodi alternativi al lavoro quotidiano.
      A proposito di case di Fuerteventura, proprio pochi giorni fa stavo guardando anch'io, su Kyero.com. Ci sono alcune case a prezzi davvero strepitosi, fin dai 30/35 mila euro. Non dispongo di una tale somma (devo pur campare qui) ma devo dire che mi attira moltissimo, anche perchè Fuerte è un'isola che adoro e nella mia vita ideale ci passerei almeno tutto l'inverno italico. Mi chiedevo, c'è davero qualche fregatura nell'ottenere una casa a così poco prezzo? nel caso poi di acquisto, e di utilizzo, sarebbe possibile affittarla nei mesi estivi, pur a distanza? (in soldoni, chi gestisce il tutto, chiavi, prenotazioni, consegne, ecc, se si è altrove?).
      Domande forse banali.

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    2. Ciao Math e benvenuto tra noi :) Le tue domande non sono banali, sono le stesse a cui ho cercato anch'io risposta per molto tempo. Fortunatamente un mio amico ha comperato qualche anno fa proprio casa a Fuerte, e ci sono anche stato, proprio per vedere come è gestita ecc...

      Lui ha presto un due stanze a Caleta de Fuste, secondo me uno dei posti migliori dove comperare, perchè centrale e poi ha forse l'unica spiaggia senza vento anche a luglio (quando il vento è al top, credo). Anni fa l'aveva pagata sui 70.000 euro, fa parte di un complesso di appartamenti tutti a piano terra, con la centro una piscina. Viene tutto gestito da un inglese che vive lì e fa quello di mestiere, quindi consegna chiavi, controllo e logistica varia se ne occupato tutto lui.

      Poi paga una signora per fargli le pulizie ogni una o due settimane, perché appunto affitta almeno 8 mesi l'anno, e ci fa dei discreti soldi, anche perchè si fa presto a chiedere 350 / 400 a settimana... fai due conti e vedi.

      Per l'affitto va molto di passaparola, ma ha anche piazzato l'appartamento su qualche sito, tipo booking.com, io credo che con un po di impegno si possa riuscire ad affittare 8 mesi peni. Poi lui mi dice sempre che se ad agosto avesse a disposizione 20 appartamenti li affitterebbe tutti... però chi li ha i soldi per comperarne più di uno? ;)

      Di spese condominiali ha sui 1000 euro l'anno, lui dice che sono tanti e che altre persone in altri residence pagano anche la metà... comunque si sa di che morte si muore eventualmente ;)

      Qualche mese fa ne vendevano una identica nel suo stesso residence, sempre sui 70.000. Se avessi avuto i soldi l'avrei presa, ma volevo fare il fotovoltaico e ho rimandato a tra qualche anno.

      In ogni caso no, non è una fregatura, certo le case vanno viste per bene, anche perchè lì l'edilizia, sopratutto nei primi anni novanta, è cresciuta in modo selvaggio, quindi non tutto è stato fatto a regola d'arte... insomma, come per tutte le cose, ci vuole pazienza, cercare l'affare giusto, andare la in vacanza due o tre volte, tastare il terreno insomma.

      In ogni caso ho da tempo in cantiere un post proprio su comprare casa alle Canarie, quando avrò trovato sufficienti info lo pubblicherò.

      Se hai altro da chiedere, chiedi senza problemi :)

      Francesco

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    3. Grazie per la risposta, la cosa come detto mi attira parecchio, anche perchè se si trova un'abitazione ad un prezzo attorno ai 40 mila euro (e ce ne sono, non tante, ma ce ne sono), penso che si rientri nella spesa non dico piuttosto in fretta, ma quasi.
      Oltre al fatto che la casa la si può usufruire nei periodi in cui si decide di non affittarla (nell'ipotesi di avere un'entrata online che quindi non obbliga una presenza da qualche parte).
      Insomma, una casa a prezzo così basso, in un posto così bello, è quasi un "delitto" non prenderla, soldi permettendo, naturalmente (perchè comunque bisogna avere un minimo di spalle coperte) :) . In futuro lo vorrei realmente fare.
      Aspetto allora il post dedicato, ancora complimenti.

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    4. Tieni presente poi che, la Spagna è uno dei pochi Paesi in cui basta avere una rendita di qualunque genere, di almeno 400 euro, per poter ottenere un visto di residenza permanente. Quindi, a tutti gli effetti, se tu avessi una rendita online o comunque un lavoro che non necessita la tua presenza in un luogo preciso (per esempio il giornalista o lo scrittore...) con poco potresti prenderti una casa alle Canarie, e godere di 22 gradi tutto l'anno ;)

      A Fuerte a 40mila ho visto appartamenti a Puerto del Rosario (ma non è un bel posto secondo me) e anche in centro a Corralejo, che come sai è moto turistica e alle volte anche trafficata. Forse serve spendere qualcosa in più per trovare un'appartamento decente. Io solitamente su Kyero imposto un tetto di 100.000, le cose più interessanti le ho sempre trovate intorno ai 65.000.

      Sono cifre che, volendo impegnarsi, in una decina di anni si riescono e mettere da parte, oppure si può pensare anche di chiedere un piccolo mutuo, e poi ripagarselo con l'affitto dell'appartamento stesso.

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    5. ah scusa, volevo aggiungere che a maggio e a ottobre, a Furte, si vola con la Ryanair a circa 100 euro andata e ritorno. Penso sarebbe fantastico, quando qui inizia l'inverno, partire e godersi il caldo! :)

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    6. Decisamente, Fuerte (ma anche Lanzarote) sono le mie mete preferite in assoluto. Clima straordinario e molto vento (che personalmente adoro). Chiaro che forse passare una vita lì ci si annoierebbe, ma 3-4 mesi all'anno sarebbero ideali.

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    7. Ciao,ma dove li trovi i voli a circa 100 € a maggio e a ottobre?

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    8. Ciao Francesco, che mi dici adesso sull'aquisto di una casa a Fuerte in località Correjo, visto che sono già trascorsi tre anni dalla tua recensione?

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    9. Salve... Non sono mai stata alle Canarie ma ci andrò ....volevo chiedere se le isole dove meglio acquistare casa sono solo Fuerte e Lanzarote?? Oppure anche Gran Canaria??

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    10. ciao ma la legge di exploitazione turistica pone dei vincoli per l'affitto a scopo turistico o sbaglio? Sapevo che sono multe piuttosto salate se ti beccano ad affittare non tenendone conto. Puoi darci info in merito?

      Grazie mille

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  3. Ciao Francesco.

    non ho ben capito.

    a tuo parere si incassano 400 a settimana con un appartamento simile?

    oppure soltanto in agosto?

    mi interesso di immobili in Italia, ma insieme ad altri soci stiamo iniziando a valutare altre soluzioni non troppo distanti.

    tempo fa mi avevano proposto S.Domingo.

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    1. il mio amico affitta a 350 a settimana, un appartamento con un unica stanza da letto, per cui 400 penso che sia un prezzo abbordabile. Però non ho ben capito, ti riferisci ad appartamenti all'estero o in italia? In italia paghi prechie tasse, su un affitto, tolte tutte le spese considera che un 40% lo perdi.

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  4. ciao ho visto un bilocale molto piccolo circa 45 mq ma ben arredato e funzionale. in questo periodo di calo dei prezzi secondo te è corretto non investire in una casa grande. con la fidanzata potrebbe essere un inizio anche se in 2 qualche sacrificio ci sarebbe..

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    1. Ciao! Questo è sicuramente un ottimo momento per acquistare, probabile che i prezzi restino stabili per un po' e poi tornino lentamente a salire. Quello che devi fare è contrattare fino all'esaurimento, riuscirai certamente a spuntare un buon prezzo, tipicamente del 20% inferiore al valore reale, ma devi sbatterti, cercare molte offerte e rompere le scatole alle agenzie!

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  5. Ciao Francesco, volevo farti i complimenti per l'articolo in questione, ma anche gli altri li trovo molto interessanti....
    Sto aggiungendo vari pezzi al puzzle per realizzare il mio sogno di trasferirmi alle canarie e tra poco penso di riuscire a realizzarlo.
    Successivamente ti farò altre domande ad alcuni dubbi che ho, ma ho trovato molte risposte anche da altri utenti.
    Per ora ti ringrazio e ti saluto, ;)

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  6. vorrei comprare un appartamento alle canarie per poi darlo in affitto quanto pagherei in percentuale di tasse sono le stesse percentuali che in italia o piu' basse? grazie Fabiio

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  7. Ciao! sto seriamente cercando di trasferirmi alle Canarie, Lanzarote o Gran Canaria, sto cercando sia per abitarci che per uso investimento turistico.
    Ho trovato prezzi molto allettanti con varie immobiliari ma sono molto diffidente, vorrei un consiglio sul come muovermi per cautelarmi da possibili fregature limitando al massimo la necessità di dover recarmi sul posto.
    Ho visto nei post qualche riferimento alla contrattazione privata, credo anch'io convenga di più, sapresti indicarmi in questo senso qualche canale in rete?
    Grazie, Roberto

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  8. ciao!
    Ho tantissimi grattacapi....., ma al momento con una certa urgenza ho necessità di trovarmi un bilocale, sono separata ed ho uno stipendio di 950 £.
    Gli affitti di un monolocale o bilocale si aggirano sui 500£....:(, pensavo ad una formula di affitto con possibilità di riscatto,investendo quei pochi risparmi a mia disposizione per far si che tra qualche anno 2 o 3 possa affrontare un mutuo cosa che al momento e, impensabile!

    Ho pensato di acquistare per far fronte all'affitto poiché non ho altre alternative , ma vorrei un tuo parere a tal proposito.
    Ho pensato di valutare appartamenti max posti in vendita intorno ai 75.000,00 ( purtroppo non tutti sono funzionali , ma devo adattarmi), darei un 7.000,£ d anticipo e cercherei di stare sui 350£ d affitto per 3 anni per poi richiedere un mutuo non oltre i 15 anni ( ho 57 anni e la pensione è lontana e dovrei pensare anche ad una forma d integrazione pensione, poiché viste le riforme pensionistiche quando arriverà quel giorno ......se arriverà forse riuscirò a prendere 600£....

    BEH.......Cerco consigli da Tutti gli Esperti...... !! Povera ITALIA

    GRAZIE

    alias povera ITALIA.......by

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  9. Ciao Francesco,

    io e mia moglie stiamo valutando l'acquisto di un appartamento.
    L'appartamento è ubicato in un palazzo di 4 piani, 2 appartamenti per piano. Il secondo piano è stato venduto, e al primo piano non ci piace abitare.
    Resta il terzo ed il quarto.
    Questo immobile è in fase di rifinitura, quindi ci sarebbe la possibilità di scegliere mattoni e sanitari e fare qualche piccola modifica.

    L'immobile è stato costruito circa 3 anni fa e gli appartamenti da 120mq costavano 165mila.

    La crisi ha fatto calare il prezzo a 145mila, a cui bisogna aggiungere 4% iva e 2% di provvigione agenzia la quale non ha, secondo me, apportato alcun vantaggio o servizio aggiuntivo per me.
    Sia agente che costruttore mi sono sembrati fermi alla richiesta di un prezzo trattabile, proprio perchè ha già subito un ribasso.
    L'appartamento è nuovo, è anche molto bello e domani vorremmo visitarlo di nuovo per poi fare un a proposta.
    Io vorrei riuscire a spuntare un prezzo di 145mila in cui è però inclusa la provvigione e l'iva.
    Hai dei consigli su come avviare il discorso per ottenere questo risultato?

    Grazie

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  10. Ciao Francsco,
    complimenti per il blog sempre pieno di spunti utili.
    Riguardo all' articolo volevo chiederti su che base andresti a fare un' offerta inferiore del 30% rispetto al prezzo di mercato?
    Solitamente gli immobili che a parità di metratura e tipologia costano meno sono quelli tenute in condizioni non ottimali o classi energetiche particolarmente sfavorevoli.

    Grazie
    Lucio

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